Как узнать застройщика дома

Единый ресурс застройщиков — уникальный проект, реализуемый при поддержке Национального объединения застройщиков жилья.

Основная аудитория — застройщики, другие профессиональные участники жилищного строительства. Основная специализация — ранжирование застройщиков и новостроек

Единый ресурс застройщиков включает в себя самую полную в России базу данных застройщиков жилья и новостроек (свидетельство о регистрации № 2016620396 от 28.03.2016) и программное обеспечение для обработки этой базы данных (свидетельство о регистрации № 2016613710 от 04.04.2016).

Сетевое издание «Единый реестр застройщиков» (18+)

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор).

Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77–70042 от 07.06.2017 г.
Учредитель: ООО «Институт развития строительной отрасли». Главный редактор: Кирилл Холопик
Адрес редакции: 123001, г. г.Москва, Трехпрудный пер., д. 4, стр. 1, оф. 502,
+7 (499) 673-08-27; e-mail: info@erzrf.ru

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Последние изменения в 214-м Федеральном Законе об участии в долевом строительстве заставили большинство застройщиков новостроек работать с использованием схемы эскроу-счетов. При такой схеме застройщик получает деньги только при выполнении своих обязательств.

Такая схема гарантирует, что покупатель не останется без вложенных средств, однако мало кому хочется потратить своё время и силы, и получить те же самые деньги обратно после нескольких месяцев ожидания квартиры в новом доме.

Вопрос “как проверить застройщика при покупке квартиры?” по-прежнему остаётся актуальным. В сегодняшней статье мы подготовили для вас инструкцию о том, какие аспекты надёжности застройщика нужно проверить при покупке квартиры в новостройке.

На портале ТОП-недвижимости.РФ вы всегда можете выбрать лучший жилой комплекс в своём городе, воспользовавшись рейтингом новостроек.

Проверяем основные документы застройщика

Первое с чего стоит начать — проверка основных документов застройщика. Вообще говоря, большинство из этих вещей проверяет само государство, но лишний раз убедиться в том, что всё в порядке вам тоже стоит.

Что основное из документов мы ищем и изучаем:

Где это всё искать (полезные ссылки):

Банк застройщика

В случае если с основными документами всё в порядке, то переходим к оценке страховой компании и банку застройщика.

На строительство дома застройщику нужны деньги и весьма большие — суммы исчисляются миллиардами. Такие средства, как правило, предоставляет банк. Понятно, что отзыв лицензии у банка не несёт в себе ничего хорошего.

Агентство по страхованию вкладов при работе по схеме эскроу-счетов покрывает 10 миллионов рублей, что в случае покупки той же московской недвижимости может быть недостаточно (квартира может стоить дороже).

Даже если ваша квартира стоит меньше 10 миллионов рублей стоит проверить банк застройщика на надёжность. Это можно достаточно быстро сделать, например, на портале рейтингового агентства «Эксперт РА»: https://raexpert.ru.

Суды с подрядчиками и дольщиками

Есть ряд интернет-ресурсов, позволяющих проверить взаимодействие застройщика со своими контрагентами и дольщиками в плане судебных тяжб. Стоит ознакомиться с тем, кто подавал в суд на застройщика и по какому поводу.

https://kad.arbitr.ru

Ещё можно порекомендовать сервис https://bankrot.fedresurs.ru — единый реестр сведений о банкротстве, поможет проверить фирму на отсутствие / наличие запущенного процесса банкротства организации.

Другие проекты застройщика и отзывы

Посмотрите, какие ещё дома строил данный застройщик. Эту информацию можно найти, например, в проектной декларации на ваш дом.

Почитайте отзывы и обсуждения жильцов построенных домов в социальных сетях и на специализированных интернет-форумах.

Также можно посмотреть отзывы на застройщика и его жилые комплексы в Яндекс и Google картах.

В случае отзывов может быть определённый процент “заказных”, причём как в негативную сторону (пишут конкуренты застройщика), так и в позитивную сторону (пишет сам застройщик). В целом, модерация специализированных интернет-сайтов с отзывами достаточно строгая, потому отзывам можно доверять.

Средства массовой информации

Вбейте наименование своего жилого комплекса и имя застройщика с указанием города и слова “новости” в поисковую строку Яндекс или Google. На первой странице поисковой выдачи вам могут попасться ссылки на новостные источники, в которых вы сможете найти полезную информацию.

Упоминания застройщика и дома в СМИ могут быть как негативного характера, так и позитивного. Этих упоминаний может и вовсе не быть. Это не всегда плохо или хорошо, просто ещё один источник, из которого вы можете почерпнуть дополнительную информацию.

Фото и видео стройки

На самом сайте застройщика, в его социальных сетях, на сайте https://наш.дом.рф можно найти фотографии и иногда видео процесса стройки. По фотографиям можно смотреть динамику изменений в строительстве дома и примерное соблюдение сроков.

Многие застройщики реализуют интернет-трансляцию стройки своих домов. Хорошим знаком будет присутствие строительной активности на таких трансляциях.

Смотреть трансляцию желательно с промежутком в несколько дней. Обращать внимание нужно на окружающую обстановку и погоду. Это нужно чтобы исключить возможность трансляции повторяющейся записи — на практике такое уже встречалось.

Не лишним будет лично приехать на стройку, чтобы не только оценить динамику строительства дома, но и лучше познакомиться с районом, в котором вы будете жить.

Договор долевого участия

Определились с домом и застройщиком? Самое время ознакомиться с договором долевого участия (ДДУ).

В ДДУ должны быть прописаны ряд основных вещей, таких как кадастровый номер участка, будущий адрес вашего дома, этаж, цена, предварительный номер будущей квартиры (с планировкой и площадью) и пр.

Фактическая площадь квартиры при сдаче дома может отличаться от прописанной в ДДУ. Это достаточно распространённая практика и этот момент тоже должен быть учтён в договоре: если площадь окажется меньше, то застройщик вернёт вам часть денег.

Не лишним будет показать ДДУ юристу или как минимум детально изучить самому. Договор проходит государственную регистрацию и с этого момента считается заключенным. На этом процесс проверки застройщика и покупки квартиры можно считать выполненным.

Читайте также другие наши статьи по теме новостроек:

Как правильно выбрать новостройку и квартиру в ней?

Какой дом лучше — кирпичный, панельный или монолитный?

Новостройка или вторичка — что лучше и где купить квартиру?

Как не купить долгострой: главные признаки проблемного застройщика

Фото: maradon 333/shutterstock

Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.). Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме. Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы. Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.

Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки

Низкие темпы строительства и срывы сроков

Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика. Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков. В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.

Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов). «Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Документы и аккредитация у банков

Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера. Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его. Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.

Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.

Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.

Подозрительно низкие цены и большие скидки

Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».

Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя. «При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.

Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.

Откуда брать информацию о застройщике

Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома. В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.

«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова

Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).

Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено. На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН. Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.

Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Лиана Донская

Покупка жилья на первичном рынке сопряжена с различными рисками — от мошенничества до долгостроя. Чтобы их минимизировать, к выбору девелопера нужно подойти со всей ответственностью.

В этой статье совместно с экспертами рассмотрим, как проверить застройщика перед покупкой квартиры и выбрать компанию, заслуживающую вашего доверия.

Риски приобретения жилья в новостройке: основные признаки проблемного застройщика и долгостроя

Приобретение недвижимости на стадии строительства несёт определённые риски: долгострой, незавершённое строительство, низкое качество жилья, банкротство компании, мошенничество.

Понять, что девелопер проблемный, можно по следующим признакам:

Медленные темпы, пассивность строительства, несоблюдение сроков. Если застройщик систематически сдаёт новостройки с опозданием, это говорит о проблемах с реализацией проектов. На пассивность строительства указывают отсутствие на сайте или других специализированных ресурсах свежих отчётов о его ходе, на стройплощадках — рабочих, техники, а также отключённые веб-камеры для наблюдения.
Отсутствие в общем доступе документов. Если дольщик не может найти в свободном доступе учредительные, проектные и другие документы, скорее всего, застройщику есть что скрывать.
Отсутствие аккредитации компании у банков. Если кредитные организации не уверены в финансовой надёжности девелопера, в аккредитации ему будет отказано.
Сомнительные пункты и форма договора. Квартира может продаваться не в рамках ДДУ, а по другим типам соглашений: по переуступке, соинвестирования, займа и т. д. Важно понимать, что только ДДУ обеспечивает правовую защиту дольщика, утверждённую ФЗ № 214.
Подозрительно большие скидки (свыше 15–20%) или низкие цены. Возможно, это маркетинговый ход малоизвестного девелопера для привлечения клиентов. Выполнит ли он впоследствии обязательства — неизвестно. Кроме того, в таком случае высок риск столкнуться с низким качеством жилья.

Читайте также: Подводные камни покупки квартиры в новостройке

Где брать информацию о застройщике

Собрать информацию о девелопере можно офлайн и онлайн. Можно посетить офис компании, посмотреть строящиеся или уже сданные объекты, поговорить с их жильцами, изучить сайт строительной организации, её странички в соцсетях, отзывы.

Существенно упрощают задачу сбора данных специализированные сервисы и ресурсы:

Единая информационная система жилищного строительства. Отсутствие сведений о компании на портале ЕИСЖС говорит о незаконности её деятельности. Сервис предлагает полную информацию о застройщике и его объектах: сроках ввода домов в эксплуатацию, их соблюдении девелоперами, количество проданных квартир, актуальные фото и т. д. У сервиса есть реестр проблемных проектов.
Сервис ФНС. Здесь можно получить выписку ЕГРЮЛ с информацией о дате регистрации компании, размере уставного капитала, учредителях.
Единый ресурс застройщиков. Платформа ЕРЗ рассчитывает надёжность компаний на основе соблюдения сроков по сданным новостройкам, оценивает потребительские качества проектов (класс жилья, инфраструктуру и т. д.), составляет рейтинги.
Сервис электронного правосудия. Здесь можно посмотреть наличие судебных дел в отношении девелопера. Суды с дольщиками — повод отказаться от услуг компании. На портале можно найти иски о банкротстве. С потенциальным банкротом связываться не стоит. Ещё один сервис, где проверяют компании на банкротство, — ЕФРСБ.
Сайт ФССП. На платформе представлены данные о долгах девелопера и его учредителей. Поискать сведения целесообразно и на сайтах региональных судебных органов.

Полезно смотреть информацию на тематических форумах, в телеграм-каналах, профильных СМИ.

Как проверить застройщика при покупке новостройки: рекомендации экспертов

Рассмотрим главные критерии, по которым эксперты советуют выбирать застройщика. Учитывать параметры необходимо в совокупности: например, отсутствие актуальной информации о ходе строительства на сайте девелопера не всегда говорит о его неблагонадёжности. Возможно, они размещены на других ресурсах: ЕИСЖС, ЕРЗ. Принимать решение о выборе компании нужно после комплексной оценки всех критериев, составив объективное мнение.

Читайте также: ТОП-10 застройщиков новостроек Москвы в 2022 году: рейтинг лучших

Возраст компании и её проекты

Чем старше и опытнее застройщик, тем больше к нему доверия. Рекомендуется обращаться в компании, ведущие деятельность на строительном рынке свыше 5 лет.

При оценке важно обращать внимание не только на возраст организации, но и на количество сданных ею проектов. Компания может быть относительно молодой, но динамичной, хорошо зарекомендовавшей себя в строительстве. А девелопер с 10-летней историей вполне может иметь в портфеле всего пару-тройку домов, в том числе проблемных.

Татьяна Борисова, заместитель руководителя коммерческого департамента группы компаний «ОДСК»:

«Застройщик должен быть на рынке минимум 5 лет. Кроме того, он должен реализовать несколько проектов, иметь портфолио введённых в эксплуатацию ЖК, а изначально заявленная при продаже информация должна соответствовать тому, что в итоге компания построила. Ход строительства жилого комплекса не должен прерываться на продолжительное время, работа должна быть стабильной».

Структура и репутация компании

За время существования девелопера на рынке он может пройти несколько перерегистраций, менять наименования. Важно понять, с чем были связаны переоформления: со стандартными организационными моментами или стремлением скрыть запятнанную репутацию.

Полезно поискать информацию об учредителях компании: не замешаны ли они в мошенничестве, профессиональных конфликтах, судебных тяжбах.

Евгения Морозова, юрист в сфере недвижимости, кандидат юридических наук, автор метода «7 шагов риелтора к дорогим клиентам»:

«Проверяйте застройщика по судебным базам. Замечу: как правило, конкретный жилой комплекс строит по документам отдельное юридическое лицо. Например, есть крупный девелопер ПИК, но каждый комплекс строит отдельное ООО, входящее в структуру головной организации. Необходимо проверять все юридические лица на наличие судов, исполнительных производств».

Сроки сдачи объектов

При выборе застройщика, проверке новостройки при покупке важно оценить соблюдение сроков на предыдущих объектах. Задержки в сдаче дома на 2–3 месяца приемлемы и встречаются довольно часто, но систематические срывы на более продолжительные сроки должны насторожить.

Оцените темпы строительства объектов, причины срывов. Вполне могут возникнуть трудности, не зависящие от застройщика: например, задержки с поставкой стройматериалов подрядчиком.

Наличие документации

Если застройщик размещает в свободном доступе документы о компании, объектах и охотно предъявляет их клиентам, это говорит о его надёжности.

При выборе девелопера проверяйте следующие документы:

Разрешение на строительство. Если вы уже выбрали дом, проверяйте разрешение непосредственно на него. Обратите внимание на срок действия документа, соответствие названия и реквизитов организации в разрешении данным застройщика.
Проектная декларация. Документ содержит данные о сроках и этапах строительства, адрес объекта, число и характеристики квартир, состав общего имущества, список подрядчиков, сведения о страховании, возможные риски и т. д.
Государственная экспертиза. Её наличие говорит о том, что объект соответствует нормам строительства и законодательства.

Целесообразно изучить учредительные документы застройщика, договор страхования, бланк ДДУ, бумаги на строительный участок.

«Важно проверить статус земли, на которой ведётся застройка. На рынке много ситуаций, когда земля в аренде + в залоге, а это потенциальный риск. Например, жилой комплекс в Видном, построенный на землях Совхоза имени Ленина: до сих пор идут суды, люди не могут оформить квартиры в собственность».

Финансирование

Введение в 2019 году эскроу-счетов минимизировало риск потери средств, вложенных дольщиками. Теперь деньги от покупателя поступают не напрямую застройщику, а на отдельный счёт в банке. Средства блокируются на эскроу-счёте — для девелопера они становятся доступными только после регистрации права собственности на первую квартиру в доме. При невыполнении обязательств застройщиком деньги возвращаются покупателю.

Если девелопер не использует эскроу-счета и затягивает переход на них, заключать с ним договор не стоит.

Среди документов, запрашиваемых у застройщика для ознакомления, должен быть бланк договора. Рекомендуемый тип соглашения — ДДУ, поскольку только он даёт гарантию соответствия проекта требованиям ФЗ № 214. Отсутствие возможности заключения ДДУ может указывать на проблемы с разрешительной документацией у застройщика.

«Заключайте исключительно первичный ДДУ — договор долевого участия. Никаких переуступок от других компаний и третьих лиц. Внимательно вычитывайте и проверяйте документ, чтобы в нём не было написано лишних штрафов, процентов и подобных невыгодных условий для покупателя. Обратите внимание на дату передачи квартиры: в рекламе обычно говорят одно, а по факту в договоре указана другая дата. Если обобщать всю негативную практику сделок с новостройками, то можно сделать вывод: все риски получает покупатель, когда покупает один. Однозначно при покупке нужно использовать услуги юриста или опытного риелтора».

Выбрать подходящую квартиру в новостройке Москвы от надёжного застройщика вам помогут эксперты Авахо.

Советы экспертов по проверке застройщиков: подведём итоги

1	Проверьте сайт строительной компании на наличие информации о ней, новостройке, сроках сдачи домов, фотографий со стройки или прямой трансляции.
2	Документы, которые должны быть на сайте: устав, свидетельство о регистрации, постановке на налоговый учёт, выписка из ЕГРЮЛ.
3	Разрешение на строительство — это один из документов, который эксперты проверяют в первую очередь. Проблемы с ним создают риски для дольщиков.
4	Если в системе ЕИСЖС нет данных о компании и новостройке, то девелопер нарушает закон.
5	Выбирайте застройщика с многолетним опытом работы, изучайте количество и качество завершённых объектов.
6	Проверяйте застройщика в ЕРЗ, на сайте Министерства стройкомплекса Московской области или портале Москомстройинвеста. В регионах власти публикуют белые и/или чёрные списки компаний.
7	О финансовой стабильности девелопера говорит его аккредитация в банках и страховых компаниях.

Как узнать застройщика дома