Как оспорить торги по банкротству

Торги в банкротстве: как оспорить результаты?

Имущество банкрота подлежит продаже через торги. Вырученные средства делятся между кредиторами с учетом очередности. И очень часто оказывается, что интересы покупателей лотов и кредиторов не совпадают. Первые хотят потратить меньше и получить больше. Вторые желают вернуть свои деньги. Соответственно, заинтересованы в продаже имущества по высоким ценам. На практике это приводит к тому, что участники торгов идут на хитрости и подлоги. Например, можно продавать старую и новую машины одним лотом, чтобы никто посторонний не захотел их купить. Можно заявить о нарушениях в ходе торгов, если лот достался «чужаку». И мало кто знает, что подобные действия можно обжаловать.

Основания для оспаривания результатов торгов

одного или нескольких участников отстранили без веских оснований;
торги состоялись раньше, чем объявлено заранее;
лот оценен неверно;
лот отдали не тому, кто предложил максимальную цену.

Необходимо отметить, что приведенный перечень не является закрытым и исчерпывающим. Это было подтверждено ВС РФ в 2018 году. Результаты торгов можно отменить, если их провели, например, во время действия запрета на продажу имущества конкретного должника. Первый такой прецедент зафиксирован еще в 2015 году. Основанием для отмены может стать и нарушение преимущественного права выкупа. Если у некоторого объекта несколько владельцев, то продавать его можно только после того, как совладельцы не стали использовать свое право на преимущественный выкуп. Такое решение вынес ВС РФ в 2020 году, рассмотрев одно из спорных дел.

Также Верховный Суд отменял торги в следующих ситуациях:

в одном лоте заявлялись разнородные активы: недвижимость и дебиторская задолженность, транспорт;
на подачу заявок отводился очень небольшой срок, в том числе измеряемый часами.

В перечисленных ситуациях кредиторы полагали, что круг претендентов на выкуп лотов значительно сокращался, что не позволяло продать их по приемлемой цене.

Помимо этого эксперты и специалисты выделяют еще несколько ситуаций, когда торги по банкротству отменялись, их результаты признавались недействительными. Например:

земельный участок пытались продать отдельно от расположенных на нем зданий;
цена лотов была сильно занижена;
отсутствовало полноценное описание лота, приводилась неполная или недостоверная информация;
лоты проданы родственникам арбитражного управляющего;
потенциальные покупатели не смогли ознакомиться с лотом, увидеть его, проверить наличие необходимой разрешительной документации;
допущены технические ошибки, например, указаны неверные кадастровые номера объектов недвижимости.

Оспорить результаты торгов можно и при нарушении положений Федерального закона «О защите конкуренции» (ст. 17). Например, если установлено, что организатор торгов отдает предпочтение одному из участников, создает для него наиболее благоприятные условия, нарушает правила определения покупателя лота.

Что можно оспорить?

Торги состоялись. Лот продан. В этот же день организатор и покупатель должны поставить свои подписи под протоколом аукциона. Этот документ равносилен договору. Как отмечают эксперты, если кто-либо не согласен с результатами торгов, ему надлежит оспаривать непосредственно процедуру, включая протокол, составленный по ее итогам.

В ст. 449 ГК РФ значится, что оспаривать можно и протокол, и договор купли-продажи лотов, составленный на его основании. При этом необходимо требовать, чтобы недействительными были признаны и непосредственно торги.

Если обратиться к Пленуму ВАС от 2010 года, можно отметить один момент. Судьи указали, что достаточно признать недействительными именно торги. Все последующие сделки автоматически отменяются.

Есть заинтересованность в торгах? Можно оспаривать результаты

Действующее законодательство предусматривает, что ходатайствовать об отмене результатов торгов могут исключительно заинтересованные лица. Соответственно, если кто-то недоволен итогами, считает, что его права нарушены, ему предстоит доказать:

Свою заинтересованность.
То, что отмена результатов даст ему возможность восстановить свои права. В большинстве случаев для этого достаточно указать, что заявитель подавал заявку на участие в конкретных торгах.

Но и здесь возможны различные ситуации. Эксперты считают, что не составит доказать заинтересованность, если о ней заявляет один из участников, заявка которого отвергнута. Но об отмене может заявлять и человек, пожелавший участвовать в торгах, но не успевший подать заявку. В этом случае, чтобы доказать свою заинтересованность, необходимо предъявить доказательства платежеспособности для участия в торгах в дальнейшем.

