Почему новостройки дороже вторички в москве

Вторичный продукт: почему новостройки стали дороже готового жилья

Аналитики банка ДОМ.РФ представили результаты исследования, посвященного структуре вторичного рынка жилья. Эксперты разобрали факторы, влияющие на стоимость жилья, и пришли к выводу, что разница в цене между первичным и вторичным рынком растет вполне закономерно. Почему покупатели предпочитают жилье в новостройках, и насколько влияет на цены доступность льготной ипотеки, рассказывают «Известия».

Куда движется рынок

Сегодня жилье в строящихся домах в среднем по России обходится покупателям на 30% дороже жилья на вторичном рынке, утверждают аналитики. Их выводы несложно проверить, взглянув на текущие индексы цен. Многим такая тенденция кажется странной: ведь, казалось бы, риски покупателя при приобретении строящегося жилья гораздо выше, а выбор меньше. К тому же в квартиру, купленную на вторичке, можно заезжать сразу, а строящегося жилья предстоит ждать, зачастую долгие месяцы. Тем не менее, вопреки ожиданиям, разница в цене между жильем на первичном и вторичном рынке снижается очень медленно и остается заметной. Многие потребители готовы обвинить в сложившемся порядке цен программы льготной ипотеки, рассчитанной на приобретение жилья в новостройках. Программ таких немало, они регулярно продляются, давая возможность все большему числу людей стать покупателями жилья в новостройках. Может быть, спрос на первичное жилье перегревается, и застройщики, используя свой шанс, запускают цены на новостройки «в космос»?

Фото: Банк ДОМ.РФ

Такое предположение кажется логичным, утверждает вице-президент банка ДОМ.РФ Игорь Кузавов, но на самом деле оно неверно, поскольку не учитывает ряда существенных факторов. «Чтобы понять, почему вторичное жилье дешевле первички, и оценить дальнейшую динамику цен, нужно глубоко погрузиться в проблему, — объясняет Кузавов. — Необходимо разобраться в структуре рынка, определить, какие факторы влияют на стоимость жилья, посчитать справедливый уровень дисконта. Тогда нетрудно будет понять, что существующее положение вещей вполне логично, и разница между квартирами на первичном и вторичном рынке вряд ли исчезнет».

Структура рынка

Если проследить статистику по годам, несложно заметить: разница в ценах между вторичным и первичным рынком жилья в пользу последнего прослеживается уже на протяжении ряда лет. Еще в 2019 году, до массового распространения льготных ипотечных программ, готовое жилье в среднем стоило на 17% ниже квартир в строящихся домах. Причина такой заметной разницы, по мнению экспертов, кроется в структурных факторах, прежде всего, конфигурации и географии предложений на жилищном рынке, а также в качественной разнице между новыми квартирами и жильем в домах, построенных десятилетия назад. Первый из значимых структурных факторов — состав жилищного фонда. На вторичном рынке преобладают двух- и трехкомнатные квартиры, а в строящихся домах застройщики, идя за потребностями покупателей, предлагают больше «однушек» — их строится вдвое больше, чем 3-4-комнатных квартир. При этом стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире, как правило, выше, что и отражается в статистике. Но это не отменяет того факта, что спрос на «однушки» весьма велик, и девелоперы, в полном соответствии с законами рынка, следуют за ним.

Фото: Банк ДОМ.РФ

Второй значимый фактор — разница в географии строящегося и готового жилья. Сегодня застройщики стремятся в первую очередь осваивать наиболее ликвидные площадки, где жилье хорошо продается и, как правило, дороже. Кроме того, не стоит сбрасывать со счетов еще один значимый фактор — качество жилья. Новостройки и здесь значительно обгоняют вторичный рынок, гарантируя качество коммуникаций и инфраструктуры, использование современных материалов и оборудования, тогда как дома на вторичном рынке зачастую требуют серьезного ремонта, а значит, дополнительных вложений.
Наконец, причиной разницы в ценах отчасти является и сама специфика индексов, не всегда точно отображающих существующие тенденции, особенно на вторичном рынке жилья. Значительная часть сделок с жильем на вторичном рынке жилья происходит за пределами регионального центра. Это еще одна, техническая причина, почему в индексах вторичка может быть дешевле первички«.

