Краткосрочный договор аренды это на какой срок

Учет краткосрочных договоров аренды по ФСБУ 25/2018

Как правильно вести учет краткосрочных договоров аренды при работе по ФСБУ 25/2018? Правомерно ли признавать права пользования активами (ППА) по таким договорам аренды?

Аренда в соответствии с ФСБУ 25/2018

• договором аренды предусмотрен выкуп предмета аренды и имеется возможность выкупа предмета по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа;
• предмет аренды предполагается предоставлять в субаренду.

Краткосрочность или долгосрочность аренды

Арендатор может применять упрощенный порядок учета, если срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды. Согласно ФСБУ «срочность» аренды рассчитывается исходя из сроков и условий, установленных договором аренды (п.9 ФСБУ 25/2018). Сюда включаются и периоды, не предусматривающие арендных платежей. При этом учитываются возможности сторон изменять указанные сроки, а также условия и намерения реализации таких возможностей.

При определении типа договора аренды требуются не только данные о сроке аренды, но и профессиональное суждение, учитывающее намерение арендатора использовать помещение в течение длительного срока, а также наличие такой возможности. Например, условие о возможности продления сформулированное в договоре аренды.

При определении срока аренды в неоднозначных ситуациях, необходимо учитывать требования МСФО (IFRS) 16 «Аренда» (применяется в силу п. 7.1 ПБУ 1/2008). В соответствии с МСФО 16 (Приложение А) срок аренды — не подлежащий досрочному прекращению период, в течение которого арендатор имеет право пользоваться базовым активом, вместе с:

• периодами, в отношении которых действует опцион на продление аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор исполнит этот опцион;
• периодами, в отношении которых действует опцион на прекращение аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор не исполнит этот опцион.

Таким образом, при определении срока аренды необходимо учитывать не только срок действия договора аренды, но и вероятность его продления. Подробнее об оценке возможности продления договора аренды описано МСФО 16 (п. В37-В40). Согласно МСФО 16 здесь необходимо учитывать все уместные факты и обстоятельства, которые обуславливают наличие у арендатора экономического стимула исполнить или не исполнить опцион на продление аренды (п. В 37 МСФО 16). К числу таких фактов относятся, например:

• осуществленные арендатором значительные усовершенствования арендованного имущества;
• затраты, связанные с прекращением аренды. Это могут быть затраты на перемещение и прочие затраты, включая затраты, связанные с возвратом арендованного имущества в предусмотренное договором состояние или предусмотренное договором место;
• значение арендованного имущества для деятельности арендатора, с учетом местоположения имущества, наличия подходящих альтернативных вариантов, а также с учетом того, является ли оно специализированным активом.

Кроме этого, учитывается период, в течение которого договор обеспечен защитой. Это могут быть, например, значительные штрафные санкции за досрочное расторжение договора аренды.

Договор, предусматривающий право арендатора на его продление, может быть классифицирован как краткосрочный договор, если арендатор не предполагает использовать это право по окончании срока аренды.

Подтверждением того, что арендатор не намерен использовать свое право на пролонгацию договора аренды, могут являться:

• отсутствие вложений в арендованное имущество;
• факторы, свидетельствующие об отсутствии необходимости аренды имущества после окончания срока договора аренды. Например, в случае аренды имущества для достижения конкретных целей, после чего дальнейшей использования предмета аренды уже не требуется.

В других случаях, само право арендатора на пролонгацию договора аренды уже можно считать свидетельством превышения срока аренды 12 месяцев. Если в договоре аренды, заключенном на срок менее 12 месяцев, отсутствует условие о праве арендатора на продление договора, то такую аренду можно считать краткосрочной.

Важно отметить, что арендатор должен регулярно повторно анализировать срок аренды после даты начала аренды (п. В41 МСФО 16, пп.30, 31 ФСБУ 25/2018). Так, условия для признания срока аренды как краткосрочной прекращаются на дату подписания дополнительного соглашения о продлении срока аренды или на дату, когда у арендатора имеется уверенность в заключении такого соглашения.