В противном случае кредиторы могут столкнуться с ситуацией искусственного затягивания торгов. Каждый раз кто-либо, не имеющий средств для покупки, будет опротестовывать результаты, заявляя о своей заинтересованности. Куда обращаться для оспаривания результатов торгов? Стандартно все лица, недовольные результатами торгов, готовят и подают исковое требование в суд. Но не стоит забывать, если организатор допустил нарушения, его действия можно обжаловать в ФАС (региональных подразделениях). Основание — ст. 18.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

Если суд или ФАС установят, что организатор нарушил законодательство, результаты торгов будут аннулированы.

У обращения в антимонопольный орган есть важное преимущество — быстрое рассмотрение поступивших обращений. Стандартно жалобу в ФАС нужно подать в течение 10 дней с даты, как организатор подвел итоги аукциона. Если торги прошли, но договор ни с кем не был подписан, на обжалование дается уже 3 (три) месяца. Отсчет начинается с момента подведения итогов.

Стандартно ФАС должна дать ответ по жалобе в течение 7 (семи) рабочих дней. Возможно продление сроков (еще на 7 дней), если потребуется дополнительная информация.

Как отмечают эксперты, можно одновременно обращаться и в суд, и в ФАС для защиты своих законных интересов.

Как кредиторам защищать свои права при продаже имущества должника?

По итогам торгов можно нарушить права не только покупателей лотов, но и кредиторов. В соответствии с законодательством они могут решать, что и как продавать, в какие сроки, на каких условиях. Все эти вопросы обсуждаются на собраниях кредиторов. Формально разработкой положения о проведении торгов занимается арбитражный управляющий. Но за каждым кредитором остается право на внесение корректив, своих предложений.

Для кредиторов наиболее важны следующие моменты, касающиеся проведения торгов:

кто будет организатором. Это должна быть структура, не связанная с участниками процедуры;
размер вознаграждения организатора. Его необходимо указать в положении о торгах. Может оказаться, что размер вознаграждения таков, что конкурсная масса по итогам его выплаты существенно уменьшится;
как формируется стартовая цена лотов. Если кредитор считает, что она занижена, у него есть право передать арбитражному управляющему заявление и потребовать привлечь к оценке независимого эксперта.

Также кредиторы заинтересованы в максимально широком оповещении потенциальных покупателей о проведении торгов. Важно, чтобы в СМИ, иных источниках размещалась полноценная информация о лотах, их описание, дата торгов, сведения о площадке. В этом случае можно рассчитывать на быструю продажу лота по приемлемой цене.

Как оспорить торги «для своих» при наличии «закладок»?

В большинстве случаев в торгах по банкротству участвует очень ограниченное количество участников. Зачастую лоты «поделены» еще до подачи заявок. И случайных людей стараются вытеснить из числа участников под любым предлогом.

Наиболее популярный способ сделать это — «закладки». Так называют преднамеренные нарушения со стороны организаторов или иных участников. Если лот достается заранее намеченному покупателю, «закладка» не активируется. Если лучшие условия предлагает случайный человек «со стороны», заинтересованные лица заявляют о нарушении своих прав. Предлог может быть любым:

организатор официально отказался предоставить кому-либо из несостоявшихся покупателей сведения о лоте. Например, соответствующее письмо поступило на электронную почту;
в одном лоте объединены разные активы;
есть основания считать, что цена лота определена неверно и т. д.

Юристы считают, что устранять подобные «закладки» можно. Основная проблема заключается в сложности их выявления. Их не озвучивают и никак не обозначают непосредственно до проведения торгов.

Эксперты предупреждают, что участвуя в торгах в рамках банкротного процесса, следует быть предельно осторожным. Если есть основания полагать, что аукцион проводится с «закладками», можно либо сразу отказаться от подачи заявки, либо попытаться опротестовать итоги в законном порядке.

В частности, особую осмотрительность следует проявлять при покупке дебиторской задолженности. Можно уплатить деньги за лот, а потом обнаружить, что часть задолженности погашена напрямую кредитору. Победителю аукциона в такой ситуации лучше отказаться от подписания контракта.

Всем участникам торгам по банкротству важно помнить, что оспорить их результаты можно в течение 12 месяцев. Только после этого истечет срок исковой давности.

Оспаривание торгов в банкротстве

Торги по банкротству заключаются в реализации конфискованного имущества. Данное действие является обязательным для покрытия финансовых обязательств перед кредиторами. Оценкой и продажей имущества занимается арбитражный управляющий, которого назначает суда.

Основанием для обжалования торгов является необоснованное отстранение кого-то из участников, также если торги были проведены раньше срока, указанного в извещении, цена лота была определена неверно или его продали не по самой высокой из предложенных цен.

Оспорить торги можно в суде и сделать это может только заинтересованное лицо, значит заявителю необходимо доказать, что он является таким лицом. В суде нужно доказать, что признание торгов недействительными восстановит нарушенные права заявителя.

Обратившись в антимонопольный орган, можно также оспорить торги. Если действия организатора будут признаны незаконными, результаты могут аннулировать.

Порядок обжалования торгов в суде

Иск подается заинтересованным лицом, суд не раскрывает личность этих лиц. Судья назначает дату заседания. Заинтересованное лицо в обязательном порядке должно явится в суде. Если подается жалоба в антимонопольный орган, ее рассматривают и принимают решение в течение пяти дней с момента подачи. Она может быть подана заказчиком или подрядчиком.

Необходимые документы:

Квитанция об оплату госпошлины
Копия информационного сообщения в газете
Копия извещения, опубликованного на torgi.gov.ru
Копия протокола заседания комиссии, в котором содержатся сведения о победителе торгов
Копия договора купли-продажи арестованного имущества, которое продали на торгах
Копия искового заявления и приложение для лиц, которые участвовали в деле

В исковом заявлении необходимо указать все нарушения, которые привели или могут привести к нарушению прав и интересов участвующих в торгах лиц и других сторон. В законодательстве РФ нет точного списка оснований для признания торгов не действительными. Только суд будет решать, являются ли они таковыми. Исковое заявление отправляется организатору торгов и победителю аукциона.

Срок обжалования результатов торгов в банкротстве составляет 1 год.

Обжаловать результаты торгов можно в антимонопольной органе. Преимущество такого способа в сроке рассмотрения жалобы, которую можно подать в течение 10 дней с момента проведения торгов.

Категории нарушений:

Информирование о торгах, корректность сведений. Сюда относятся неполная информация об имуществе, некорректная оценка имущества.
Размещение некорректной информации о торгах, замалчивание ошибок в документах, создание препятствий в уплате задатка.
Корректность оценки, группировка имущества
Продажа заложенного имущества
Манипуляция торгами

Если у вас остались вопросы об оспаривании торгов в банкротстве или оспариванию других крупных сделок, обратитесь в компанию «Бизнес-гарант». Юристы с большим опытом работы выполнят свои обязательства в срок, оказав квалифицируемую помощь.

Связаться с нами можно по телефону или с помощью официального сайта. Офисы компании расположены в Самаре и Тольятти.

Оспаривание торгов в деле о банкротстве гражданина

Подборка наиболее важных документов по запросу Оспаривание торгов в деле о банкротстве гражданина (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Банкротство:
Анализ финансового состояния должника
Аффилированный кредитор
Банкротство гражданина
Банкротство ГУП
Банкротство залогодателя
Показать все

Банкротство:
Анализ финансового состояния должника
Аффилированный кредитор
Банкротство гражданина
Банкротство ГУП
Банкротство залогодателя
Показать все

Судебная практика

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2023 N 17АП-11614/2022(3)-АК по делу N А71-8403/2021
Требование: Об отмене определения об отказе в удовлетворении заявления о приостановлении торгов.
Решение: Определение оставлено без изменения. Между тем, указанные должником обстоятельства не свидетельствуют о необходимости принятия испрашиваемых обеспечительных мер в виде приостановления торгов по реализации имущества гражданина, признанного банкротом. Подача третьим лицом в суд общей юрисдикции иска об оспаривании сделки, на основании которой должник в 2006 году на заемные средства, предоставленные Банком, приобрел имущество (квартиру), само по себе не является основанием для приостановления торгов по реализации предмета залога в рамках дела о банкротстве должника Гершкович О.В.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: ВС РФ разъяснил, при каких условиях кредитор может оспаривать торги по продаже имущества общества-должника
(Ворожевич А.)
(«ЭЖ-Юрист», 2019, N 5) В деле о банкротстве общества гражданин оспаривал торги по продаже имущества должника. Апелляция прекратила производство. Ее поддержала первая кассация. Суды исходили из того, что гражданин не был вправе оспаривать торги и не обосновал, каким образом нарушены его интересы. ВС РФ направил спор на новое рассмотрение в апелляционный суд, пояснив, что гражданин как кредитор второй очереди, которому организация задолжала зарплату, вправе погасить долг за счет выручки, полученной на торгах. Его положение сходно с положением взыскателя в исполнительном производстве. А интересы взыскателя затрагиваются при нарушении порядка проведения торгов по продаже имущества должника. У гражданина не было бы интереса в оспаривании торгов только при условии, что средств от продажи хватило бы для расчета со всеми кредиторами одной с ним очереди. Однако в данном случае это не так.

Статья: Процессуальные особенности защиты прав должника-гражданина в процессе реализации имущества в рамках дел о несостоятельности (оспаривание результатов торгов)
(Лукин Ю.М., Шадрин Д.В.)
(«Вестник гражданского процесса», 2019, N 6) В рамках настоящей статьи комплексно рассмотрен институт потребительского банкротства, а также процедуры, применяемые в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан. Одной из таких процедур является реализация имущества должника, которая традиционно сопровождается необходимостью проведения соответствующих торговых процедур. Авторами статьи рассмотрены экономические и социологические причины создания института потребительского банкротства, описан процесс его внедрения в российское законодательство. Нередко в производстве арбитражных судов оказываются споры о признании таких торгов недействительными. При этом авторами отмечается, что арбитражными судами Российской Федерации не выработан единообразный подход к порядку рассмотрения данной категории обособленных споров. Также рассмотрены административный и судебный порядок защиты прав, нарушенных в ходе проведения торгов, существующие проблемы правоприменительной практики. На основе анализа судебной практики приведен ряд оснований, по которым торги могут быть признаны недействительными. В статье определены и рассмотрены процессуальные особенности споров, связанных с оспариванием торгов по реализации имущества должника. Обоснована необходимость внесения поправок и дополнений в нормативные правовые акты, регулирующие соответствующие процессуальные правоотношения.

Нормативные акты

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019) 17. Мораторные проценты начисляются с даты введения процедуры реструктуризации долгов в рамках дела о банкротстве гражданина, в том числе в случае отсутствия плана реструктуризации.

Федеральный закон от 29.06.2015 N 154-ФЗ
(ред. от 29.07.2017)
«Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 2. Оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

Правовые ресурсы

«Горячие» документы
Кодексы и наиболее востребованные законы
Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Кто может оспорить торги по продаже имущества банкротов

С ростом числа банкротств граждан и предприятий растет и число сделок по продаже их имущества. Выбор покупателей происходит посредством публичных торгов. Несмотря на то, что процедура продажи банкротного имуществом весьма прозрачна и четко регламентирована, нередко находятся желающие оспорить результаты торгов. По каким основаниям заинтересованное лицо может по закону оспорить результаты торгов после их проведения, какой должна быть эта процедура? Что такое рыночная цена и может ли повторная независимая оценка рыночной стоимости имущества, проведенная уже после торгов, послужить основанием для признания торгов недействительным и расторжения договора купли-продажи? Об этом Долг.рф рассказал доцент кафедры предпринимательского права Юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук Игорь Фролов.

Доцент кафедры предпринимательского права Юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук Игорь Фролов

По каким основаниям заинтересованное лицо может по закону оспорить результаты торгов после их проведения?

Торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны судом недействительными по иску лица, чьи права и законные интересы были нарушены в результате проведения торгов. К такой категории лиц могут быть отнесены: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов (статья 449 ГК РФ).

Следует учитывать, что срок на обращение в суд с иском об оспаривании торгов составляет один год со дня проведения торгов (пункт 1 стать 449 ГК РФ).

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»). Кроме того, под существенным нарушением порядка проведения торгов в судебной практике понимается такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица. В частности, существенным нарушением порядка проведения торгов будет являться незаконный допуск организатором торгов к участию в них участника, который не внес сумму задатка, необеспечение открытого доступа к электронной площадке и равных возможностей доступа к торгам всем заинтересованным лицам (Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.12.2019 № Ф08-10755/2019 по делу N А53-19527/2016, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.10.2019 № Ф07-11556/2019 по делу N А56-51141/2016).

При этом следует учитывать, что приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности:
- публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания);
- нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ);
- необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Также торги могут быть признаны недействительными, если возможность участия в них была ограничена в результате недобросовестных действий одного из участников в виде подачи множества заявок с повышением предложенной им самим цены в отсутствие последовательных заявок других участников с большей ценой (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Кром этого основанием признания торгов недействительными может являться включение в конкурсную массу имущества, не принадлежащего должнику, о чем конкурсному управляющему было известно, как на момент включения данного имущества в конкурсную массу должника, так и при его реализации на торгах (См. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2019 N 15АП-7585/2019).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, а также возврат имущества в конкурсную массу.

Следует иметь в виду, что после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве требование о признании торгов недействительными может быть предъявлено только в рамках дела о банкротстве должника по правилам гл. III.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (пункт 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Реализация имущества банкрота на торгах завершает процедуру банкротства. От результатов продажи имущества зависит размер удовлетворения требований кредиторов. В связи с этим между кредиторами и конкурсным управляющим возникают споры и разногласия относительно начальной цены и порядка реализации имущества. Фактически торги представляют собой своего рода соревнование между их участниками. Проигравшие участники часто отказываются признать поражение, подозревая (порой небеспочвенно) организатора торгов в сговоре и махинациях в пользу конкретных лиц. Это также порождает споры о признании торгов недействительными либо признании проигравшего лица победителем торгов

Значительно количество споров порождается запутанным правовым регулированием. Так, нормы, имеющие отношение к торгам в банкротстве, содержатся в следующих статьях:
- статьи 110 и 111 Федерального закона от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту – Закон о банкротстве) регулируют продажу предприятия и части имущества должника в процедуре внешнего управления. Данные статьи содержат базовые правила, которые применяются также в процедуре конкурсного производства в силу отсылочных норм;
- статья 139 Закона о банкротстве регулирует продажу имущества должника в процедуре конкурсного производства;
- статьи 447 – 449 ГК РФ посвящены заключению договора на торгах, а также основаниям и последствиям признания их недействительными;
- Приказ Минэкономразвития России от 23.07.2015 N 495, которым утверждены Порядок проведения торгов в электронной форме и Требования к операторам электронных площадок и электронным площадкам.
Достаточно большой массив норм, в том числе отсылочных, неизбежно может порождать отдельные правовые коллизии и противоречия.

Юридические услуги по взысканию долгов

Какой должна быть процедура оспаривания результатов торгов?

Порядок продажи на торгах имущества должника регулируется пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве (для залогового имущества) и пунктом 11 статьи 139 Закона (для остального имущества). Начальная продажная цена, порядок и условия продажи залогового имущества определяются залоговым кредитором, а иного имущества — собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Споры, касающиеся начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов, рассматриваются в рамках особой процессуальной формы, а именно процедуры разрешения разногласий между арбитражным управляющим и кредиторами либо должником, а рамках пункта 1 статьи 60, пункта 4 статьи 138, пункта 3 статьи 140 Закона о банкротстве.

Следует учитывать, что наиболее спорным моментом является начальная продажная цена имущества, так как от нее зависят дальнейшая судьба торгов и интересы конкурсных кредиторов. В ситуациях, при которых цена будет занижена, есть шанс, что кредиторы получат от продажи имущества меньше, чем могли бы (например, в случаях заключения договора с единственным участником торгов или оставления его за собой залоговым кредитором).

При завышенной начальной цене сроки проведения торгов могут быть затянуты, поскольку первые и повторные торги могут не состояться, и имущество будет реализовано только путем публичного предложения.

В ряде случаев Закон о банкротстве предусматривает обязательное привлечение независимого оценщика, например, при определении стоимости заложенного имущества (пункт 2 статьи 131 Закона о банкротстве), при получении требования конкурсного кредитора о проведении оценки (пункт 1 стать 139 Закона о банкротстве).

Особого внимания заслуживает то, что для установления начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества предусмотрены специальные правила. Как указал Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 за 2019 год (утв. 27.11.2019), начальная продажная цена недвижимого имущества, переданного в залог, должна составлять 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Суд при разрешении разногласий может внести изменения в порядок и условия продажи заложенного имущества. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» указано в качестве примеров следующие основания для таких изменений:
- предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам;
- порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
На практике суды выработали ряд правил, конкретизирующих эти основания:
- продажа имущества на торгах должна максимально способствовать достижению цели конкурсного производства. Так, в одном из дел суды признали допустимым продажу единым лотом разнородного имущества, из которого отдельные объекты находились в залоге у банка. Суды пришли к выводу, что продажа спорного имущества единым лотом в данном случае позволит максимально достичь цели конкурсного производства (См. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.06.2012 по делу № А11-2324/2009);
- залоговый кредитор не может произвольно определять начальную продажную цену. Так, в деле, рассмотренном Арбитражным судом Западно-Сибирского округа, установленная залоговым кредитором начальная цена значительно превышала его оценочную стоимость. Суды посчитали это недопустимым и указали, что это не приведет к ожидаемому результату — продаже имущества в целях получения наибольшей прибыли. При этом искусственное завышение неизбежно приведет к увеличению сроков торгов, что противоречит целям конкурсного производства (См. Постановление Западно-Сибирского округа от 11.04.2019 по делу № А45-24692/2016);
- порядок продажи имущества не должен противоречить императивным положениям Закона о банкротстве. Если порядок не предусматривает обязательную продажу залогового имущества посредством публичного предложения в случае признания несостоявшимися повторных торгов, суд может внести в порядок соответствующие изменения, приведя его в соответствие закону (См. Постановление АС Волго-Вятского округа от 09.08.2017 по делу № А43-17812/2014).
Следует учитывать, что приведенные выше выводы судов в равной степени применимы к порядку продажи имущества, не обремененного залогом.