Все будет гладко

По статистике, в последние годы разница цен на жилье на первичном и вторичном рынке не только не уменьшается, но и, наоборот, растет. Как рассказывают эксперты, в 2020-2022 г.г. дисконт на вторичном рынке недвижимости по сравнению с первичным вырос на 13 процентных пунктов, достигнув 30%. Многие считают, что такая динамика вызвана перегретым спросом на строящиеся квартиры, однако это не совсем так, считают эксперты. По их мнению, такой рост дисконта фундаментально обоснован и вызван изменением ставок по ипотеке: по данным ЦБ, на первичном рынке средняя ставка сегодня находится на уровне чуть ниже 6%, а на вторичном — рыночные ставки около 11%. При таком различии вполне закономерен разворот покупательских предпочтений в сторону новостроек. «Представьте себе, что вы хотите купить жилье и выбираете между примерно одинаковыми квартирами в строящемся доме и в готовом, — объясняет Игорь Кузавов. — После появления счетов эскроу риск потерять деньги при покупке жилья на этапе строительства стремится к нулю, поэтому его можно не учитывать. А поскольку ставка по ипотеке на вторичное жилье сильно выше, вы будете готовы купить квартиру на вторичном рынке, только если вам предложат скидку — иначе вы сильно переплатите проценты по кредиту. Какой должна быть скидка? При средних сроках погашения ипотеки 5-8 лет скидка должна составлять 10-13% — а это как раз соответствует расширению дисконта вторички к первичке в последние пару лет».

Фото: Банк ДОМ.РФ

Таким образом, тот факт, что готовое жилье сегодня стоит дешевле строящегося, имеет вполне фундаментальное экономическое объяснение: частично это связано со структурными факторами, частично — с изменением ставок по ипотеке. Но для тех, кто рассматривает сегодня приобретение жилья, есть и хорошие новости. Как утверждают аналитики банка ДОМ.РФ, в ближайшие годы стоимость жилья в новостройках не будет расти относительно вторичного рынка — напротив, постепенно вторичка будет подтягиваться, уменьшая разрыв. По прогнозам, в 2023-24 г.г. ставки на первичном рынке стабилизируются чуть выше текущих уровней, а ставки по ипотеке на готовое жилье постепенно будут снижаться вместе с рыночными ставками по мере ослабления проинфляционных рисков. В результате дисконт между первичным и вторичным рынком сократится. Мнение экспертов подтверждается и ценовыми трендами, действующими на рынке недвижимости. Сегодня цены на новостройки определяются, не в последнюю очередь, ставками по ипотеке, — ее доля в продажах превышает 60%. Что же касается вторичного рынка, на котором доля ипотечных сделок вдвое ниже, здесь большее значение приобретают доходы населения и уровень зарплат относительно цен на жилье. В исторической перспективе минимальная доступность жилья на российском рынке отмечалась в 2006-2008 г.г., когда средней российской семье из двух работающих взрослых пришлось бы 7-8 лет копить на квартиру, откладывая всю зарплату. Позднее рост цен на недвижимость остановился, в результате чего в 2018-2020 г.г. той же семье на тех же условиях копить на квартиру пришлось бы только три года. Недавний рост цен несколько ухудшил ситуацию, однако, если верить официальным прогнозам Минэка, предполагающим рост номинальных зарплат на 10,9% в этом году, по прогнозам к концу 2023 года вторичное жилье вновь станет доступнее, что поддержит спрос.

Новостройки на 40,7% дороже вторичного жилья

Специалисты аналитического центра Домклик изучили цены на жилье в крупнейших регионах России и сравнили стоимость недвижимости на первичном и вторичном рынках. Как выяснилось, в среднем по стране квадратный метр в новостройках стоит на 40,7% больше, чем на вторичке.

В исследовании рассматривалась цена квадратного метра на начало июня 2023 года по ипотечным сделкам в регионах России, где расположены города-миллионники. Эксперты рассчитали разницу между стоимостью новостроек и готового жилья. Кроме того, для каждого региона была проанализирована структура ипотеки по типам недвижимости и изучены суммы ежемесячных платежей по ипотеке.

Как показало исследование, минимальное различие в цене на новостройки и вторичку наблюдаются в Москве (1,9%). За столицей следуют Московская область (16,2%), Краснодарский край (16,3%), Новосибирская (19,3%) и Воронежская области (20,8%). Шестую строчку рейтинга занимает Санкт-Петербург (21,4%).

По данным аналитиков Домклик, разница в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках в регионах, где есть города-миллионники, оказалась менее выражена, чем в среднем по стране. Если в июне в большинстве крупнейших регионов ценовой разрыв не превышал 30%, то в среднем по стране он составил более 40%. Как следствие, в крупных субъектах РФ доля ипотечных сделок на новостройки значительно выше среднероссийского. В некоторых регионах этот показатель достигает 30–35%, в то время как по всей стране — около 20%.

По данным Домклик за июнь этого года, наибольшая доля строящегося жилья в структуре ипотеки зафиксирована в Москве (35,1%). Повышенный спрос на первичку также отмечается в Санкт-Петербурге (34,7%), Краснодарском крае (33,7%), Новосибирской (33%) и Воронежской областях (27,4%).

В Московской области зафиксирована небольшая разница между ценами на первичном и вторичном рынках, однако доля ипотеки на новостройки (20,4%) ниже общероссийского показателя. Это объясняется высоким процентом ИЖС на рынке жилищного кредитования в регионе.

Где больше платежи по ипотеке?

Аналитики Домклик также сравнили ежемесячные платежи по ипотеке на первичном и вторичном рынках.

Как выяснили эксперты, в некоторых крупнейших регионах страны платеж за новостройку оказался меньше, чем за готовое жилье. Так, в Москве выплаты по ипотеке на вторичке (без льгот) превышают платеж по «Господдержке» на 34,2%, а по «Семейной ипотеке» — на 39,6%. В Краснодарском крае разрыв составляет 11,4% и 28,6%, а в Санкт-Петербурге — 6,5% и 19,9% соответственно.

В других регионах, где стоимость первичной и вторичной недвижимости различается незначительно, «Семейная ипотека» также более выгодна, чем ипотека на готовое жилье (без льгот). В частности, разница между ежемесячными выплатами по программам наблюдается в Московской (16,4%), Новосибирской (7,3%) и Воронежской (5,9%) областях.

Хотя в крупнейших регионах квадратный метр на рынке новостроек стоит дороже, чем на рынке вторичного жилья, ежемесячный платеж получается ниже благодаря широкому распространению льготных программ — это ключевой фактор, поддерживающий интерес к первичному жилью.

Эксперт объяснил, почему новостройки стали дороже квартир на вторичке

По данным федерального портала «Мир квартир», в настоящее время в среднем по России жилье на первичном рынке недвижимости стоит на 13,5% дороже, чем на вторичном. При этом в прежние годы строящееся жилье было дешевле, чем готовое.

Генеральный директор портала Павел Луценко объяснил, почему соотношение цен изменилось.

«Раньше считалось, что новостройка должна стоить меньше, чем «готовая» квартира, ведь она представляет собой голые бетонные стены, которые еще предстоит превращать в жилое помещение посредством недешевого ремонта», – напомнил он.

По его словам, ситуацию во многом изменило распространение на рынке квартир с отделкой, что «уравняло в правах» оба сегмента. Удорожанию новостроек способствовало и повышение стоимости стройматериалов.

Но главным фактором, разогнавшим цены на рынке недвижимости, по мнению эксперта, стала введенная в 2020 году льготная ипотека. С ней покупка квартиры оказалась доступна широким слоям населения, и застройщики смогли существенно поднять ценники.

«Уже в следующем, 2021 году, новостройки впервые превысили по стоимости готовое жилье. Средний квадратный метр новостроек за 7 лет подорожал более чем вдвое, на 109% (для сравнения: метр вторички – на 73,5%)», — добавил он.

Ипотечному рынку предвещают стабильный и высокий спрос

Прогноз: Сегмент новостроек бизнес-класса продолжит дифференцироваться

Эксперты посоветовали, как решить проблему с первоначальным взносом по ипотеке

Назван тренд завтрашнего дня в жилищном строительстве

Мнение: Ипотека позволит поддержать долгосрочный спрос на новостройки

Названы районы Петербурга с самыми дешевыми «трешками» на вторичном рынке

Аналитики выяснили, что стоит дороже — вторичка или новостройки

Аналитики определили, насколько подешевело жилье на первичке Петербурга за месяц

Эксперты определили, какое жилье на вторичке дешевеет быстрее

«Квадрат» в новостройках Петербурга за месяц подешевел почти на 5 тысяч рублей

Поделитесь этой статьей:
Хотите получать
свежие новости BN.ru?
Подпишитесь!

Нажимая «подписаться» вы подтверждаете, что согласны с Договором Оферты и Политикой конфиденциальности.

Подписаться

Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке «Спам».
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: «Экспертное мнение»

Ипотечному рынку предвещают стабильный и высокий спрос
Прогноз: Сегмент новостроек бизнес-класса продолжит дифференцироваться
Эксперты посоветовали, как решить проблему с первоначальным взносом по ипотеке
Назван тренд завтрашнего дня в жилищном строительстве
Мнение: Ипотека позволит поддержать долгосрочный спрос на новостройки

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: «Цены на недвижимость»

Названы районы Петербурга с самыми дешевыми «трешками» на вторичном рынке
Аналитики выяснили, что стоит дороже — вторичка или новостройки
Аналитики определили, насколько подешевело жилье на первичке Петербурга за месяц
Эксперты определили, какое жилье на вторичке дешевеет быстрее
«Квадрат» в новостройках Петербурга за месяц подешевел почти на 5 тысяч рублей

последние новости

• сегодня | 16:30 Глава Минстроя пообещал Путину новый рекорд по вводу жилья по итогам года
• сегодня | 15:45 «Главстрой Санкт-Петербург» возглавил рейтинг застройщиков по потребительским качествам ЖК
• сегодня | 15:00 Прогноз: В этом году впервые более половины выдач ипотеки придется на госпрограммы
• сегодня | 14:15 Bonava завершила свою деятельность в России
• сегодня | 13:30 На Политехнической улице построят Дом бытовых услуг
• сегодня | 12:45 Банк «Дом.рф» почти удвоил выдачу ипотеки на ИЖС
• сегодня | 12:00 На участках Горского и Левашовского шоссе появилось наружное освещение
• сегодня | 11:15 Петербургу не хватает 500 тысяч «квадратов» складских площадей
• сегодня | 10:30 ИТМО Хайпарк получит транспортный выход на Киевское шоссе
• сегодня | 09:45 Рынок Петербурга и Ленобласти с начала года пополнили более 20 апарт-комплексов

последние статьи

• вчера | 08:00 «Сестрорецкий разлив»: для отдыха и инвестиций
• 03.11.2023 | 08:00 Неудержимый октябрь: девелоперы погнались за спросом
• 01.11.2023 | 08:00 Аналитики BN.ru подвели итоги второго осеннего месяца на рынке недвижимости Санкт-Петербурга
• 30.10.2023 | 08:00 ИСК «ВИТА»: строительство с заботой о людях
• 27.10.2023 | 08:00 Новостройки Московского района: прийти на всё готовое
• 25.10.2023 | 08:00 Отели IZZZI оправдывают ожидания инвесторов

Почему Новостройки на 40% дороже вторички?

При покупке квартиры часто стоит выбор вторичка или новая квартира? И одним из аргументов в пользу строящегося жилья может быть, что оно должно быть дешевле (дом же еще не построен и потребуется ремонт) и плюс на новостройки как правило ниже ипотечные ставки, НО!

196 показов
313 открытий

Согласно исследованию Домклик по России новостройки в среднем на 40% дороже, чем вторичка. С этими же данными согласен ЦБ. Звучит абсурдно, но почему так?

Главным факторов является льготная субсидированная ипотека, которая стимулирует первичный рынок, а растет спрос, значит расчет и цена.

Другой фактор – в стране не самая простая экономическая ситуация и люди хотят куда-то пристроить свои деньги, а «бетон» всегда у нас считался достаточно надежным вариантом. И очень мало у кого будет вся сумма для покупки квартиры, а значит нужна ипотека, и это снова приводит нас к льготной ипотеке (ведь там ниже ставка), а это снова первичный рынок.

Думается, что покупатель же должен это все заметить, посчитать и скорее купить вторичку, хоть и с более высоким процентом платежа, но по более низкой цене. И это было бы так, если бы люди покупали именно «квартиру» (чаще для себя), а не «арендный платеж».

Т.е. человек ищет минимальный платеж, который в идеале можно было гасить за счет арендного платежа. Кто из нас об этом не думал?

Таким путем мы и оказалась в такой ситуации, когда в одном ЖК квартира, сданная в прошлом квартале дешевле, чем такая же, но со сроком сдачи через несколько кварталов.

К чему это я все, если покупаете для себя, то присмотритесь к вторичке, если хотите инвестировать деньги? То…сто раз подумайте! Ведь на рынке недвижимости полностью искусственная ситуация, которая держится за счет различный льготных ипотек от государства. Но и государство, наверное, как заложник этой ситуации, ведь отмени они льготные ипотеки, то с нынешними зарплатами кто вообще сможет позволить себе жилье? (об этом было в прошлом после)

Лично меня это наводит на мысль, что с точки зрения инвестиций недвижимость приобрела еще один большой минус, и померкла в моих глазах еще сильнее.

В будущем этому вопрос будет уделено еще много внимания и на разных примерах объясню, почему у недвижимости на самом деле нулевая доходность.

Еще больше интересных постов в телеграмм канале

P.S. «Ставьте лайки и подписывайтесь на канал, и конечно же оставляйте свое мнение в комментариях!»