Налог с продажи недвижимости и кадастровая стоимость
При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.
Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года
Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).
Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?
Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года
Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.
Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости
Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.
Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей. Кадастровая стоимость не играет роли.
Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости
Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.
Пример: В 2020 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).
Пример: В 2020 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.
На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).
Как узнать кадастровую стоимость?
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:
- Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
- Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
- Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
- Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
Если кадастровая стоимость не определена?
Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.
Пример: В 2020 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей. По данным ГКН на 1 января 2020 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб. (стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.
[ Продажная и оценочная стоимость земельных участков ]
Вопрос: Общество владеет на правах собственности земельными участками. В настоящий момент рассматривается вопрос о реализации земельных участков по балансовой стоимости третьим лицам, в том числе являющимся взаимозависимыми по отношению к Обществу. Вместе с тем по данным независимых экспертов оценочная стоимость земельных участков в несколько раз превышает балансовую стоимость.
Обязано ли Общество определять продажную стоимость земельных участков с учетом их оценочной стоимости? Может ли использоваться кадастровая стоимость земельных участков в качестве рыночной для целей налогообложения?
Отвечает Наталья Мамонова, налоговый консультант аудиторской компании «Что делать Консалт»: Согласно пункту 1 статьи 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
Налоговые органы имеют право контролировать уровень применяемых цен при реализации товаров (работ, услуг) в ограниченном числе случаев. Сделки между взаимозависимыми лицами относятся к таким случаям (пункт 2 статьи 40 НК РФ).
Вместе с тем доначисление налогов сторонам сделки, исходя из применения рыночных цен, может быть произведено налоговым органом только в том случае, если будет установлено отклонение продажной цены более чем на 20% от обычного уровня цен, применяемых при реализации идентичных товаров.
То обстоятельство, что предполагаемая продажная стоимость земельных участков меньше их оценочной стоимости, само по себе не свидетельствует о несоответствии цены сделки рыночной.
Рыночная цена сделок должна определяться налоговым органом с учетом правил, установленных пунктами 3 — 11 статьи 40 НК РФ.
Сделки с идентичными и однородными товарами должны исследоваться налоговыми органами на соответствующем рынке.
Согласно пункту 4 статьи 40 НК РФ рыночной ценой товара признается, в частности, цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных товаров в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.
При определении рыночных цен учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях.
При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель (пункты 5, 6 статьи 40 НК РФ).
Кроме того, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров, сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.
При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок (пункт 9 статьи 40 НК РФ).
Таким образом, только в том случае, если продажная стоимость земельных участков будет отклоняться более чем на 20% от цены реализации земельных участков со схожими количественными и качественными характеристиками, налоговым органом может быть произведено доначисление налогов исходя из применения рыночных цен.
В законодательстве используются различные термины — «рыночная стоимость», «кадастровая цена», «цена договора». Они выражают несовпадающие аспекты ценности земли и применяются в случаях, специально определенных законодательными и нормативными актами.
Так, кадастровая стоимость применяется для целей определения налоговой базы по земельному налогу. Статья 391 НК РФ устанавливает один из обязательных элементов земельного налога — порядок определения налоговой базы. В основу определения суммы налога к уплате положена стоимостная характеристика объекта налогообложения — кадастровая стоимость земельного участка. Использование кадастровой стоимости для иных целей налогообложения нормами НК РФ не предусмотрено.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Случаи, когда проведение оценки земельного участка является обязательным, поименованы в статье 8 указанного закона.
Следовательно, определять соответствие цен рыночным можно на основании отчета независимого оценщика, но только в случаях, при которых независимая оценка обязательна в силу закона. Аналогичную точку зрения высказал Минфин РФ в письме от 01.08.2008 № 03-02-07/1-329 «Об определении рыночной цены сделки».
Поскольку реализация земельных участков, принадлежащих коммерческим организациям на праве собственности, в данный перечень не входит, при установлении продажной цены Общество не обязано проводить оценку рыночной стоимости земельных участков и, соответственно, определять цену сделки с учетом данной оценки.
Сумма платежа покупателя по конкретному договору купли-продажи определяется с учетом спроса и предложения и является рыночной по природе.