Это означает, что на данную дату арендатор должен признать право пользования активом (ППА) с одновременным признанием обязательства по аренде. Таким образом, дополнительное соглашение о продлении срока аренды признается новым объектом аренды, а ранее учтенные операции по договору краткосрочной аренды не корректируются.

Важно отметить, что организация может не применять настоящий Стандарт в отношении договоров аренды, исполнение которых истекает до конца 2022 года (т.к. обязательное применение ФСБУ 25/2018 — с отчетности за 2022) (п. 51 ФСБУ 25/2018). Но если по истечении данного срока договор аренды будет продлен, то организации необходимо будет признать право пользования активом и обязательство по аренде в качестве нового объекта аренды.

Подводим итоги

Договор аренды признается в учете ППА независимо от его срока, если в нем предусматривается переход права собственности на предмет аренды или его выкуп по цене ниже справедливой стоимости, а также в случае, если предмет аренды предполагается для сдачи в субаренду.

Если по условиям договора аренды, заключенного на срок менее 12 месяцев, арендатор не имеет преимущественного права на продление аренды по истечении срока действия договора, то такой договор может быть классифицирован в качестве краткосрочной аренды.

Если арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды, заключенного на срок менее 12 месяцев, то основанием для классификации данной аренды в качестве краткосрочной или долгосрочной будет являться профессиональное суждение.

Минфин РФ считает, что при определении срока аренды для целей бухгалтерского учета следует принимать во внимание наличие достаточной уверенности в продлении или прекращении аренды, а также факты и обстоятельства, которые приводят к возникновению экономического стимула у арендатора для продления или прекращения аренды (Письмо Минфина РФ от 04.10.2021 № 07-01-09/80036). Такими фактами может быть прошлая практика организации в отношении периода, в течение которого обычно используются определенные виды активов, предоставленные в аренду или находящиеся в собственности, а также экономические причины такой практики. В этом случае срок определяется исходя из намерений организации и наличия экономических стимулов для продления или не продления аренды.

Формально организация может не применять ФСБУ 25/2018 в отношении договоров аренды, исполнение которых истекает до конца года, начиная с отчетности за который применяется данный стандарт. Если далее договор аренды будет продлен, то организации необходимо будет признать право пользования активом и обязательство по аренде в качестве нового объекта аренды.

ПЕРЕХОД
НА ФСБУ 25/2018

Поможем внедрить новый ФСБУ, подготовим: карточку договора с профсуждением, классификацией компонентов аренды, таблицу при инд. условиях аренды, корректировочные проводки при первом применении стандарта

Краткосрочный договор аренды это на какой срок

15 ноября 2023 Регистрация Войти
4 декабря 2023

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

15 ноября 2023

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Новости и аналитика Правовые консультации Малый бизнес Стороны заключили краткосрочный договор аренды на 11 месяцев с автоматической пролонгацией срока на аналогичных условиях. Соответственно, регистрации такой договор не подлежит. Затем в рамках срока действия аренды принято решение подписать соглашение к договору аренды и оформить его как долгосрочный, то есть закрепить, что срок аренды составляет три года. Правомерно ли изменение срока с краткосрочного на долгосрочный путем заключения соглашения к договору аренды? Каким образом проводить регистрацию договора аренды, если оригиналов договора аренды два — по одному у арендатора и арендодателя? Госпошлину в каком размере необходимо уплатить при регистрации договора с соглашением?

Стороны заключили краткосрочный договор аренды на 11 месяцев с автоматической пролонгацией срока на аналогичных условиях. Соответственно, регистрации такой договор не подлежит. Затем в рамках срока действия аренды принято решение подписать соглашение к договору аренды и оформить его как долгосрочный, то есть закрепить, что срок аренды составляет три года. Правомерно ли изменение срока с краткосрочного на долгосрочный путем заключения соглашения к договору аренды? Каким образом проводить регистрацию договора аренды, если оригиналов договора аренды два — по одному у арендатора и арендодателя? Госпошлину в каком размере необходимо уплатить при регистрации договора с соглашением?

16 октября 2020

1. В соответствии с п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 650, 651 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.
Отметим, что в соответствии с п. 1-2 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 1-4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п. 3 ст. 421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к отдельным отношениям сторон по договору.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В соответствии с п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 453 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
В связи с изложенным внесение изменений в основной договор аренды нежилого помещения (в части срока действия договора) путем заключения дополнительного соглашения считаем соответствующим положениям действующего законодательства.
2. В соответствии с ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В связи с изложенным полагаем, что с целью заключения долгосрочного договора аренды нежилого помещения стороны вправе либо заключить новый договор аренды нежилого помещения сроком на три года, либо заключить дополнительное соглашение к основному договору, представив его в регистрирующий орган совместно с одним из экземпляров основного договора, который в рассматриваемом случае необходимо подготовить сторонам.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с ч.ч. 3, 6 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав). Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В соответствии со ст. 17 Закона N 218-ФЗ за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с НК РФ. Государственная пошлина — действующий на всей территории Российской Федерации обязательный платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий либо выдачу документов уполномоченными на то органами или должностными лицами.
Согласно п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ государственная пошлина уплачивается за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп.пп. 21, 22.1, 23-26, 28-31, 61 и 80.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, в размере:
— для физических лиц — 2000 рублей;
— для организаций — 22 000 рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Соответственно, оплату госпошлины осуществляет тот субъект, который обращается за регистрацией — подает заявление. Заявление и необходимый пакет документов может подать одна из сторон, хотя это не исключает и возможности обращения обеих сторон.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
— Энциклопедия судебной практики. Аренда. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения (Ст. 651 ГК).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

22 сентября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Длительность срока аренды не жилых помещений. Возможны ли расторжение или и

Российские арендаторы при заключении договора аренды нежилых помещений стараются заключить долгосрочный договор аренды вместо краткосрочного договора, считая что получат более выгодные условия аренды на длительный срок. Насколько данное мировоззрение относится к российской действительности.

При заключении договора аренды нежилых помещений собственники в основном используются два вида договора — краткосрочный сроком на 11 месяцев и долгосрочный договор аренды сроком от 3 до 5 лет. Все остальные варианты договорных отношений между сторонами встречаются довольно редко и их использование собственником подразумевает, что юридически он не может использовать стандартные договора аренды.
В данном случае арендатору необходимо просчитать экономическую выгоду и учесть риск при заключении данного договора.

Краткосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком на 11 месяцем и не требует регистрации в регистрационной палате. В краткосрочном договоре аренды прописываются стандартные условия использования помещения, права и обязанности сторон. В данном виде договора прописывается, что арендатор имеет преимущественное право аренды перед другими арендаторами после окончания срока договора аренды.

В течении всего срока аренды собственник не имеет права повышать арендную ставку если иное не предусмотрено договором, исключение составляет размер оплаты коммунальных платежей в том случае если город повысил тарифы, собственник пере выставляет арендатору счета по новым тарифам. Досрочное расторжение краткосрочного договора возможно без уплаты штрафных санкций, в случает досрочного оповещение одной из стороны за указанный в договоре срок обычно он составляет от 1 до 3 месяцев.

Некоторые собственники имеют принципиальную позицию по данному вопросу и по условиям договора аренды арендатор будет обязан в случае досрочного расторжения договора оплатить неустойку в размере от одной до двух месячных арендных платежей. Обычно собственник удерживает у себя депозит в случае досрочного расторжении договора по инициативе арендатора.
Арендатор в случае досрочного расторжения договора по инициативе собственника тоже может потребовать оплатить ему неустойка, но сделать это будет возможно по взаимному согласию сторон или через суд, если данный пункт не был прописан в договоре аренды.

Долгосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком от 3 до 5 лет, возможно и на более длительный срок, если собственник готов пойти на данные уступки. Отличие долгосрочного договора от краткосрочного, что данный договор подлежит регистрации в регистрационной палате и не подлежит изменениям в течении всего срока аренды в одностороннем порядке, исключение может составлять взаимное согласие сторон или разрыв договора.
Долгосрочный договор выгодно использовать крупным компания или арендаторам, которые вкладывают свои денежные средства в ремонт помещения. Арендная ставка в данном договоре прописывается с учетом ежегодной индексации в среднем она составляет 10% в год, но может колебаться от 5% до 15% в год.
Если все же одно из сторон намерена разорвать долгосрочный договора аренды, то она обязана оплатить неустойку в размере 3-6 месяцев арендной ставки.

Если арендатор считает, что долгосрочный договор аренды может защитить его от несанкционированных действий собственника, то он глубоко заблуждается, так как российское законодательство еще очень далеко от европейского уровня. Несмотря на то, что суды принимают сторону арендаторов, собственник сможет заблокировать доступ в арендуемое помещение или отключить коммуникации и рабочий процесс «встанет» и арендатор будет терпеть убытки так как не сможет вести рабочую деятельность, а российские суды не взыскивают огромные штрафы за моральный ущерб или упущенную выгоду.
Единственным выходом из данной ситуации лично знакомится с собственником помещения и прописать все спорные вопросы до подписания договора аренды и быть готовым в любой момент найти лучшее предложение по аренде.

Краткосрочный и долгосрочный договоры аренды: различия и преимущества

Условия аренды офисных площадей регулируются заключенным сторонами контрактом: краткосрочным или долгосрочным. Рассказываем, насколько “гибкими” могут быть договоры аренды, а также на какие преференции могут рассчитывать компании с длительным договором?

Краткосрочный договор аренды

Краткосрочный договор аренды заключается сторонами на срок не более 11 месяцев. С точки зрения арендатора, такой договор удобен небольшим компаниям с перспективой расширения штата. Так арендатор имеет возможность быстро переехать на большую площадь по истечении контракта. Также короткий договор предпочитают заключать клиенты, заинтересованные в офисных площадях с готовой отделкой в БЦ классов С и В.

Главное отличие такого договора от долгосрочного заключается в условиях заключения: краткосрочный контракт не подлежит государственной регистрации. Стороны собственника и арендатора самостоятельно фиксируют плату за помещение и условия выхода из договора. Но простота заключения влечет за собой риски для арендатора.

Правовые аспекты

Согласно статье ГК РФ об арендном договоре, арендатор имеет преимущественное право перед другими претендентами на продление контракта на новый срок аренды. Но при наличии нового и перспективного для БЦ клиента собственник может пренебречь правами текущего арендатора, что повлечет судебные разбирательства.

Долгосрочный договор аренды

Спецификой бизнес-центров класса А является сдача помещения с отделкой shell & core, которое арендатор выбирает для индивидуального дизайн-проекта. Таким образом, при переезде компания несет достаточно крупные вложения на неотделимые улучшения объекта.

В таком случае необходим долгосрочный договор, который защищает интересы арендатора в дальней перспективе. Этот документ должен описывать все возможные варианты развития событий на определенный сторонами срок. Как правило, в России долгосрочный контракт заключается на 3-5 лет.

Что включает долгосрочный договор аренды?

Сроки и расширение

Долгосрочный договор фиксирует срок аренды, преимущественное право арендатора на расширение в рамках объекта, а также возможность выхода из контракта без штрафа, если арендодатель не сможет предоставить возможности для расширения.

Компенсация и гарантии

При крупных вложениях в отделку в договоре учитывается компенсация в случае досрочного расторжения со стороны арендодателя. Также долгосрочный договор гарантирует сохранение всех включенных в контракт условий в случае, если собственник объекта меняется.

Индексация

Наконец, долгий контракт несёт в себе информацию о ежегодной индексации. Встречаются случаи, когда и в краткосрочном договоре указана ставка на последующий год аренды, но по истечении срока собственник не обязан следовать прописанным ранее условиям.

Итог: основные различия

Краткосрочный договор – договоренность между двумя сторонами, которая не может гарантировать сохранение помещения за текущим арендатором в последующий срок. Актуален для небольших компаний-арендаторов и БЦ классов С и В.

Грамотность долгосрочного договора, а также уставные документы обеих сторон проверена государственным регистратором. Такой договор актуален для высококлассных объектов и крупных арендаторов, составляет временные издержки при проверке, но даёт арендатору гарантии по сроку

пребывания в объекте.

Поделиться в моих соцсетях: