Куда двинутся цены на квартиры после повышения ставки ЦБ
Повышение Центробанком ключевой ставки с 7,5% до 8,5% приведет к росту ипотечных ставок и увеличению интереса к льготной ипотеке. Такие мнения высказали эксперты. При этом насчет динамики цен их мнения разошлись.
Ставки по собственным программам банкам могут прибавить 0,5-1 процентных пункта, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.
Однако средняя ставка по рынку будет расти меньшими темпами, поскольку значительная часть выдач приходится на льготные программы, ставки по которым не меняются. При этом не исключено, что удорожание собственных программ банков дополнительно подстегнет спрос на льготную ипотеку, считает он.
Льготные ипотечные программы останутся прежними и увеличат объем на рынке, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов.
Классическая ипотека подорожает до уровня на 1,5-2 процентных пункта выше ключевой ставки. С учетом использования классической ипотеки в большей степени на вторичном рынке и уже сложившемся разрыве кредитных условий, к которому привыкли покупатели, существенных, значимых изменений при таком повышении, по его мнению, можно не ожидать.
Повышение ключевой ставки негативно повлияет на рынок недвижимости, так как стоимость всех кредитных продуктов зависит от данной величины, все кредиты — ипотечные, потребительские и проектное финансирование — станут дороже, отмечает исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Повысится стоимость недвижимости — следовательно, снизится платежеспособный спрос.
Остаются льготные ипотечные программы, которые поддерживают спрос, в случае их усиления давление на рынок уменьшится. Но это не касается проектного финансирования, оно подорожает вслед за ключевой ставкой, следовательно, ожидать снижения цен на новостройки напрасно, особенно если учитывать, что Банк России может и далее повышать ключевую ставку, достигая нужного целевого показателя инфляции.
При ключевой ставке в 7,5% ставка по стандартным программам для новостроек без господдержки составляла около 11%, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин. В ближайшей перспективе она будет 12-13%.
Повышение ключевой ставки также повлияет и на субсидирование лимитов по кредитам со стороны застройщиков, увеличив их затраты на 2-4% в зависимости от стоимости объекта и комиссии банка. В связи с этим можно ожидать повышенный спрос со стороны покупателей до конца июля — начала августа, то есть тех, кто захочет зафиксировать ранее одобренную ставку. Позже спрос может скорректироваться, особенно на вторичном рынке.
Повышение ключевой ставки сразу на 1 процентный пункт может заметно сказаться на экономике девелоперских проектов на ранней стадии реализации, поскольку базовая ставка по проектному финансированию применяется только к «непокрытой» части кредита, то есть не обеспеченной средствами от продаж, которые аккумулированы на эскроу-счетах девелопера, поясняет руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков. Ставки по проектному финансированию девелоперов могут в среднем увеличиться на 0,3-0,5 п.п. Однако определенный рост ждет и ипотечные ставки, в том числе по субсидированным программам.
Это приведет к замедлению темпов продаж, что отразится на темпах наполняемости счетов эскроу и дальнейшему росту ставок по кредитам для застройщиков. В большей степени это отразится на проектах, где продажи открыты совсем недавно и заметно большая часть кредита остается «непокрытой».
Клиентам, которые планируют оформлять заем, стоит поторопиться чтобы успеть это сделать на прежних условиях, советует директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Но для ипотечных заёмщиков играет роль не только уровень ставки, но и бюджет покупки. В связи с этим вероятно повышение уровня ценовой конкурентности на рынке. «Рынку и клиенту необходим период адаптации к новым условиям, — говорит Родионцев. — Возможно формирование отложенного спроса, который в дальнейшем будет реализован в тех проектах, где будет оперативная реакция на изменение рыночной ситуации, соблюдение баланса цен и спроса».
Ничего хорошего для рынка недвижимости в повышении ключевой ставки нет, настаивает сооснователь и CEO VIRA Александр Савельев. Если посмотреть на увеличение ключевой ставки совместно с подорожавшим долларом, то все эти события вместе способны увеличить стоимость недвижимости. Или остановить рост скидок. Сейчас россияне решают проблему отдыха и не заметят повышения ключевой ставки, результат этого повышения будет гораздо сильнее заметен в сентябре, когда все надеются на рост спроса.
Из-за повышения ставки ЦБ увеличивается стоимость ипотеки, процент по депозитам, стоимость кредитов по проектному финансирование вырастет с нынешних 11-12% на 1-1,25 п.п.
«Увеличение стоимости ипотеки, возможно, дополнительно снизит цены на вторичном рынке недвижимости, и если это произойдёт, то рынок будет всё более смещаться в сторону вторичного рынка жилья. Девелоперы продолжат рекламировать и предлагать рынку субсидированные процентные ставки на ипотеку в новостройках, поэтому покупатели новостроек разницу не почувствуют. А потенциальное увеличение процентов по депозитам, возможно, стимулирует инвесторов в новостройки (если таковые ещё остались) инвестировать деньги в депозиты», — говорит Савельев.
Покупательский спрос снизится, цены на квартиры окажутся под давлением и также начнут снижаться, считает финансовый аналитик и директор КБ «Готовые Решения» Кристина Лоткова. Повышение ставки может также сохранить или даже улучшить условия для тех, кто хранит деньги на банковских вкладах. Увеличению доходности банковских вкладов может со временем стимулировать спрос на недвижимость со стороны таких инвесторов.
Как влияет на недвижимость ключевая ставка ЦБ?
Центральный банк второй раз за год повысил ключевую ставку. В апреле совет директоров ЦБ увеличил ключевую ставку с 4,5% до 5% годовых. Поднятие сразу на 0,5 процентного пункта стало самым масштабным за последние 7 лет. По мнению экспертов, регулятор решился на такие радикальные меры для того, чтобы побороть инфляцию. Она достигла самого высокого показателя с 2016 года и составила – 5,8%.
Что такое ключевая ставка ЦБ РФ?
Если говорить простыми словами, то ключевая ставка – это минимальный процент, под который Банк России готов выдать займы коммерческим финансовым организациям в долг. А также максимальный показатель, по которому регулятор может принять деньги на депозиты от банков. Ключевая ставка показывает, насколько дорого банкам достаются кредитные деньги.
Как колебание ключевой ставки влияет на рынок недвижимости? От величины ключевой ставки ЦБ РФ напрямую зависят проценты по ипотечным ссудам, которые банки выдают обычным гражданам. Кредитные организации занимают у регулятора деньги под процент ключевой ставки. А затем добавляют к этой цифре еще несколько процентов своей прибыли и затем формируют процентную ставку для ипотечных кредитов. Поэтому финансовые организации очень внимательно следят за изменением ключевой ставки.
Как ключевая ставка влияет на рынок недвижимости?
Сегодня порядка 90% покупателей жилья используют ипотеку. Ключевая ставка напрямую влияет на ипотечное кредитование, а значит на покупателей и на сам рынок недвижимости, спрос, предложение и стоимость квадратного метра, утверждает специалист по недвижимости и ипотеке, Иван Панов: «Чем выше ставка, тем дороже кредит для покупателя. Покупателей становится меньше. Так, увеличение ставки уменьшает спрос, продажи на рынке недвижимости падают. Недвижимость становится дешевле. Ключевая ставка растет, цены на рынке падают. Но есть нюанс – рынок недвижимости инертен: цены растут быстро, а падают медленно. Так что резкого падения рынка ждать не стоит». И наоборот, если ключевая ставка становится ниже, соответственно, банки снижают проценты по жилищным кредитам. Ипотека становится привлекательнее и доступнее, спрос на объекты недвижимости начинает расти. Застройщики и продавцы на вторичном рынке видят, что их продукт раскупают и повышают цены. Как это и произошло в 2020 году. Причем интерес к недвижимости до сих пор на высоком уровне. 
По словам экспертов, ключевая ставка играет большую роль не только на рынке недвижимости, но и в финансовой сфере Российской Федерации. Она оказывает огромное влияние на политику всех российских банков. От величины ключевой ставки также зависит и процент по банковским вкладам. Чем выше ставка ЦБ для кредиторов, тем больший процент они готовы предоставить своим вкладчикам. Любые изменения ключевой ставки либо отсутствие каких-то перемен влияют на уровень инфляции. Если непродуманно ей манипулировать, то это может привести к развалу финансовой системы и кризису в стране. По словам экспертов, с помощью ключевой ставки можно повлиять на уровень инфляции. Чем выше ставка, тем ниже спрос на ипотеку, меньше закредитованность населения, цены перестают расти, уровень инфляции падает. 
Как менялась ставка?
Напомним, что в начале пандемии Центральный Банк Российской Федерации перешел на мягкую денежно-кредитную политику. Чтобы стимулировать экономические процессы в стране и сделать приобретение жилья в России доступнее, ЦБ снизил ключевую ставку. В общем показатель упал на 3,5 процентных пункта и к середине лета 2020 года достиг исторического минимума. Если в 2019 году ключевая ставка составляла 7,5%. То в середине июля она упала до 4,25%. Банки начали снижать проценты по кредитам на вторичное жилье, ввели льготную ипотеку на новостройки. Спрос на жилье взлетел буквально в разы. Продавцы и застройщики начали поднимать цены. Постепенно недвижимость перестала быть доступной, а введенные меры поддержки потеряли свою главную функцию – поддержка населения. Поэтому Центробанк начал повышать ключевую ставку. В марте этого года рост ставки составил 0,25 процентных пунктов до 4,5%. А через полтора месяца регулятор вновь увеличил ставку уже до 5%.
Прогнозы экспертов и Центробанка
По словам специалистов по недвижимости, ключевая ставка будет расти и дальше. И возможно до конца 2021 года она достигнет показателей 2019 года и увеличится до 7,5%. В ближайшее время не предвидится резкого снижения ключевой ставки ЦБ, уверен Иван Панов: «Государство поддержало застройщиков и их покупателей. Сейчас страна оправилась, платежеспособность клиентов банков восстановилась. Эти меры более не нужны государству, так что стоит ожидать постепенного роста». Кроме того, Центральный Банк опубликовал прогноз развития ключевой ставки на несколько лет. По словам экспертов, этот сценарий совет директоров ЦБ будет обсуждать на следующем заседании, которое состоится 11 июня. Регулятор полагает, что в конце этого года показатель ключевой составит 4,8 – 5,4%. Через год он может увеличиться до 5,3 – 6,3%, а в 2023 вернется к нейтральному диапазону 5-6%. Это означает, что повышение ключевой ставки повлечет за собой увеличение процентов по банковским продуктам: кредитам и вкладам, на 0,25 п.п. и 0,5 п.п. соответственно. Ипотечные кредиты будут не так привлекательны, поскольку проценты вырастут, это охладит спрос. Цены перестанут расти либо вовсе пойдут вниз. В Банке России уверены, что такими действиями они смогут через несколько лет снизить уровень инфляции с 5,8% до 4%.
Влияние повышения ключевой ставки ЦБ на рынок недвижимости оценили
Часть россиян отложат запланированные сделки по приобретению жилья на вторичном рынке после повышения Центральным Банком (ЦБ) ключевой ставки до 12 процентов. Так оценил ситуацию на рынке старший партнер компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов в интервью РИА Недвижимости.
По его мнению, ставки по ипотеке в этом секторе недвижимости, вероятнее всего, увеличатся до 12,7-13,5 процента, при этом на первичном рынке роста не будет, так как большая часть предложений на нем подпадает под условия льготных кредитов. Смирнов напомнил, что перед повышением ставки ЦБ президент России Владимир Путин подчеркнул, что «льготная ипотека будет — и точка». На этом фоне часть спроса с вторичного рынка уйдет в новостройки, сказал эксперт.
При этом специалист отметил, что на ситуацию на рынке окажет сильное влияние решение банков по уже одобренным кредитам. «В марте 2022 года банки пересмотрели ставки уже по одобренным лимитам. От их позиции зависит, как быстро будет истощаться количество покупателей с одобренной ипотекой», — добавил он.
В последнее время был зафиксирован всплеск заявок на ипотеку, так как покупатели ожидали неизбежного повышения ставки в ближайшем будущем, объясняет глава платформы автоматизации агентских продаж TYMY Алексей Майстренко. Поэтому те россияне, которые планировали покупку и уже получили решение банка, зафиксировали для себя ставку по кредиту. Однако граждане без одобренной ипотеки скорее решат отложить покупку, надеясь на снижение стоимости кредитов, как это было в 2022 году, считает Смирнов.
Материалы по теме
Россияне массово скупают кладовки в Москве. Как необычная недвижимость приносит им миллионы?
6 апреля 2023
Россияне отчаянно торгуются за квартиры. Как правильно вести себя при покупке недвижимости и насколько можно сбить цену
1 августа 2023
Майстренко ожидает, что рынок вторичного жилья может просесть до 20 процентов, но на короткий период, максимум на один-два месяца. Он отметил, что на данный момент недвижимость остается одним из немногих вариантов инвестиций внутри страны, а деньги у покупателей есть.
Падение спроса на вторичном рынке на 20-25 процентов прогнозирует и заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Однако, по ее мнению, не стоит ждать падения цен на готовое жилье. «В перспективе месяца рост средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке по инерции продолжится, однако мы можем увидеть рекордный рост среднего уровня торга. К слову, за прошедшие 12 месяцев максимальный уровень торга был тоже в августе 2022 года и превышал 6 процентов», — рассказала она.
15 августа по итогам внеочередного заседания совет директоров Банка России принял решение поднять ключевую ставку на 3,5 процентных пункта, до 12 процентов годовых. Это максимум с мая прошлого года. ЦБ объяснил свое решение стремлением вернуть инфляцию к 4 процентам в 2024 году и стабилизировать ее вблизи этой отметки в дальнейшем.
В июле 2023 года на фоне роста ключевой ставки спрос на ипотеку на 10 процентов превысил показатель предыдущего месяца и на 69,5 процента — июля 2022 года. Заметнее всего увеличилось число заявок на кредиты на новостройки — рост составил 27,4 процента относительно средненедельных значений июля. На втором месте оказалась ипотека на вторичное жилье (плюс 16 процентов).
Чем выше ключевая ставка, тем менее выгодны инвестиции в недвижимость
И выше вероятность повышения ставок по льготной ипотеке
Очередное повышение ключевой ставки не сильно повлияет на рынок недвижимости, потому что ставка и до того находилась на заградительном для ипотеки уровне. А в целом, высокая ключевая ставка, которую ЦБ обещает сохранять в ближайшие год-два, не только будет негативно влиять на спрос, но и изменит его структуру. Ипотечников станет существенно меньше, а инвесторы вообще могут исчезнуть с рынка — при ключевой ставке 13% покупка квартиры с целью сдачи в аренду или перепродажи принесет в разы меньше, чем обычный банковский депозит, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
На заседании 15 сентября совет директоров Банка России принял решение в третий раз подряд повысить ключевую ставку – до 13% годовых. Таким образом, менее чем за два месяца ключевая ставка выросла на 5,5 п.п.
Центробанк ужесточает денежно-кредитную политику из-за высокой инфляции. По оценке ЦБ на 11 сентября, годовая инфляция увеличилась до 5,5% после 4,3% в июле и 5,2% в августе. В среднем за последние три месяца рост цен с поправкой на сезонность составил 9,0% в пересчете на год.
Цены, конечно, растут не просто так. Помимо ослабления рубля, основная причина разгона инфляции – высокие темпы роста объемов кредитования, которые не смогли сдержать предыдущие этапы повышения ключевой ставки.
«Более медленная реакция кредитного рынка объясняется в основном лагами трансмиссии. Во-первых, сейчас банки продолжают выдачу кредитов по заявкам, одобренным ранее. Во-вторых, после ощутимого повышения ставки у заемщиков появилось желание запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда и взять кредит сейчас, пока ставки не стали еще выше», — пояснила глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции после повышения ключевой ставки.
Эффект «последнего вагона» мы видим и на рынке недвижимости, где в последние пару месяцев резко подскочил спрос, прежде всего ипотечный – см. «Слабый рубль, Центробанк и большие скидки подстегнули спрос на новостройки Москвы и Подмосковья в июле-августе». Однако, скорее всего, покупательская активность пойдет на спад уже в октябре. Но не из-за повышения ключевой ставки до 13% — и при ставке 12% ипотека стоила 14-15%, то есть уже была неподъемной для подавляющего большинства заемщиков, а потому, что в октябре-ноябре банки в основном завершат выдачу ипотеки, одобренной по «июльским» ставкам. Напомним, ЦБ начал повышать ключевую ставку в конце июля, а банковские одобрения действуют три месяца. Кроме того, 1 октября вступают в силу запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом для сильно закредитованных заемщиков – это также будет способствовать охлаждению рынка.
Так что последнее увеличение ключевой ставки Центробанка не окажет значительного влияния на рынок недвижимости, во всяком случае, оно будет меньше, чем после повышения ключевой ставки в июле и августе.
Важнее другое: на этот раз ЦБ уже не намекнул, а ясно и четко заявил, что высокая ключевая ставка – это надолго.
«Некоторые участники ожидают повторения сценариев 2014 и 2022 гг., когда мы достаточно быстро перешли к смягчению денежно-кредитной политики. Но текущий цикл отличается от предыдущих. Прошлые эпизоды значительного повышения ставки во многом были связаны с рисками для финансовой стабильности. Когда эти риски уходили, мы снижали ставку. В этот раз ситуация другая. Мы повысили ключевую ставку из-за реализации инфляционных рисков. И будем удерживать ее на высоких уровнях достаточно продолжительное время — до тех пор, пока не убедимся в устойчивом характере замедления инфляции», — подчеркнула Эльвира Набиуллина.
В базовом сценарии ЦБ средняя за остаток текущего года ключевая ставка составит 13,0–13,6%, в следующем году — 11,5–12,5% годовых. А это означает не только сохранение высоких кредитных ставок в среднесрочной перспективе, но и повышает риски увеличения ставок по льготным программам на фоне резкого роста бюджетных расходов. Тем более, что, как подчеркивает Центробанк, масштабное субсидирование ипотеки является одной из основных причин, заставляющих магарегулятора увеличивать ключевую ставку.
«Наличие масштабных льготных программ, прежде всего по ипотеке, поддерживает высокие темпы кредитования. И чтобы повышение ставки сработало в нужном масштабе, требуется повышать ее сильнее, чем если бы таких программ не было», — отметила глава Банка России.
При этом власти еще до последнего повышения ключевой ставки взяли курс на ужесточение условий выдачи льготных ипотечных кредитов.
Также очевидно, что сохранение высокой ключевой ставки изменит структуру спроса на рынке недвижимости. Во-первых, сократится количество ипотечников. И не только на вторичном рынке, где нет льготной ипотеки, но и на первичном – даже если льготные ставки останутся на текущем уровне. Так как, например, в Москве, стоимость львиной доли новостроек превышает максимальную величину кредита по льготным программам (12 млн руб.; по IT-ипотеке – 18 млн).
Кроме того, инвестиционный спрос на рынке недвижимости, и без того невысокий, если не считать недавнего всплеска, скорее всего, сократится практически до нуля. Потому что высокая ключевая ставка приводит к росту ставок не только по кредитам, но и по депозитам и облигациям, что существенно снижает конкурентоспособность вложений в жилье как в низкорисковый актив.
По данным макертплейса «Финуслуги», уже в первой декаде сентября, то есть еще до последнего повышения ключевой ставки ЦБ, средняя доходность краткосрочных вкладов сроком до года зафиксировалась на уровне 10,5%, а максимальные ставки в крупнейших банках достигали 12-14%. Доходность ОФЗ накануне заседания совета директоров ЦБ также составляла примерно 12%.
Для сравнения: даже в лучшие годы сдача квартир в аренду приносила не более 6% годовых, а в последние годы на фоне резкого роста цен на жилье и стагнации арендных ставок доходность такого бизнеса упала до 4% и ниже.
На существенное увеличение стоимости самого актива, то есть недвижимости, при ключевой ставке 13% тоже особенно рассчитывать не приходится. Рынок и без того перегрет, рост цен сохраняется только в сегменте новостроек, и то исключительно благодаря льготной ипотеке. Однако учитывая, что расхождение цена на первичном и вторичном рынке, по оценкам ЦБ, достигает 40% и купленную в новостройке квартиру можно перепродать на «вторичке» только с огромным дисконтом, этот рост носит виртуальный характер. Конечно, через 10-20 лет недвижимость будет стоить дороже, чем сейчас, однако в ближайшие годы инвестиции в жилье скорее принесут убытки вместо прибылей.
Новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
| Проект | Расположение | ГК | Площади |
|---|---|---|---|
| EVO | г. Реутов | 3 кв. 2025 г. | Студии, 1-3-комнатные квартиры |
| Семеновский парк 2 | Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦК | 3 кв. 2025 г. | Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 24 — 102 м 2 |
| Moments | Москва, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Стрешнево МЦК | Студии, 1-4-комнатные квартиры | |
| Союз | Москва, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. Ботанический сад | 1 кв. 2026 г. | Студии, 1-4-комнатные квартиры |
| Level Нижегородская | Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская | 4 кв. 2026 г. | Студии, 1-4-комнатные квартиры |
| Level Селигерская | Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская | 1 кв. 2027 г. | Студии, 1-4-комнатные квартиры |
| Level Академическая | Москва, Юго-Западный округ, район Академический | 1 кв. 2026 г. | Студии, 2-5-комнатные квартиры |
| Level Причальный | Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха | 4 кв. 2023 г. | Студии, 1-5-комнатные квартиры |
| Level Бауманская | Москва, Центральный округ, район Басманный, м. Бауманская | 4 кв. 2025 г. | Студии, 1-5-комнатные квартиры |
| Level Нагатинская | Москва, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская | 2 кв. 2024 г. | Студии, 1-5-комнатные квартиры |