На основании вышесказанного считаем, что определение продажной стоимости земельных участков, исходя из их балансовой стоимости, не противоречит нормам налогообложения.
Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости
Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет
Рыночная стоимость недвижимости – это та цена, за которую ее продают и покупают. Именно ее можно увидеть в объявлениях, а после сделки – в договоре о купле-продаже.
Рыночную стоимость определяет сам продавец, а иногда риелтор, если продавец действует через него. Также рыночную стоимость иногда может определять оценщик, например, для банка.
Особенности расчета рыночной стоимости
На определение этой цены влияет множество факторов. Их можно подразделить по нескольким критериям. Среди них:
- Общие. Это состояние рынка недвижимости, спрос и предложение в конкретном регионе. Сюда же относится наличие социальной и транспортной инфраструктуры, вид застройки, экологическая ситуация.
- Существенные. Они касаются квартиры и дома. А именно: площадь жилья, этаж, планировка, состояние квартиры, размер каждой комнаты, смежный или раздельный санузел и т. д.
- Второстепенные. Это может быть вид из окна, высота потолков, наличие балкона или лоджии.
Те или иные критерии могут выходить на первый план, поскольку для разных покупателей могут быть приоритетными разные параметры недвижимости.
Рыночную стоимость недвижимости обычно указывают при заключении сделки в договоре купли-продажи. Если требуется официальный документ со стоимостью, для этого потребуется привлечь оценщика из оценочной компании.
Особенности кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость рассчитывается государством, и она же будет основой при проведении налоговых расчетов, затрагивающих имущество. Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной, но может быть и выше. Эти два показателя редко совпадают.
Для оценки кадастровой стоимости специалистам не нужен осмотр квартиры. Они учитывают:
- район,
- возраст дома,
- материал,
- экономику в населенном пункте,
- площадь жилья.
Соответственно, две квартиры одного типа в одном и том же доме будут иметь одну и ту же кадастровую стоимость, даже если в одной был сделан дизайнерский ремонт, окна выходят на красивый лесопарк, а в другой ремонта не было свыше 10 лет, а окна выходят на промзону.
Росреестр проводит процедуру оценки недвижимости в соответствии с регламентом. Он также бесплатно предоставляет гражданам размер кадастровой стоимости на данный момент. Процедура оц енки кадастровой стоимости проходит в несколько этапов:
1. Проверка анонсируется в интернете и СМИ.
2. Сбор сведений о недвижимости, в частности изучение эксплуатационных свойств, а также наличие инженерной и транспортной инфраструктуры.
3. Подготовка отчета.
4. Акт с результатами проверки, который также публикуется в открытых источниках, в том числе на сайте Росреестра.
5. Сверка данных собственниками в течение 30 дней. Об ошибках можно сообщать в Росреестр через Госуслуги.
6. Утверждение результатов проверки.
Новая кадастровая стоимость недвижимости вступает в силу с 1 января следующего года.
На что влияет кадастровая стоимость?
Поскольку кадастровая стоимость рассчитывается государством, именно она и влияет на налоги при продаже недвижимости и имущественные налоги.
- Налог на имущество. Он рассчитывается по кадастровой стоимости на 1 января того года, за который уплачивается налог, и платится ежегодно. В зависимости от типа недвижимости налоговая ставка будет в диапазоне от 0,1 до 2% кадастровой стоимости.
- Земельный налог. Он составляет от 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости в зависимости от типа земли. Его тоже нужно оплачивать каждый год.
- Налог при получении недвижимости в дар. Если недвижимость получена в дар не от близкого родственника, то придется заплатить налог 13% от кадастровой стоимости. Одаряемый должен подать налоговую декларацию по итогам года, в котором зарегистрировал квартиру на себя.
Кроме того, кадастровая стоимость применяется при расчете арендной платы, а также выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей.
В чем разница между рыночной и кадастровой стоимостью
Кадастровая стоимость объекта не учитывает особенности квартиры. Для нее важны ценовая политика региона на рынке недвижимости, а также тип недвижимости, площадь квартиры и другие типовые параметры, поскольку кадастровая стоимость рассчитывается сразу для всей группы однотипных объектов недвижимости.
Рыночную стоимость определяют для каждого объекта недвижимости индивидуально с учетом всех особенностей конкретной квартиры или дома. Этаж, наличие лифтов, плохие соседи, отсутствие поблизости школ, ремонт, красивый вид из окна – все это тоже влияет на стоимость, а не только площадь и район.
Обе стоимости могут со временем меняться. Кадастровая стоимость проходит перерасчет раз в 3–5 лет, а в городах федерального значения чаще – каждые 2 года.
Рыночная стоимость меняется под влиянием рынка, причем как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. Если в городе закрыли градообразующее предприятие и начался отток жителей, цены на недвижимость упадут. Если, наоборот, построили новое предприятие и начался приток жителей, цены могут подняться. Строительство новых веток метро, транспортных развязок, торговых центров тоже может увеличить стоимость жилья.
Как оспорить кадастровую стоимость?
В редких ситуациях рыночная стоимость может быть ниже кадастровой. Например, при срочной продаже недвижимости, при резком оттоке из населенного пункта, где располагается недвижимость, при ошибке в документах.
Поскольку от кадастровой стоимости зависит размер налога, можно оспорить кадастровую стоимость. Для этого нужно:
Обратиться к независимым оценщикам, которые смогут определить реальную стоимость объекта недвижимости и дадут рекомендации к изменению кадастровой стоимости в регионе.
Обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суд для оспаривания стоимости, если была совершена ошибка или она не соответствует рыночным условиям в регионе.
Ирина Тимонина
эксперт по недвижимости Центра финансовой экспертизы Роскачества
Главное отличие кадастровой стоимости от рыночной в том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется государством, а рыночную определяет сам собственник объекта недвижимости и она может быть любой. Если собственник затрудняется сам ее определить, он может обратиться к специалистам. Это могут быть профессиональные оценочные компании с лицензией либо риелторы. Рыночную стоимость (например при продаже объекта) можно изменить в любое время при желании продавца.
Кадастровую стоимость устанавливает государство, и изменить ее возможно, но не так просто. Узнать ее можно, посмотрев информацию на сайте Росреестра или заказав выписку из ЕГРН через портал Госуслуги, либо обратившись в МФЦ. Если собственник считает, что кадастровая стоимость его объекта завышена (а от нее зависит размер налога на недвижимость), то он может обратиться с заявлением в комиссию Росреестра. Если комиссия принимает решение о пересмотре стоимости, тогда данные подаются в территориальное управление Росреестра. Если же комиссия отказывает, можно обратиться в суд.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
Кадастровую цену участков и домов пересчитают в пользу владельцев
Руководитель Росреестра, заместитель министра экономического развития Виктория Абрамченко представила читателям «Российской газеты» важные изменения в законе, которые коснутся кошелька каждой семьи. Ведомство подготовило проект закона о совершенствовании государственной кадастровой оценки, той самой, от которой напрямую зависят налоги граждан на недвижимость. О необходимости такого документа говорил президент в своем Послании Федеральному Собранию.
Виктория Валериевна, любых перемен в оценке своей недвижимости люди побаиваются. Опасения понятны: а не полезет ли вверх кадастровая оценка, а за ней и налоги?
Виктория Абрамченко: Как раз наоборот. Действующая практика массовой оценки показала, что ее результаты существенно отличались от рыночной стоимости. Причем не в меньшую сторону. Устранить такие перекосы и призван наш законопроект.
Когда граждане впервые столкнулись с кадастровой оценкой, многие ужаснулись. И их можно понять: участки, расположенные в одном районе, очень сильно различались по стоимости — один стоил сто тысяч в год, а другой — 20 тысяч.
Виктория Абрамченко: Вы говорите о величине налога. Эта величина в отношении недвижимости зависит от нескольких параметров. Во-первых, налоговая база — для земельных участков это кадастровая стоимость. Во-вторых, ставка земельного налога, которая зависит от фактического использования. Например, ставка налога за земли, используемые для ведения сельского хозяйства, ниже, чем для других видов использования. В‑третьих, на величину земельного налога может повлиять наличие у собственника льгот. Не всегда причиной различных по стоимости платежей в отношении соседних участков является кадастровая стоимость. Потому все-таки предлагаю разделять вопросы стоимости и платежа.
Результаты прошлых оценок недвижимости показали, что они существенно отличались от рыночной стоимости. Причем не в меньшую сторону
Что касается стоимости, то действительно ситуация, когда соседние, похожие по режиму использования участки получали сильно отличающуюся кадастровую оценку, никуда не годится.
К сожалению, отсутствие какого-либо методического единообразия до недавних пор, а также реальной ответственности за выполненную работу и приводило к результатам, о которых вы упомянули.
Чтобы исправить сложившуюся ситуацию, в 2016 году был принят новый Закон «О государственной кадастровой оценке», определены единые методические требования к кадастровой оценке. Ситуация с восприятием ее обоснованности стала выправляться с началом применения закона.
Напомню, переходный период начался с 2018 года. В каждом субъекте Российской Федерации государственным бюджетным учреждениям было передано право проводить кадастровую оценку по единой для всей страны методике.
К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, где уже проведена кадастровая оценка по новым правилам, по имеющимся у нас данным, кадастровая стоимость так называемой бытовой недвижимости, принадлежащей гражданам, приведена региональными властями к уровню, не превышающему рыночный.
Это стало возможным в том числе благодаря осуществлению этими региональными учреждениями постоянного сбора информации из всех доступных источников, в которых содержатся различные (важные для качественной оценки) сведения. Росреестр со своей стороны также стремится оказывать поддержку регионам для качественной кадастровой оценки, предоставляя различные имеющиеся у нас сведения об объектах недвижимости.
Продажная история
Для чего же тогда понадобилось вносить еще изменения, когда и так все вроде бы складывалось хорошо?
Виктория Абрамченко: Поправки направлены на урегулирование нескольких нерешенных вопросов. Первое — дать правообладателям реальную возможность повлиять на оценку до ее принятия. Второе — дать регионам инструменты по исправлению старых ошибок. Третье — повысить ответственность за результаты оценки и повысить скорость и качество исправления возможных ошибок. Четвертое — применять исправленную кадастровую стоимость взамен исправляемой согласно принципу «любая ошибка — в пользу правообладателя». Пятое — перейти к единому прогнозируемому циклу кадастровой оценки во всех регионах нашей страны. И наконец шестое — переформатировать комиссии по рассмотрению споров о кадастровой оценке таким образом, чтобы механизм внесудебного установления рыночной стоимости стал реально доступным и справедливым по отношению ко всем правообладателям.
Важно, что изменения не касаются самой процедуры оценки — внутри процесса должны работать и работают профессионалы. Наша задача — настроить процесс таким образом, чтобы эти профессионалы осознавали степень ответственности за результаты своей работы, чтобы допускать ошибки было просто невыгодно.
Цель поправок в закон — прежде всего дать правообладателям реальную возможность повлиять на оценку своих участков и домов до ее утверждения
Кроме того, учтены предложения бюджетных учреждений, проводящих кадастровую оценку. Законопроект предусматривает предоставление перечня всех объектов недвижимости на территории региона в рамках подготовки к проведению оценки, а также предоставление бюджетным учреждениям информации о ценах сделок с объектами недвижимости.
Тут же надо упомянуть и о развитии методических указаний, которому мы также стараемся уделить максимум внимания с привлечением лучших специалистов региональных учреждений, вузов, оценщиков. В итоге результаты кадастровой оценки должны быть справедливыми во всех случаях.
Не секрет, что граждане иногда, совершая сделку купли-продажи, не указывают истинную стоимость объекта недвижимости. Чем подобное может обернуться для рядовых граждан?
Виктория Абрамченко: В Саратовской области, когда мы решали проблему обманутых дольщиков, были обнаружены подобные спекуляции с занижением стоимости объектов недвижимости. И граждане, которых государству нужно было защитить, оказались в ловушке, поскольку сами шли на то, чтобы указать в договорах купли-продажи заниженную стоимость. Лучше все-таки быть честными, когда речь идет о недвижимости. В противном случае государство не сможет защитить права собственников, которые идут на какой-то подлог.
В цене найдут ошибку
В новом законе предусмотрено обязательное публичное обсуждение всех версий отчета об оценке недвижимости. Сказано, что исключается возможность его утверждения в версии, которую публично не обсуждали. Расшифруйте для наших читателей, чем опасны были оценки недвижимости без публичного обсуждения?
Виктория Абрамченко: Согласно действующему механизму подготовки отчетов об оценке недвижимости возможны случаи, когда собственники после публичного обсуждения проектов отчетов, рассмотрения соответствующих замечаний обнаруживали в качестве итогового отчета документ, который по своему содержанию и указанной в нем стоимости кардинально отличался от того, с чем они ознакомились.
Теперь невозможно будет утвердить версию отчета, которая не проходила публичного обсуждения.
Для удобства граждан мы предусмотрели отдельный отчет для «бытовой недвижимости». Сейчас отчет о кадастровой оценке представляет из себя один большой документ, куда включаются все возможные объекты недвижимости: торговые комплексы, офисные и промышленные объекты, «бытовая недвижимость». В итоге люди просто не могут найти свои объекты.
Сколько будет версий и как все будет работать?
Виктория Абрамченко: Каждая версия проекта отчета будет доступна на сайте бюджетного учреждения для ознакомления для всех заинтересованных лиц в течение 15 дней, а первая версия — в течение 30 дней. В течение этого срока каждый может ознакомиться с проектом и высказать свои замечания к нему.
Если вы не согласны с заявленными выводами, можете обратиться с замечанием в региональное бюджетное учреждение. Причем обратиться можно любыми доступными способами — как напрямую в учреждение, подготовившее отчет, направив свои возражения в бумажном виде либо по электронной почте, так и через МФЦ.
В действующем регулировании нужно успеть ознакомиться с очередной версией проекта отчета, успеть сформулировать к ней замечание в течение не более 5 дней. В такой ситуации сложно успеть что-то найти и заявить свое несогласие.
Предположим, что гражданин увидел оценку своей недвижимости и сказал: господа, вы неправильно оценили мой участок или мою недвижимость — вчера был парк под окнами, а сегодня магистраль, которая шумит. Я хотел бы, чтобы стоимость была уменьшена. Такую жалобу он может прислать вам?
Виктория Абрамченко: Не к нам. Такое обращение нужно направлять в региональное бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой. Также нужно понимать разницу: допустили ошибку, когда проводили оценку, или сегодня рынок другой — объект изменил свою стоимость. Для одного и другого случая законопроект предлагает свои решения.
Если допущена ошибка, то она должна быть исправлена. Для этого вы подаете заявление об исправлении ошибки в региональное бюджетное учреждение, и оно исправляет ошибку. Более того, к обязанностям учреждения относится еще и исправление ошибок по соседним объектам.
Допустим, при оценке ошиблись с учетом обеспеченности садового товарищества газом. Для исправления ошибки не придется ходить каждому собственнику по каждому участку — достаточно заявить о наличии ошибки всего один раз.
Если же с течением времени изменился рынок или что-то изменилось на территории, где расположен такой объект (как в вашем примере: на момент оценки был парк, а потом построили магистраль), то человек может обратиться к рыночному оценщику, чтобы он определил, сколько объект стоит на рынке сегодня. Такое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной также подается в региональное бюджетное учреждение.
В таком случае человек должен тратиться на исправление ошибок или все это будет за счет государства?
Виктория Абрамченко: Безусловно, правообладатели не должны нести расходы на исправление ошибок. Как говорила выше, исправление ошибок не потребует затрат со стороны правообладателей.
Если же есть желание определить кадастровую стоимость в размере альтернативной рыночной стоимости, то для этого необходимо принести отчет об оценке, который готовят рыночные оценщики (оценка «бытовой недвижимости» колеблется в диапазоне от 5 до 20 тысяч рублей за отчет).
Помимо этого, в законопроекте мы предусмотрели механизм, при котором серьезное снижение на рынке должно привести к соразмерному снижению кадастровой стоимости. Для этого мы планируем без затрат со стороны правообладателей недвижимости рассчитывать индекс рынка недвижимости, сопоставляя кадастровую и рыночную стоимости. В случае уменьшения индекса более чем на 30 процентов он будет прямо применен ко всем кадастровым стоимостям. То есть кадастровая стоимость будет уменьшена путем умножения на величину индекса. Для этого не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и в случае существенного снижения применит его.
Экспертиза
Карты на стол
Не менее серьезное направление деятельности Росреестра — сфера геодезии и картографии для создания топографических карт.
Виктория Абрамченко: В настоящее время стремительно растет потребность общества в использовании топографических карт как в электронном виде, так и в бумажном.
Фото: Сергей Михеев
При этом важнейшим направлением деятельности Росреестра является недопущение на рынок карт, имеющих недостоверные сведения, в частности по таким направлениям, как отображение территории Российской Федерации и наименований географических объектов. В основном факты некорректного отображения российской территории и ее регионов касаются Калининграда, Курильских островов и Крыма.
Так, например, недавно из Японии завезли литературу, в которой все Курильские острова и Сахалин имели японские наименования.
Другой пример — распространение телефонов компании Apple, в мобильном приложении которых Крым относился к территории Украины, несмотря на то, что с 2014 года Севастополь и Республика Крым — территория Российской Федерации.
Мы регулярно выявляем в рамках надзора и снимаем с полок магазинов картографическую продукцию с некорректным отображением территории Российской Федерации. По результатам нашей работы данные нарушения были устранены.
В части учебных материалов ведется работа с Минпросвещения России, чтобы все учебники географии, контурные карты проходили экспертизу Росреестра, который мог бы подтвердить, что в них корректно отображены наименования и границы.
Кто готовит такие карты? Откуда они появляются?
Виктория Абрамченко: Чаще всего такие карты приходят к нам из-за рубежа, однако такие нарушения допускаются и отечественными организациями, которые были выявлены у ряда российских издательств и устранены в результате нашей работы.
Причина — некачественная работа составителей карт. Когда за работу берется недобросовестная компания, она не утруждается провести экспертизу используемых картографических материалов на корректность географических наименований и границ. Такую экспертизу успешно проводит подведомственный Росреестру «Центр геодезии, картографии и инфраструктуры пространственных данных».
Что же касается электронных карт, ситуация сложнее. Помимо отсутствия экспертизы производитель старается угодить пользователям из всех стран сразу — отобразить ту карту, которую хотят видеть граждане разных стран.
А с учетом имеющихся разногласий и территориальных споров это у них не получается — вот и допускаются нарушения российского законодательства.
У вас нет права наказывать? Можете только выявлять?
Виктория Абрамченко: Такого права нет. Никогда не была установлена даже административная ответственность за некорректное отображение государственной границы нашей страны.
Но Росреестр в таких ситуациях всегда направляет нарушителям письменные рекомендации о недопустимости нарушений и их устранению, как это и было предпринято с компанией Apple.
Как, по-вашему, нужны ли в связи с этим Росреестру надзорные полномочия?
Виктория Абрамченко: Соответствующие надзорные полномочия у Росреестра есть, однако установление ответственности за некорректное отображение государственной границы будет способствовать предупреждению указанных нарушений, а также их эффективному устранению.
Для этого нами были разработаны и внесены в правительство Российской Федерации соответствующие проекты нормативных правовых актов, в том числе поправки в КоАП, предусматривающие установление ответственности за подобные нарушения.
Так кто же ваш потребитель? Кто пользуется картами?
Виктория Абрамченко: Для точного ответа на эти вопросы по заказу Росреестра выполнена научно-исследовательская работа по исследованию и прогнозированию потребностей экономики в пространственных данных, данных дистанционного зондирования Земли и геоинформационных технологиях, а также услугах, сервисах и продуктах, созданных на их основе.
Проведенное комплексное исследование позволило сформировать актуальную картину в сфере пространственных данных и геоинформационных технологий и сформулировать стратегические задачи в этом направлении. Привлечение к работе экспертного сообщества, анализ и обобщение зарубежного опыта, исследование лучших практик регионов обеспечили формирование портрета нашего потребителя. А также высокую точность оценки необходимых экономике услуг, сервисов и продуктов на основе пространственных данных.
Исследование показало, что пространственные данные активно используются федеральными органами власти и органами власти субъектов Российской Федерации для реализации своих полномочий по многим направлениям. Это оборона и безопасность, управление и распоряжение государственным имуществом, природные ресурсы и экология, строительство и жилищно-коммунальное хозяйство, сельское хозяйство, цифровое развитие, связь и массовые коммуникации, транспорт, чрезвычайные ситуации. Более 40 процентов органов власти отмечают рост числа задач, реализуемых с использованием пространственных данных.
Среди негосударственных пользователей карт выделяются компании, осуществляющие деятельность в области архитектуры и строительства, инженерного проектирования, географической аналитики, выполняющие геодезические, картографические и геологоразведочные работы.
В Росреестре считают, что граждане не должны тратить деньги на исправление кадастровой ошибки. Фото: PhotoXPress
Когда исчезнут бумажные карты?
Виктория Абрамченко: Вы любите на отдыхе читать электронные книги? Я люблю бумажные читать. Но мы живем в стремительно меняющемся мире. И цифровые технологии проникают в нашу жизнь без нашего с вами волеизъявления. Развитие цифровых технологий не остановить. Есть ли цифровые технологии в картографии? В сфере создания, обработки и накопления пространственных данных? Безусловно. Это наукоемкая и высокотехнологичная отрасль. И геодезия, и картография сегодня встроены в цифровую экономику.
Будут ли завтра атласы и карты на бумажных носителях? До тех пор, пока человеку приятно держать в руках бумагу, они будут. И пока есть запрос.
На случай войны, когда заглушат все сигналы, как будут ориентироваться? По старым добрым картам?
Виктория Абрамченко: Надеюсь, что до этого человечество не дойдет. Но аналоговых карт в Российской Федерации достаточно. Недавно мы отметили 90 лет Центра геодезии и картографии. У него в архивах хранится 86 миллионов единиц картографической продукции. И в большинстве, конечно, это продукция аналоговая, не цифровая.
Но задача по переводу актуальных картографических бумажных материалов в цифру у нас есть. Современные карты создаются Росреестром преимущественно в цифровом виде. В аналоговом — по потребности.
Так кто применяет бумажные атласы и карты?
Виктория Абрамченко: Приведу простой пример. В нынешнем году мы отмечаем 75 лет Великой Победы. К юбилейным торжествам мы вместе с белорусскими коллегами готовим бумажный картографический Атлас «Дорогами воинской славы 1941-1945 годов».
Его презентация и тиражирование намечены на март 2020 года. Он станет первым картографическим произведением за историю Союзного государства. Атлас будет представлять собой картографическую иллюстрацию наиболее значимых военных сражений Великой Отечественной войны.
Этот атлас будет первым томом большого проекта — атласа «Путешествуем вместе: Россия — Беларусь» и будет состоять из вводного, военно-исторического разделов, разделов «По памятным местам Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.», «Города-герои» и «Указатель военно-исторических объектов». Вторым томом будет выпущен туристический атлас-путеводитель, включающий достопримечательности по каждой стране: замки, храмы, усадьбы, парки и знаковые места.
Визитная карточка
Виктория Абрамченко — действительный государственный советник 2 класса. Выпускница Красноярского государственного аграрного университета и Российской академии госслужбы при Президенте РФ.
Работать начала в Комитете по земельным ресурсам Роскомзема, потом в ФГУ «Земельная кадастровая палата». С начала 2000-х годов трудилась в Росземкадастре и Роснедвижимости. С 2011 года — заместитель главы Росреестра, потом — директор Департамента земельной политики Минсельхоза РФ и, наконец, статс-секретарь — заместитель министра сельского хозяйства России. Осенью 2016 года назначена заместителем министра экономического развития РФ — руководителем Росреестра.