Как инвестировать в недвижимость на бирже и как вложиться в закрытый паевой фонд
Инвестиции в недвижимость — один из самых консервативных вариантов инвестирования, которые только можно себе представить. Он очень многообразный: можно инвестировать в коммерческую недвижимость, сдавать квартиру в аренду на длительный срок, а можно, имея несколько квартир, сдавать их посуточно. Хотя это будет уже скорее работа, чем пассивный вариант инвестиций.
У большинства людей имеется установка: недвижимость — это отличный способ инвестиций. Некоторые даже рассматривают недвижимость как единственный способ инвестирования. Но не все так однозначно. Эксперт МБК Дмитрий Сахаров рассказал о плюсах и минусах инвестиций в недвижимость, и как инвестировать.
Отслеживаем стоимость недвижимости на бирже
Изменение стоимости недвижимости можно отследить на бирже. Например, Московская биржа рассчитывает его на основе ипотечных сделок Сбербанка. Индекс помогает понять, как изменялась стоимость московской жилой недвижимости.
Значение индекса равно стоимости квадратного метра московской жилой недвижимости. ДомКлик рассчитывает его по данным начиная с 2016 года. В конце 2016 года стоимость составляла 160 тыс. руб., а 15 июня 2023 года – 263 тыс. руб. То есть за семь лет цена квадратного метра в Москве выросла на 80%. Это значит, что среднегодовой рост с учетом сложного процента составлял 9% в год. Много это или мало, но это факт: московская жилая недвижимость росла в среднем на 9% в год.
Что напоминает этот процент? Это примерный показатель среднегодовой инфляции. Недвижимость — это товар. Свойство любого товара — дорожать в среднем со скоростью инфляции. Инфляция — это рост общего уровня цен. Все в среднем растет на уровне инфляции.
Кроме прироста цены у объекта недвижимости есть еще и арендный доход. Итоговая доходность инвестиции в недвижимость становится больше. Это не только прирост рыночной цены, но еще и текущие арендные платежи, которые вы получаете, пока владеете этой недвижимостью.
В последние годы московская недвижимость была высокодоходным классом активов. Но это не значит, что так будет и дальше. Доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем. Нельзя забывать о диверсификации — разделении инвестиций между разными классами активов. Недвижимость как объект инвестиций может занимать долю в портфеле. Какая это доля, каждый решает либо самостоятельно, либо с помощью консультанта.
Инвестиции через закрытые паевые инвестиционные фонды
Квартира может стоить 10–20 млн руб., а коммерческая недвижимость — миллиарды рублей. Если инвестировать в недвижимость напрямую, то это дорого и сложно. Даже если вы владелец миллиарда и можете позволить себе купить торговый центр целиком, чтобы сдавать торговые площади, придется тратить слишком много времени на операционную работу: искать арендаторов, заключать с ними договоры, контролировать процесс платежей, обслуживать саму недвижимость. Это сложно и неудобно.
На помощь могут прийти коллективные инвестиции. Инвестировать в недвижимость можно через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Управляющая компания создает фонд, регистрирует в центробанке правила доверительного управления этим фондом, после чего инвесторы вкладывают деньги, получая взамен ценные бумаги (паи).
Далее управляющая компания покупает на полученные средства недвижимость и управляет этой недвижимостью — жилой или коммерческой. Недвижимость в фонде приносит доход от аренды, и сама изменяется в оценке — дешевеет или дорожает. Арендный доход выплачивают пайщикам в виде текущего дохода или оставляют в фонде и реинвестируют в новые объекты недвижимости или в ценные бумаги. Этот доход регулируется правилами доверительного управления конкретного фонда.
В России много ЗПИФ недвижимости. Часть можно приобрести на Мосбирже. Подробная информация обо всех ЗПИФ доступна на портале Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР).
Несут ли пайщики убытки, когда недвижимость дешевеет?
Пока недвижимость остается в фонде, который продолжает работу, пайщики владеют паями. Изменение рыночной оценки недвижимости, входящей в фонд, не влияет на доход инвесторов. Количество паев остается неизменным, но если инвестор решит продать паи, а справедливая стоимость активов уменьшится по сравнению с ценой, когда инвестор покупал паи, то придется зафиксировать убыток.
Справедливая стоимость пая определяется независимым оценщиком. Активы фонда, даже если это фонд недвижимости, могут обесцениться из-за неэффективного управления или негативных рыночных условий. Инвестирование в фонд недвижимости связано с риском потери капитала.
Закрытые паевые фонды могут торговаться на бирже. Если паи фонда прошли листинг на бирже, их можно продать в любой торговый день по рыночной цене. Если паи не прошли листинг, продать будет сложнее, но все равно это можно сделать на внебиржевом рынке. В этом случае нужно найти покупателя на паи, поскольку управляющая компания не обязана сама выкупать паи у инвестора.
Если фонд не торгуется, и покупатель не найден, то единственный способ выйти из фонда — дождаться его прекращения. Когда фонд прекращается, активы в нем распродаются, и деньги распределяются между пайщиками. Недвижимость в фонде приносит доход от аренды, и сама может изменяться в оценке — дешеветь или дорожать.
Фонды недвижимости
«Парус-ОЗН»
У этого фонда есть только один актив — операционно-логистический центр интернет-магазина Ozon. Стоимость актива можно оценить в 2 млрд руб. Доходность фонда — 10% годовых. Доход по этому фонду выплачивается ежемесячно. Схема: фонд владеет логистическим центром, а Ozon, как единственный пользователь этого центра, платит аренду.
Платежи частично идут на погашение кредита, который привлекался для запуска этого проекта, и частично распределяются между пайщиками в виде текущего арендного дохода. Если вы инвестор, то сложно купить логистический центр за 2 млрд руб., тогда как группа инвесторов может это сделать, объединившись в паевой фонд.
ЗПИФ «ПНК-Рентал»
Это закрытый паевой инвестиционный фонд, который специализируется на складах и распределительных центрах. ЗПИФ «ПНК-Рентал» сейчас находится в процессе прекращения — средства с активов фонда выплатят инвесторам до осени 2023 года.
Однако «ПНК-Рентал» полезен в качестве примера фонда с несколькими объектами недвижимости. Их сдают в аренду структурам, которые делают ежеквартальные, ежемесячные или еженедельные платежи. Эти средства распределяются между пайщиками фонда. На первом этапе фонд выплачивал текущий доход ежеквартально, впоследствии перешел на ежемесячные платежи. Среднегодовая доходность составляла приблизительно 12% годовых.
ЗПИФ недвижимости Дом.рф
Управляющая компания создала этот фонд, внутри которого находятся жилые многоквартирные дома. Первые два примера выше — это коммерческая недвижимость, но ЗПИФН «ДОМ.РФ»— жилая недвижимость. В Москве, на Ходынском поле, давным-давно располагался аэродром. Сейчас там жилой район, где построили ЖК «Лайнер», который вошел в имущество этого фонда.
Квартиры в ЖК сдаются в аренду. Например, квартира-студия площадью в 20 кв. м сдается за 60 тыс. руб. в месяц. Соответственно, люди, которые квартиры снимают, вносят арендную плату, управляющие компании получают платежи и распределяют среди пайщиков фонда. Однако у этого фонда, в отличие от первых двух, нет текущего дохода: арендные платежи остаются в распоряжении управляющей компании, которая реинвестирует их в ценные бумаги или в новые объекты недвижимости. Пайщик фонда владеет паем, растущим в цене.
Таким образом, в этом фонде единственная возможность получать доход — за счет роста курсовой стоимости пая. Поскольку активы фонда дорожают, растет стоимость ЖК в фонде, плюс текущие арендные платежи, которые остаются в фонде и не выплачиваются в виде текущего арендного дохода — эти факторы способствуют росту цены активов фонда, и стоимость одного пая тоже растет.
Сколько стоят паи фондов?
Пай в ЗПИФ «ДОМ.РФ» стоит около 1,5 тыс. руб., но раньше он стоил меньше. За счет того, что недвижимость подорожала и накопились арендные платежи, цена выросла. Вложив 1,5 тыс. руб., можно иметь долю в нескольких многоквартирных домах Москвы и получать доход от сдачи этих квартир в аренду.
Подводим итоги
Инвестиции в недвижимость позволяют сохранить и приумножить средства, но требует ответственного подхода. Покупка квартиры без последующей сдачи в аренду становится пассивом, а не доходной инвестицией. Но существуют альтернативные варианты — например, коллективные инвестиции, то есть закрытые паевые инвестиционные фонды.
Инвестирование в фонды недвижимости — не самое простое занятие. Перед тем как инвестировать, разберитесь в правилах доверительного управления конкретным фондом, оцените ликвидность торгов паями фонда, если они вообще есть. Некоторые фонды недвижимости доступны только для квалифицированных инвесторов.
Как инвестировать в недвижимость через биржу
Стандартные вложения в недвижимость ассоциируются с большими тратами, продолжительным по времени поиском подходящего объекта, риском заморозки (при покупке на стадии строительства). Но можно выбрать другой путь – инвестировать через биржу, а именно через специальные фонды.
Поделиться
Какие бывают фонды недвижимости
REIT (аббревиатура расшифровывается как real estate investment trusts) – это фонды недвижимости, которые покупают или строят объекты, сдают в аренду или продают, а также приобретают ипотечные ценные бумаги у банков. Доход, полученный таким образом, распределяют между владельцами акций. Купить такие акции – способ инвестировать в недвижимость без огромных вложений. Это несложно и доступно всем желающим.
Выделяют долевые и ипотечные фонды. Долевые называются equity REIT и получают доход от ренты или продажи объектов. Вторые – mortgage REIT – получают деньги от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.
Также фонды классифицируют по виду недвижимости:
- office – офисные здания;
- industrial – производственные площади, склады и другие помещения для промышленности;
- lodging – отели и базы отдыха;
- health care – больницы, поликлиники, офисы, лаборатории – медицинская сфера;
- specialty – театры и кинотеатры, казино.
Особенности инвестирования через фонды
Инвестирование в фонды объединяет два вида инвестиций – в недвижимость и акции. Ниже расскажем об особенностях этой гибридной формы.
Если говорить о ликвидности, то акции фондов более ликвидны, чем физическая недвижимость. К примеру, инвестор вложил 10 млн руб. в объект, но срочно понадобилось 2 млн руб. В случае с недвижимостью объект придётся продать, взять необходимую сумму, а на оставшиеся деньги купить другой объект. Это большие временные затраты. Кроме того, неизвестно, удастся ли продать недвижимость по цене покупки. С акциями всё проще. Инвестор может продать бумаги по рыночной стоимости и получить деньги за пару дней.
Ещё одна особенность фондов – это защита от инфляции. Стоимость аренды недвижимости, которая находится в ведении фонда, ежегодно повышается на размер инфляции. Если же вы сдаёте в аренду квартиру, то не всегда сможете менять ежемесячный платёж в зависимости от инфляции. Сумма больше зависит от рыночной ситуации в конкретном регионе.
Дивидендная доходность REIT больше показателей многих акций других компаний. Дело в том, что фонды обязаны выплачивать в виде дивидендов акционерам не менее 90% дохода. Большинство из них выплачивают 100%.
Кроме того, фонды прекрасно используют идею диверсификации: взаимодействуют с объектами, которые различаются по географическому положению, секторам экономики и арендаторам. Для примера возьмём фонд Kimco Realty. Недвижимость в управлении этой компании равномерно распределена по основным метрополиям прибрежных штатов США. 13 крупнейших арендаторов фонда составляют только 23,6% от числа клиентов.
Что касается риска, он есть, пожалуй, в любом виде инвестиций.
Как выбрать фонд
Национальная ассоциация инвестиционных фондов (NAREIT) ввела индексы, по которым можно понять, каково положение дел у того или иного фонда. Рассчитывает и публикует индексы компания FTSE Russell.
Чтобы узнать показатели, придётся зайти на официальный сайт ассоциации или непосредственно сайт фонда. Будьте готовы к тому, что порталы англоязычные. Впрочем, при покупке акций также можно посмотреть статистику по фонду. Первый вариант подойдёт тем, кто хочет проверить всё сам.
Итак, в отчётности фонда смотрите на показатель FFO – поток денежных средств от операций. По нему можно оценить качество работы фонда. Также оценивайте мультипликатор FFO / S – поток денежных средств от операций на одну акцию. Если он идёт вниз, дивиденды акционерам уменьшаются, если растёт – увеличиваются.
Мультипликатор P / FFO – его используют, чтобы сравнить фонды недвижимости между собой. Чем он ниже, тем акции привлекательнее с точки зрения инвестиций.
Если вы начинающий инвестор, рекомендуем воспользоваться советами брокера, а не выбирать фонд самому.
Как купить акции фондов недвижимости
Акции можно приобрести на бирже. Например, на Санкт-Петербургской. Необходим брокерский счёт. По информации на январь 2020 года на бирже СПб доступны акции 18 фондов недвижимости.
Также есть вариант покупки через иностранного брокера на Нью-Йоркской бирже. Там выбор больше – доступны акции 150 компаний.
Комментарий эксперта
Комментирует Ольга Хрипченко, директор по развитию Rebridge Capital: «Вкладываться в недвижимость посредством REIT – это новый тренд, который распространён среди миллениалов в России. На мой взгляд, инвестиции в недвижимость через биржу и правда являются грамотным выбором для неквалифицированных инвесторов. В нём есть существенные плюсы в виде низкого порога входа и низких рисков. Минимально вам достаточно 1 доллара – это удобно, есть возможность протестировать инструмент. Риски же низки из-за высокой ликвидности объектов, находящихся в управлении или владении фонда.
На мой взгляд, REIT идеально подойдёт для молодой семьи с детьми: инвестиции через 5 лет предоставят существенные дивиденды, которых хватит для небольшого, но важного этапа роста «ячейки общества» типа выбора дорогой и престижной школы для ребёнка.
Интересной альтернативой данному инструменту является биткоин, который хоть и много более рисковый, но не менее простой и ликвидный. Вторая альтернатива – это краудинвестинг. Однако для неквалифицированного инвестора он не менее рискованный, чем таинственные криптовалюты.
Среди фондов REIT я посоветовала бы остановиться на Vanguard или Realty Income».
Как вложиться в недвижимость, покупая акции: объясняем, что такое REIT
Что такое фонды недвижимости REIT и зачем в них инвестировать?
Вложиться в недвижимость можно разными способами: например, самостоятельно покупать квартиры и складские помещения, чтобы сдавать их в аренду. Или пытаться купить недвижимость дешево, чтобы потом продать дороже.
Однако это потребует много денег, времени и сил. Кроме того, найти прибыльные объекты может быть сложно без специальных знаний в этой сфере. Чтобы избежать подобных трудностей, есть специальный вариант вложений в недвижимость, доступный каждому: инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).
REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.
Есть два основных вида REIT: долевые (собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи) и ипотечные (получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги).
Фонд может вкладываться в самую разную недвижимость: офисы, логистические центры, гостиницы, жилые апартаменты, больницы, торговые центры, дата-центры. REIT также может покупать ипотечные ценные бумаги у банков.
Большая часть доходов любого REIT — арендные платежи, что обеспечивает стабильный денежный поток и возможность платить хорошие дивиденды. Выручка REIT не зависит от инфляции: в случае ее роста стоимость недвижимости, арендные платежи, а следовательно, и дивиденды фонда растут вслед за ней.
Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро. Кроме того, REIT — это долларовый актив. Поэтому если инвестор боится девальвации рубля, то бумаги фонда недвижимости помогут защититься от нее.
Фото: Shutterstock
«Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов. Они дают примерно 2% дохода в долларах, и это хороший способ сохранить деньги», — отмечает Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste.
В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.
Как REIT выплачивают дивиденды?
Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.
В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.
Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.
Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?
Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.
Фото: Shutterstock
С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.
Как выбрать REIT для инвестиций?
«Я бы порекомендовал всем начинающим инвесторам брать крупные REIT с капитализацией хотя бы $20–30 млрд. Компании, у которых миллиардные потоки выручки и стабильная прибыль. Еще один важный критерий, кроме капитализации , это локация фонда», — советует основатель инвестиционной платформы Highsystems.org Виктор Серченя.
«Возьмем, например, Китай. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость. Из-за нехватки площадей стоимость продолжает расти. Такая же ситуация в Сингапуре. Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная. Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он.
Как купить бумаги REIT?
В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. Их акции можно приобрести на любую сумму.
Фото: Shutterstock
Как уже упоминалось, REIT — это отдельная компания. Поэтому перед тем как купить ее акцию, стоит провести финансовый анализ: обратить внимание на выручку, прибыль, капитализацию компании, изучить ее финансовую отчетность, мультипликаторы и долговую нагрузку.
Особое внимание стоит уделить показателю FFO (funds from operations) — он равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (или прибавляется убыток) от продажи объектов недвижимости. Также существует его скорректированная версия Adjusted Funds From Operations (AFFO), учитывающая регулярные доходы и расходы.
Это ключевые показатели, характеризующие деятельность REIT: даже для сравнивания фондов недвижимости между собой принято использовать мультипликаторы P/FFO, P/AFFO и FFO / S вместо классических P/E и P/S.
Точечно выбрать конкретную бумагу может быть сложно, поэтому самый распространенный способ инвестировать в REIT — это купить ETF, состоящий из разных фондов. Одни из самых крупных ETF на фонды REIT — это Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ) и Vanguard Global ex-U. S. Real Estate Index Fund (VNQI).
Какие REIT может купить частный инвестор прямо сейчас
В России классических REIT на данный момент нет: законодательство пока не позволяет легко создавать всевозможные REIT и торговать ими. Поэтому для покупки желаемых REIT напрямую вам может понадобиться иностранный брокерский счет .
Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.
Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс. объектов. Компания сотрудничает с аптечной сетью Walgreens, супермаркетами 7-Eleven, службой доставки FedEx. Realty Income выплачивает дивиденды ежемесячно, а не ежеквартально, как большинство фондов, на протяжении 607 месяцев подряд.
Фото: Shutterstock
Equinix — фонд недвижимости, который строит серверные фермы. IT-компании размещают оборудование в дата-центрах фонда, которых у Equinox более 250 по всему миру. Компания выплачивает дивиденды раз в квартал. Дата-центры Equinix используют такие компании, как Amazon, Google, Microsoft, Oracle, Zoom.
Simon Property — крупнейший REIT в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США. Кроме ТЦ, владеет и управляет бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами в Северной Америке, Европе и Азии.
Kimco Realty — этот фонд недвижимости также владеет торговыми центрами в США — приобретает, развивает и управляет ими. На декабрь 2020 года у фонда были доли в 400 торговых площадях, включающих 70 млн кв. футов арендуемых площадей, в основном сосредоточенных на крупнейших рынках. Компания платит дивиденды каждый квартал.
Macerich — еще один REIT, специализирующийся на торговых центрах. Третий по величине оператор торговых центров в США. По состоянию на 31 декабря 2020 года компания владела долями в 52 объектах общей площадью 50 млн кв. футов.
На какие REIT обратить внимание? Советы экспертов
«Инвестиционные возможности на рынке недвижимости я бы разделил на два класса, — говорит Виктор Серченя. — Первое — индустриальные REIT. Например, Prologis. Это крупнейшие логистические центры в разных странах мира. Дивидендная доходность фонда около 2,6%. Для сравнения, 2,3% ВВП мира проходит через их логистические центры. Это около $2,7 трлн. Стабильность бизнеса хорошая».
Фото: Shutterstock
Несмотря на то что рынок недвижимости во многих странах падал во время пандемии, отмечает эксперт, в том числе и в Китае, логистические центры были стабильны. И если офисы освобождались, то продукты и товары нужны всем. И в связи с тем, что электронная коммерция развивается, спрос на такие площадки будет только возрастать.
«Второй класс активов среди фондов недвижимости, которые я бы выделил, это специализированные REIT, — продолжает Виктор. — Например, Digital Realty Trust и Equinix. Это два крупнейших REIT, которые владеют дата-центрами по всему миру, они достаточно стабильны. Дивидендная доходность — около 3%. Думаю, этот сектор будет расти так же, как электронная коммерция».
Международный финансовый консультант и автор книги «Когда плохо — это хорошо: как зарабатывать на инвестиционных идеях» Исаак Беккер предлагает обратить внимание на более специфические фонды: «Рынок REIT очень обширен. Один из последних интересных образованных фондов Innovative Industrial Properties (IIPR) работает с недвижимостью для тех, кто занимается медицинской марихуаной. Этим людям нужны специальные здания со специальными мерами защиты. Этот REIT за последний год вырос на 200% и к тому же платит неплохие дивиденды — около 3%. Но этот фонд, конечно, уже для тех, кто любит риск и готов к нему».
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем аккаунте в Instagram
Биржевой фонд, вкладывающий средства участников в акции по определенному принципу: например, в индекс, отрасль или регион. Помимо акций в состав фонда могут входить и другие инструменты: бонды, товары и пр. Стоимость компании на рынке, рассчитанная из количества акций компании, умноженного на их текущую цену. Капитализация фондового рынка – суммарная стоимость ценных бумаг, обращающихся на этом рынке. Расчетный показатель. Позволяет оценить уровень недооцененности или переоцененности активов рынком. Считается как отношение показателя, содержащего рыночную стоимость актива (капитализация, цена акции, стоимость бизнеса) с отчетным финансовым показателем (выручка, прибыль, EBITDA и др.). Недооцененность или переоцененность актива оценивается при сравнении значения мультипликатора с мультипликаторами конкурентов. Соотношение капитализации компании к ее чистой прибыли. Популярный показатель для оценки стоимости акций и поиска недооцененных и переоцененных компаний Финансовый инстурмент, используемый для привлечения капитала. Основные типы ценных бумаг: акции (предоставляет владельцу право собственности), облигации (долговая ценная бумага) и их производные. Подробнее Дивиденды — это часть прибыли или свободного денежного потока (FCF), которую компания выплачивает акционерам. Сумма выплат зависит от дивидендной политики. Там же прописана их периодичность — раз в год, каждое полугодие или квартал. Есть компании, которые не платят дивиденды, а направляют прибыль на развитие бизнеса или просто не имеют возможности из-за слабых результатов. Акции дивидендных компаний чаще всего интересны инвесторам, которые хотят добиться финансовой независимости или обеспечить себе достойный уровень жизни на пенсии. При помощи дивидендов они создают себе источник пассивного дохода. Подробнее Брокерский счет позволяет физическим лицам покупать и продавать ценные бумаги и валюту на фондовых рынках. Поскольку участниками торгов на биржах могут быть только брокеры и дилеры, обычным гражданам требуется заключить с такими посредниками договор, благодаря которому брокер будет проводить сделки от лица инвестора. Брокерский счет нужен, чтобы проводить через него деньги на покупку ценных бумаг. Подробнее
Как инвестировать в недвижимость на бирже
Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей.
Обычно инвестиции в недвижимость ассоциируются с большими деньгами, сложностью поиска объекта, низкой ликвидностью и риском заморозки объекта. Но есть и другой способ инвестировать в недвижимость — через биржу.
В этой статье я расскажу, как можно вложиться в недвижимость по всему миру, если у вас есть хотя бы 10 долларов. Речь пойдет о фондах недвижимости. Через Санкт-Петербургскую биржу — а значит, и через Тинькофф-инвестиции — можно купить акции 25 таких фондов. Полный список есть в конце статьи.
Что такое REIT
REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.
REIT появились в США еще в 19 веке, но в современном виде существуют благодаря закону 86-779 , подписанному Дуайтом Эйзенхауэром в 1960 году. Закон позволил частным инвесторам вкладываться в аренду недвижимости наравне с крупными инвестиционными фондами. Кроме того, в США фонды недвижимости имеют налоговые льготы — распределенный между акционерами доход не облагается корпоративным налогом.
Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.
Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:
- Форма организации — налогооблагаемая, то есть благотворительный фонд не может быть REIT.
- Фонд должен иметь не менее 100 акционеров, а 5 или менее акционеров не могут владеть 50% и более акций.
- Операции с недвижимостью должны приносить не менее 75% годового дохода — это плата за аренду, продажа, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять не более 20% дохода, а остальные типы доходов — не более 5%.
- Не менее 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах.
- Не менее 90% дохода должно распределяться в виде дивидендов. Нераспределенный доход облагается корпоративным налогом.
Сейчас REIT как отдельная форма владения и управления недвижимостью узаконен в 37 странах помимо США
Классификация REIT
Фонды недвижимости, которые торгуются на бирже, могут быть долевыми и ипотечными. Долевые — equity REIT — получают доход от ренты или продажи различных типов недвижимости. Это наиболее распространенный тип фонда на рынке REIT. Ипотечные — mortgage REIT — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.
Еще есть фонды, которые не торгуются на бирже: PNLR и private REIT. PNLR — public non-listed REIT — зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США, но их акции не торгуются на бирже. Private REIT — частные фонды недвижимости, не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США.
В этой статье речь идет о долевых фондах — equity REIT, если не указано иное.
Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:
- Office — различные типы офисных зданий и прилегающих территорий.
- Industrial — производственные площади, склады и другие помещения для промышленности.
- Retail — недвижимость для торговых компаний: магазины, аутлеты.
- Lodging — отели и базы отдыха.
- Residential — апартаменты для постоянного проживания или временного размещения.
- Timberland — лесные угодья. В том числе эти фонды занимаются заготовкой и продажей леса.
- Health care — больницы, поликлиники, офисы, лаборатории.
- Self-storage — склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
- Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
- Data center — помещения для серверов.
- Specialty — театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
- Diversified — различные типы недвижимости, перечисленные выше.
Особенности REIT
Инвестирование в фонды недвижимости — это своеобразная гибридная форма инвестиций в недвижимость и акции. Поэтому рассмотрим особенности REIT в сравнении с обоими типами активов.
Ликвидность актива определяется возможностью быстро его продать, купить или обменять без существенных издержек. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны, чем физическая недвижимость: вы можете продать акции по рыночной стоимости и получить деньги за несколько дней, а продажа физической недвижимости займет минимум пару недель при условии, что вы готовы продать ниже рыночной стоимости.
Например, у вас есть недвижимость стоимостью 6 млн рублей, которую вы сдаете в аренду. Вдруг вам срочно понадобились 1,5 млн рублей. Чтобы получить их из этой недвижимости, нужно продать имеющуюся и купить новую на оставшиеся деньги, то есть потратить много сил, времени и нервов. Если вы владеете акциями фондов недвижимости, достаточно продать необходимое количество акций.
Как вложиться и не облажаться
Расскажем в еженедельной рассылке для инвесторов. Подпишитесь и получайте письма каждый понедельник
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Защита от инфляции. Фонды недвижимости — хорошее средство защиты от инфляции, потому что стоимость аренды из года в год повышается на величину инфляции из-за существенной диверсификации: в одном фонде много разных объектов недвижимости.
С физической недвижимостью сложнее. Если вы сдаете квартиру в аренду, то ежемесячный платеж больше зависит от текущей рыночной ситуации и не всегда индексируется на величину инфляции.
Дивидендная доходность REIT превышает дивидендную доходность многих акций других компаний благодаря тому, что фонды недвижимости должны выплачивать в виде дивидендов не менее 90% дохода. При этом многие фонды выплачивают 100% дохода.
За последние 10 лет фонды недвижимости показали лучшую среднегодовую доходность среди различных классов активов по показателю total return — дивидендная доходность плюс прирост капитала.
Данные из презентации компании Realty Income о постоянном увеличении дивидендов. С 1994, когда компания вышла на Нью-Йоркскую биржу, по 2018 год дивиденды были повышены 98 раз. Обычно — 84 раза — между повышениями проходило не больше квартала
Дивидендная доходность индекса долевых REIT против индекса Russell 3000 — акций 3 тысяч компаний рынка США
За 10 последних лет REIT показали самую высокую доходность среди различных классов активов, по исследованиям инвестиционного холдинга PIMCO
Корреляция доходностей активов показывает, как доходность одного актива изменяется по отношению к доходности другого за некоторый промежуток времени. Она измеряется в диапазоне от +1 до −1. Значение 1 говорит о том, что активы движутся в одну сторону — при росте одного актива второй тоже растет. Значение −1 — что при росте одного актива второй падает.
Корреляция доходностей активов важна для инвесторов. Чем ниже корреляция в инвестиционном портфеле, тем он более устойчив к просадкам в моменты экономических потрясений.
Исследования Vanguard показывают, что на коротких периодах фонды недвижимости имеют высокую корреляцию с рынком акций, то есть движутся с ним в одном направлении, а на длинных гораздо сильнее коррелируют с физической недвижимостью.
Корреляция REIT с рынком акций США колеблется в широких пределах — от 0 до 1. Многие фонды и частные консультанты, которые являются сторонниками портфельной теории инвестиций, считают, что часть портфеля в акциях REIT — хорошая идея.
Исследования Vanguard. Корреляция REIT с физической недвижимостью и американским рынком акций с января 1994 по октябрь 2013
Корреляция между рынком акций США и акциями REIT в промежутке с 1996 по 2016 год. Среднее значение корреляции за этот период составляет 0,67. Данные с сайта portfoliovisualizer.com
Диверсификация. Фонды недвижимости отлично используют идею диверсификации в плане географии, секторов экономики и арендаторов недвижимости.
Например, Kimco Realty управляет недвижимостью, которая равномерно распределена по основным метрополиям прибрежных штатов США, а 13 крупнейших арендаторов составляют всего лишь 23,6% от общего числа клиентов.
ETF фондов недвижимости
Если диверсификации самого фонда недвижимости кажется недостаточно, можно купить ETF, который в своем составе содержит акции десятков или сотен REIT.
Рассмотрим ETF фондов недвижимости от трех наиболее известных компаний, предлагающих ETF — SPDR, Vanguard и Blackrock.
SPDR предлагает только один ETF в секторе real estate — Real Estate Select Sector SPDR Fund.
Vanguard также предлагает только один ETF — Vanguard Real Estate ETF. По сравнению с предыдущим этот фонд включает гораздо большее число REIT.
Blackrock через свою дочернюю компанию iShares предлагает 9 различных ETF, которые включают акции REIT. ETF различаются составом акций по географическому или секторальному признаку.
Сравнение некоторых ETF на фонды недвижимости
| SPDR | Vanguard | iShares | |
|---|---|---|---|
| Название фонда | Real Estate Select Sector SPDR Fund | Vanguard Real Estate ETF | iShares U.S. Real Estate ETF |
| Тикер | XLRE | VNQ | IYR |
| Год запуска фонда | 2015 | 2004 | 2000 |
| Год запуска фонда | 2015 | 2004 | 2000 |
| Размер фонда | 3,15 млн $ | 59,2 млрд $ | 3,43 млрд $ |
| Количество компаний в фонде | 32 | 188 | 114 |
| Среднегодовая полная доходность с момента запуска, % | 8,05 | 8,56 | 9,05 |
| Дивидендная доходность, % годовых | 3,36 | 3,35 | 4 |
| Комиссия за обслуживание, % в год | 0,13 | 0,12 | 0,43 |
Сравнение некоторых ETF на фонды недвижимости
| SPDR | |
| Название фонда | Real Estate Select Sector SPDR Fund |
| Тикер | XLRE |
| Год запуска фонда | 2015 |
| Размер фонда | 3,15 млн $ |
| Количество компаний в фонде | 32 |
| Среднегодовая полная доходность с момента запуска, % | 8,05 |
| Дивидендная доходность, % годовых | 3,36 |
| Комиссия за обслуживание, % в год | 0,13 |
| Vanguard | |
| Название фонда | Vanguard Real Estate ETF |
| Тикер | VNQ |
| Год запуска фонда | 2004 |
| Размер фонда | 59,2 млрд $ |
| Количество компаний в фонде | 188 |
| Среднегодовая полная доходность с момента запуска, % | 8,56 |
| Дивидендная доходность, % годовых | 3,35 |
| Комиссия за обслуживание, % в год | 0,12 |
| iShares | |
| Название фонда | iShares U.S. Real Estate ETF |
| Тикер | IYR |
| Год запуска фонда | 2000 |
| Размер фонда | 3,43 млрд $ |
| Количество компаний в фонде | 114 |
| Среднегодовая полная доходность с момента запуска, % | 9,05 |
| Дивидендная доходность, % годовых | 4 |
| Комиссия за обслуживание, % в год | 0,43 |
Как выбрать REIT
Чтобы понимать, как ведет себя сектор недвижимости в целом, агентство NAREIT ввело серию индексов. Рассчитывает и публикует индексы фондов недвижимости компания FTSE Russell. Индексы отражают средние значения показателей доходности и риска в группе выбранных фондов.
При выборе акции или ETF целесообразно сравнить историческую доходность компании или фонда с показателями индекса.
Индексы FTSE Russell, касающиеся фондов недвижимости, рассчитанные по методикам NAREIT
Essex Property сравнивает показатели доходности акций с индексом FTSE NAREIT и S&P 500. Отчет Essex Property за 2018 год
Также полезно посмотреть на некоторые показатели и мультипликаторы каждого фонда. Расскажу, на что смотрю я.
FFO, или поток денежных средств от операций, — основной показатель деятельности фондов недвижимости, по которому можно посчитать мультипликаторы и оценить качество фонда. Показатель можно рассчитать по данным отчета о прибылях и убытках, но часто фонды указывают уже рассчитанный FFO в отчетности.
Поток денежных средств от операций = чистый доход + амортизация − прибыль от продаж недвижимости.
В отчете компании Realty Income мы видим следующие показатели: net income — чистый доход — 364 598 тысяч долларов, depreciation and amortization — амортизация — 539 780 тысяч долларов, gain on sales — прибыль от продаж — 24 643 тысячи долларов. FFO — 839 735 тысяч долларов
Мультипликатор FFO / S — поток денежных средств от операций на одну акцию. Для анализа чаще используется изменение показателя в процентах по отношению к предыдущему периоду. Увеличение мультипликатора ведет к увеличению дивидендов, уменьшение — к снижению. Уменьшение мультипликатора возможно в двух случаях: уменьшился поток денежных средств от операций или увеличилось количество акций. Мультипликатор FFO / S компании также часто публикуют в отчетности.
Мультипликатор P / FFO используется для сравнения фондов недвижимости между собой — это аналог показателя P / E для акций других компаний. Чем ниже это отношение, тем акции привлекательнее с точки зрения инвестиций. Для объективной оценки по мультипликатору лучше сравнивать фонды, работающие в одном секторе.