Что такое рыночная цена имущества?

Рыночная стоимость является одним из видов стоимостей, который может быть определен в отношении объекта оценки в зависимости от предполагаемого использования результатов оценки (пункт 5 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»- далее по тексту Закон № 135-ФЗ).

Рыночная стоимость объекта оценки определяется независимым оценщиком, который должен являться членом саморегулируемой организации и застраховать риск наступления своей гражданской ответственности. Свою деятельность оценщик может осуществлять только по тем направлениям оценочной деятельности, которые предусмотрены в его квалификационном аттестате (статья 4 Закона № 135-ФЗ).

Основанием для проведения оценки является договор о проведении оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании судебного решения или решения уполномоченного органа (статья 9 Закона № 135-ФЗ).
Требования к порядку проведения оценки определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона № 135-ФЗ).

Используются следующие основные подходы к оценке (пункт 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 (далее — ФСО N 1)):
1. сравнительный, который основан на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п.п. 12, 13 ФСО № 1);
2. доходный, который основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (п.п. 15,16 ФСО № 1);
3. затратный, который основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (п.п. 18,19 ФСО № 1).
Согласно правил пунктов 1 и 2 статьи 130 Закона о банкротстве, арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов. Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе определить лицо, на которое с его согласия возлагается обязанность по оплате указанных услуг оценщиков с последующей внеочередной компенсацией произведенных им расходов за счет имущества должника.

Исходя из вышеизложенного цену в объявлении, например, на сайте Авито, нельзя назвать рыночной. Рыночной также нельзя назвать максимально предложенную покупателями на торгах цену, так как это будет цена реализации наиболее близкая к понятию ликвидационной стоимости, которая может отличаться от рыночной цены.

Если повторная независимая оценка рыночной стоимости имущества, проведенная уже после торгов, покажет более высокую цену – может ли это стать основанием для отмены торгов, расторжения договора с покупателем и свидетельствовать о том, что права кредиторов (на получение большей суммы от продажи) были нарушены?

Ситуации, при которых повторная независимая оценка рыночной стоимости имущества, проведенная уже после торгов, покажет более высокую цену, вряд ли могут стать основанием для отмены торгов, расторжения договора с покупателем, при условии соблюдении следующих условий:
- были соблюдены правила установления начальной продажной цены реализуемого имущества;
- был соблюден порядок и условия проведения торгов;
- при проведении торгов были соблюдены установленные законодательством правила их проведения;
- отсутствуют споры о необоснованном отстранении кого-либо от участия в торгах; споры о неосновательном непринятии высшей предложенной цены; споры, связанные с производством продажи ранее указанного в извещении срока; споры, связанные с существенными нарушениями порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; споры, связанные с иными нарушениями правил проведения торгов, установленных законом.
Указанное объясняется тем, что торги определяют не рыночную стоимость имущества, а стоимость реализации, которая наиболее блика к понятию ликвидационной стоимости имущества на торгах в рамках установленных правил проведения торгов и спроса покупателей на данное имущество в четко определенный период проведения торгов.

Указанная стоимость реализации в большинстве случаев может существенно отличаться от рыночной стоимости, определяемой оценщиками по правилам статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, согласно которой под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ситуации, применительно к торгам в рамках реализации конкурсной массы, можно отнести к перечисленным в ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, отклоняющимся от обычных условий хозяйственного оборота экстраординарным чрезвычайным обстоятельствам.

При этом под ликвидационной стоимостью, как наиболее адаптивной к стоимости реализации имущества конкурсной массы банкрота в рамках предусмотренного Законом о банкротстве механизма реализации, понимается «расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества» (абз. 4 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).
Похожие публикации: