Может ли предприниматель, состоящий в браке, сдать в аренду свой дом без согласия жены (мужа)?
Супруги приобрели дом и оформили право собственности на мужа. Муж использовал дом в своей предпринимательской деятельности, а потом решил сдать его в аренду. Обязательно ли в этом случае получать согласие жены (мужа)? И если да, то в какой форме?
Получать согласие жены обязательно, поскольку дом приобретен в период брака.
Вступая в брак, мужчина и женщина приобретают взаимные права и обязанности, в том числе и имущественные. Муж и жена имеют равные права на владение, пользование и распоряжение имуществом, приобретенным в период брака. А доли супругов в общем имуществе равны, если иное не предусмотрено договоренностями между ними либо брачным контрактом (ст. 63, ч. 1 ст. 70 Семейного кодекса, далее – СК).
Но в Украине брачный контракт – редкость. Чаще всего право собственности на имущество, приобретенное в период брака и принадлежащее супругам в равных долях, оформляется на одного из супругов, как в нашем случае.
Если один из супругов захотел заняться предпринимательской деятельностью, то для регистрации в качестве предпринимателя юридически оформлять согласие второго супруга не требуется.
Предприниматель вправе использовать принадлежащее ему как физлицу имущество для ведения предпринимательской деятельности (ст. 320 Гражданского кодекса, далее – ГК). Но если это имущество приобретено в период брака, то получается, что предприниматель использует не только свою часть имущества, но и часть, принадлежащую второму супругу (даже если по документам собственником такого имущества является только этот предприниматель).
Например, муж-предприниматель использует под склад дом, собственником которого он зарегистрирован, приобретенный в период брака. В этом случае считается, что муж и жена распоряжаются общим имуществом по взаимному согласию (ч. 1 ст. 65 СК).
Но если муж-предприниматель заключает договор аренды дома, приобретенного в период брака, то особое значение имеет форма, в которой жена выразит свое согласие на сдачу дома в аренду.
Так, если договор аренды дома, по закону находящегося в совместной собственности супругов, заключается мужем-предпринимателем на срок:
менее трех лет – такой договор может быть заключен в простой письменной форме (ч. 1 ст. 793 ГК). В этом случае считается, что муж-предприниматель действовал с согласия жены (ч. 2 ст. 65 СК). Но если жена не согласна, то она вправе обратиться в суд с иском о признании такого договора недействительным;
более трех лет – такой договор подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГК).
И тогда согласие жены на заключение договора должно быть оформлено письменно и нотариально удостоверено (ч. 3 ст. 65 СК). И обойтись без согласия жены в этом случае не получится. Нотариус при заверении договора аренды дома, собственником которого по документам является муж, потребует письменное согласие жены и заверит действительность ее подписи (п. 4.2 гл. 1 разд. II Порядка, утвержденного приказом Минюста от 22.02.12 г. № 296/5).
Надо сказать, что отношения между супругами бывают разными. Вплоть до того, что брак может быть не расторгнут, но люди давно не живут вместе. И тогда на практике не исключена такая ситуация: чтобы нотариус не задавал вопросов о жене, муж не заверяет у нотариуса договор аренды, заключенный на срок более трех лет.
Однако хотим предостеречь: если проигнорировать требования ч. 2 ст. 793 ГК, договор будет считаться ничтожным. А если договор признан ничтожным, то каждая из сторон обязана вернуть другой стороне все, что получила по такому договору (ч. 1 ст. 216 ГК).
Сдам квартиру жены или невестки…
ФЛП на едином налоге предоставляет в аренду собственное и арендованное недвижимое имущество (код КВЭД 68.20). Может ли он сдавать внаем квартиры своих жены и невестки, в которых сам не прописан? Достаточно ли договора аренды с нанимателями?
В общем случае сдать квартиру жены и невестки не получится. Но в вашей ситуации могут быть исключения. Напомним два базовых важных момента.
Во-первых, у ФЛП-единщиков есть ограничения для предоставления в аренду жилых помещений. Максимум — 100 кв. м (п.п. 291.5.3 НКУ).
Во-вторых, сдавать внаем (в аренду) можно то, чем наимодатель (арендодатель) владеет на законных основаниях.
Надеемся, что с «во-первых» у вас все в порядке. А вот с «во-вторых», скорее всего, не все так гладко. Разберемся с каждой из родственниц ☺.
Невестка. ФЛП-родственник, как правило, к недвижимости невестки не имеет никакого отношения. Соответственно,
для того чтобы сдать в аренду квартиру невестки, нужно создать связь между ФЛП и недвижимостью
Сделать это можно путем заключения договора ссуды (бесплатное пользование) либо найма (аренды). Если говорим о найме (аренде), то передача в последующее пользование квартиры клиентам ФЛП будет называться поднаем (субаренда).
В какой форме нужно заключать договор между родственниками?
Какой бы из предложенных нами договоров вы ни выбрали, его следует заключать в письменной форме (ч. 1 ст. 811, ч. 3 ст. 827 ГКУ).
Важно! Договоры найма (аренды) жилья нотариальному удостоверению подлежат только в случае, когда это договор с последующим выкупом (ст. 811 ГКУ).
Те же правила касаются и договора ссуды квартиры (ч. 3 ст. 827 ГКУ).
Здесь напомним о налогово-учетных нюансах.
Во-первых, если заключается договор ссуды, то для единщика-пользователя это — бесплатно полученные услуги. Поэтому в доходы к единщику попадает стоимость таких бесплатно полученных в течение отчетного периода товаров, работ, услуг (п. 292.3 НКУ). Причем, по мнению налоговиков, такой доход нужно отражать исходя из обычных цен (БЗ 107.04, письмо ГНСУ от 21.05.2020 г. № 2146/6/99-00-04-06-03-06/ІПК). Хотя в «единоналожном» п. 292.3 НКУ обычные цены не упоминаются.
Поэтому возникает сразу два облагаемых единым налогом дохода: один — по бесплатным услугам, а второй — в виде получаемой арендной платы.
Во-вторых, если с невесткой заключаем договор найма (аренды), то ФЛП становится налоговым агентом, т. е. обязан удерживать из суммы арендных платежей НДФЛ и ВС.
Поскольку арендодателем будет физлицо, то удерживать налоги придется не просто с договорной арендной платы, а учитывая минимальную сумму арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Этот минимум рассчитывается по Методике, утвержденной постановлением КМУ от 29.12.2010 г. № 1253, исходя из стоимости месячной аренды 1 кв. м общей площади недвижимости. В свою очередь, минимальную сумму арендного платежа за 1 кв. м недвижимости устанавливают и публикуют местные органы власти.
И только если они не установили минимальную арендную плату, то в целях налогообложения можно брать сумму, которую стороны установили в договоре.
Жена. С женой все немного сложнее и интереснее ☺.
Отношение ФЛП-мужа к квартире жены зависит от того, как и когда жилье приобреталось.
Здесь несколько возможных вариантов:
1) квартира приобреталась в браке за общие деньги;
2) квартира приобреталась в браке за личные деньги супруги или супруга получила ее в наследство/подарок;
3) квартира приобреталась до брака.
Варианты 2 и 3 свидетельствуют о том, что ФЛП-муж к такой квартире отношения не имеет.
По общему правилу в этих случаях квартира принадлежит исключительно жене (пп. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 57 СКУ). Поэтому придется создавать связь между жилплощадью и мужем-ФЛП ☺. Сделать это можно так же, как и в ситуации с квартирой невестки.
Если же говорим о варианте 1, то речь идет об общей совместной собственности (ч. 1 ст. 60 СКУ, ч. 3 ст. 368 ГКУ).
Согласно ст. 63 СКУ муж и жена имеют равные права на владение, пользование и распоряжение имуществом, которое принадлежит им на праве общей совместной собственности, если иное не установлено договоренностью между ними.
Это означает, что
ФЛП может сдавать внаем (в аренду) квартиру жены, находящуюся в общей совместной собственности, но нужно обязательно учесть правила распоряжения такой собственностью
Эти правила можно найти в ч. 2 ст. 369 ГКУ:
— любые действия с таким имуществом происходят по согласию всех совладельцев (если иное не установлено законом);
— если в отношении общего имущества заключен договор, то считается, что он заключен с согласия всех совладельцев. Исключения могут устанавливаться в законах;
— если договор требует нотариального удостоверения, то разрешение от жены-совладельца должно быть оформлено в письменном виде и нотариально удостоверено.
Напомним, что договоры найма (аренды) жилья удостоверяются нотариально, только если он предполагает выкуп такого жилья в дальнейшем арендатором (ч. 2 ст. 811 ГКУ).
Соблюдать эти правила нужно.
В противном случае жена такого предпринимателя может подать в суд и признать договор аренды с его клиентом недействительным* (ч. 4 ст. 369 ГКУ). Ведь сегодня муж и жена в хороших отношениях, а завтра между ними может возникнуть конфликт ☹.
Договоры найма (аренды) жилья в большинстве случаев не удостоверяются нотариально (см. выше), но заключаются обязательно в письменной форме (ч. 1 ст. 811 ГКУ). И письменного разрешения от жены формально не требуется. Но чтобы избежать возможных проблем, можно такое разрешение от жены получить. К нотариусу обращаться не нужно.
Кстати, налоговики иск о признании недействительными договоров найма (аренды) жилья из-за нарушения правил распоряжения общим имуществом подать не смогут. Положения ч. 4 ст. 369 ГКУ четко указывают на того, кто может быть истцом по этому делу, среди них фискалов нет.
Теперь что касается налогово-учетных нюансов.
Во-первых, если квартира жены — не общая совместная собственность, то не забываем о моментах, которые мы указали выше (в отношении невестки).
Во-вторых, если говорить об общей совместной собственности, то платить налоги с дохода, полученного по договорам найма (аренды) жилья с клиентами, будет ФЛП, исходя из той ставки, которая установлена для его группы единого налога.
А вот жену на этом этапе, считаем, вопрос налогов волновать не должен.
Хотя согласно ч. 3 ст. 61 СКУ если один из супругов заключает договор в интересах семьи, то деньги, полученные по этому договору, являются объектом права общей совместной собственности супругов.
Но возникнуть доход (а значит, и обязанность уплатить налоги) у жены может все-таки лишь тогда, когда договор найма (аренды) с клиентом заключили оба супруга (т. е. в одном договоре в роли арендодателя выступают и муж, и жена).
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый
Когда-то у собственников квартир было два способа легально сдавать свое жилье: регистрировать ИП или платить НДФЛ по ставке 13%. С 2019-го г. у российских граждан появился еще один вариант — самозанятость. В статье мы расскажем, почему сдача квартиры в аренду выгодна, если вы самозанятый, как сдавать квартиру как самозанятый в 2023 году и экономить на коммунальных услугах, а также можно ли открыть гостиничный бизнес на НПД.
- Какую недвижимость вправе сдавать самозанятый
- Налоги самозанятого за сдачу жилья
- Самозанятость и гостиничный бизнес
- Сдача чужой квартиры
- Судебная практика: нелегальная сдача жилья
- Частые вопросы
- Заключение эксперта
Какую недвижимость вправе сдавать самозанятый
В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 6 закона №422-Ф3, если имеет место сдача квартиры как самозанятый, вы имеете право сдавать исключительно жилые помещения.
К жилым помещениям относятся квартира или ее часть, секция жилого дома или дом целиком, а также комната.
К нежилым помещениям следует отнести все остальное: апартаменты, офис, производственные помещения, гараж, склад. Определение складывается из таких правовых документов, как ЖК РФ, Постановление Правительства № 354, ФЗ № 218, а также ФЗ № 384. Сформулировать его можно следующим образом — это обособленная часть здания или сооружения, пригодная для различных целей, не связанных с проживанием граждан. Нежилые помещения не имеют удобств для регулярного проживания, а если и имеют — то не относятся к жилому фонду.
Самозанятый вправе сдавать арендатору любое жилое недвижимое имущество, будь то дом или квартира. В то время как делать это с нежилыми помещениями не получится.
Данное правило действует, в том числе, и для государственных служащих, для которых сдача в аренду квартиры является единственным разрешенным видом деятельности на НПД.
Образец заявления
Договор аренды квартиры для ПНД в 2023 году
Налоги самозанятого за сдачу жилья
Далее рассмотрим, как платить налоги за сдачу жилья в случае с НПД. Налоговые ставки являются одинаковыми для всех участников налогового режима. Как правило, жилая недвижимость арендуются физическим лицом — с данного дохода нужно будет заплатить 4% налога. Если жилье арендует ИП или ООО — размер налога составит 6%.
Итак, давайте, разберемся, как самозанятым платить налог за сдачу квартиры в аренду, сколько придется платить, и как уменьшить сумму платежей. Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию по уменьшению налога:
1. Используйте налоговый бонус. В ходе регистрации статуса самозанятого на счет налогоплательщика будет автоматически зачислен налоговый бонус — 10 тыс. руб. Он уменьшает налог до 3% для физ лица и до 4% — для ООО и ИП, что, очевидно, сущемственно ниже, чем 13% НДФЛ. Сумму можно рассчитать с помощью программного обеспечения «Мой налог» автоматически.
- Для тех, кто зарегистрировался самозанятыми недавно: 30 000 × 3% = 900 руб.
- Для самозанятых, уже потративших налоговый бонус: 30 000 × 4% = 1 тысяча 200 руб.
- Для решивших платить стандартный НДФЛ: 30 тыс. × 13% = 3 тыс. 900 руб.
2. Не учитывайте в доход расходы за коммуналку. Это работает так: арендодателю не нужно учитывать плату жильцов, снимающих жилье, за электричество, воду и газ в общий доход от самозанятости.
Арендодатель сдает жилую недвижимость за 30 тыс. рублей. Воду, электричество и газ жильцы оплачивают по приборам учета. Ежемесячно вы платите налог лишь со стоимости аренды: 30 тыс. × 4% = 1 тысяча 200 рублей.
- фиксировать факт и объем потребления посредством счетчиков;
- оплачивать сумму фактического потребления коммунальных услуг;
- прописать в договоре, что жильцы самостоятельно оплачивают ЖКУ;
- хранить квитанции об оплате коммунальных услуг, где будет указано, за что конкретно, и сколько было заплачено.
3. Не учитывайте залог. Залогом (депозитом) считается сумма, страхующая арендодателя от случайных поломок либо резкого исчезновения жильцов. Нет необходимости платить налог с данной суммы, если арендатор заплатил залог, а затем по окончании срока договора об аренде получил эти залог обратно. Платить налог с этой суммы придется, если арендатор по тем или иным причинам не выполнил обязательства по договору аренды, и хозяин в итоге так и не вернул сумму залога.
Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех
При сдаче квартиры в аренду самозанятым необходимо платить налоги государству. Физлица платят 4%, организации — 6%. Наши опытные юристы дистанционно помогут вам оформить самозанятость, оформить арендный договор, правильно рассчитать сумму налога. Мы отвечаем 24/7.
Кто платит налог от сдачи квартиры: собственник или арендодатель?
Мы с мужем оба зарегистрированы как самозанятые. Сдаем в аренду квартиру. Ее собственник — муж, арендодатель — жена по нотариальной доверенности.
Кто в этом случае должен платить «самозанятый» налог? Мы хотим, чтобы доход от сдачи квартиры считался доходом жены, чтобы муж не превысил лимит по доходам от самозанятости — 2,4 млн рублей в год. Так можно?
Нужно ли заключать договор о безвозмездном пользовании между мужем и женой? Надо ли его нотариально заверять и показывать налоговой?
При регистрации в качестве самозанятого по виду деятельности «Аренда квартир» никакие сведения о сдаваемом жилье указывать не надо. То есть никто не проверяет, сдаете вы свою или чужую квартиру, на самом ли деле вы это делаете и есть ли квартира в принципе. Налог платите — и отлично. Но, безусловно, гораздо спокойнее все делать по закону.
Из вашего вопроса не совсем понятно, сдаваемое жилье было куплено в браке или это личная собственность вашего мужа. От этого зависит, нужно вам заключать между собой договор о безвозмездном пользовании имуществом или нет. Хотя можно обойтись и без него.
В ответе я рассмотрю обе ситуации: когда квартира приобретена в браке и до него. Но вы в любом случае вправе как самозанятая сдавать жилье в аренду и платить с получаемого дохода налог на профессиональный доход — НПД. Это подтверждает УФНС по Москве: самозанятые могут сдавать в аренду не только собственное жилье. Главное — правильно все оформить.