Какой налог с продажи доли в квартире

Налог с продажи доли в квартире

Чему равен налог с продажи квартиры в долевой собственности в 2023 году, в каких случаях налог на долю платить не нужно, а также как использовать налоговый вычет и уменьшить НДФЛ — читайте в нашей статье.

В каких случаях платить налог не нужно

Налогообложение при продаже доли в квартире в 2023 году мало чем отличается от продажи любого другого жилья. Для освобождения от уплаты НДФЛ вы должны быть собственником определенное время — более минимального срока владения. Этот срок бывает 3 или 5 лет, в зависимости от того, каким образом вам досталось имущество.

	Срок владения 3 года
1.	Квартира — подарок от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги)
2.	Квартира получена по наследству
3.	Квартира стала собственностью после приватизации
4.	Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
5.	Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Во всех остальных случаях минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет пять лет.

Пример Иванов по наследству от дедушки получил полквартиры в Москве в 2020 г. В 2022 г. он решил ее продать. Иванову придется заплатить НДФЛ, так он владел жильем менее 3 лет.

Рассчитайте свою сумму Калькулятор всех налоговых вычетов

Если вы продаете часть жилья после истечения минимального срока владения, то освобождаетесь от уплаты НДФЛ и от подачи налоговой декларации.

Как рассчитывается налог с доли

При получении дохода необходимо платить налог, и уплата НДФЛ при продаже доли в квартире не является исключением (гл. 23 НК РФ). Налог составляет 13% от дохода.

Пример У Дмитриева была продажа доли в квартире за 2 млн руб. НДФЛ рассчитывается как 13% от суммы, которую он получил при сделке — 260 тысяч рублей.

Как уменьшить налог к уплате

Чтобы сэкономить на НДФЛ, можно воспользоваться законными способами снизить налогооблагаемую базу — доход, полученный от продажи доли. Например, применить налоговый вычет или уменьшить доход на ранее произведенные расходы. Рассмотрим оба способа подробнее.

Ведущий специалист по налогообложению

Если квартира покупалась с использованием материнского капитала, то налог с продажи детских долей также можно снизить. Обращайтесь к нашим экспертам: они за два дня заполнят декларацию 3-НДФЛ, учтут в расходах материнский капитал и самостоятельно направят ваши документы в ФНС.

Заполним декларацию 3-НДФЛ за вас
Стандартный
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Максимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

Оптимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ

Показать все

Налоговый вычет

По закону резидент РФ имеет право воспользоваться правом на имущественный вычет (ст. 220 НК РФ). Максимальный налоговый вычет при продаже имущества составляет 1 миллион рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу и заплатить 13% с оставшейся суммы.

Фото: Как уменьшить налог с продажи доли в квартире

Налог с продажи квартиры двумя собственниками также можно уменьшить, но размер налогового вычета зависит от того, как вы продаете имущество. Если по одному ДКП, то есть как один объект недвижимости, то вычет на квартиру положен один, и он делится между собственниками пропорционально их долям. Если же доли продаются по отдельным договорам купли-продажи, то к каждой долевой части можно применить полноценный вычет в размере 1 миллион рублей.

Пример У Петрова с братом по ½ доли. Если 2 собственника продадут квартиру за 2 млн как единый объект, то после вычета им придется уплатить налог с остатка — с 1 млн. Но если доли продать по отдельности, то каждый применит вычет в 1 млн, и налог платить не придется.

Есть еще одно важное правило: если имущество продается за 1 млн или дешевле, то подавать налоговую декларацию и платить 13% НДФЛ не нужно.

Уменьшение дохода на расходы

Помимо права на вычет у вас есть право уменьшить доход от проданной части на ранее понесенные расходы — на сумму, которую вы потратили на покупку данной части жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). И тогда 13% с проданной доли будет рассчитываться с разницы в сумме. Расходы необходимо подтвердить документально.

Пример Сидоров за 2 млн рублей продал долю в квартире, которую приобретал ранее за 1,5 млн. Он может уменьшить доходы на расходы и заплатить налог с 500 тыс. руб. (2 000 000 — 1 500 000).

Если после уменьшения доходов на расходы получается нулевой налог, декларация все равно подается. Подача не нужна только в том случае, если сумма, за которую вы продали часть жилья, меньше или равна 1 миллиону.

Сроки подачи декларации и необходимые документы

Подать декларацию и отчитаться о доходах вы должны не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором продали долю в квартире. Заплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.

Пример Скворцов продал часть жилья в 2022 г. Подать 3-НДФЛ ему нужно будет до 30 апреля 2023 г., а уплатить налог необходимо до 15 июля 2023 г.

• 3-НДФЛ;
• Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП);
• Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.

Фото: Документы при продаже доли в квартире

Декларацию 3-НДФЛ и сопутствующие документы необходимо передать в налоговую инспекцию (ИФНС) по месту постоянной регистрации. Вы можете отнести документы лично, отправить по почте заказным письмом с описью вложения, переслать сканы через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или воспользоваться помощью онлайн-сервиса «Налогия».

Образец заявления
Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц за 2022 год (форма 3-НДФЛ)

Частые вопросы

С сестрой хотим продать жилье за 2 млн, которое получили по наследству, как лучше оформить сделку?

В данном случае выгоднее продавать части по отдельным ДКП, и тогда каждая из вас сможет использовать полноценный налоговый вычет в размере 1 миллион.

Продаю долю квартиры — наследство от бабушки. Как уменьшить НДФЛ?

Налог с продажи доли в квартире, полученной по наследству, можно уменьшить на расходы наследодателя. Если подтверждающих документов нет, то примените 1 млн рублей.

Продаю несколько долей, к каждой ли можно применить вычет?

Нет, налоговый вычет 1 млн рублей в течение года можно использовать ко всем продаваемым объектам, а не к каждому в отдельности. А вот уменьшение дохода на расходы можно применять к каждому продаваемому имуществу.

Заключение эксперта

Для уплаты налога с продажи квартиры в долевой собственности за 2022 год следует заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее с ИФНС по месту прописки до 30 апреля 2023 года. Сумму НДФЛ можно уменьшить за счет налогового вычета 1 млн рублей или расходов на приобретение этой доли в прошлом. Срок уплаты налога — 15 июля 2023 года.

Публикуем только проверенную информацию

Как законно не уплачивать налог при продаже квартиры и другой недвижимости

В России налог с продажи недвижимости не является отдельным налогом. Однако взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уплачивать налог нужно с продажи любого имущества дороже 250 тыс. рублей, в том числе недвижимости. Скрыть факт продажи земли, гаража, квартиры или дома невозможно. Однако есть хорошие новости: если вы владели недвижимостью 3 или 5 лет, то подавать декларацию и уплачивать налог после продажи не нужно. Но есть нюансы. Также не нужно платить налог за недвижимость стоимостью меньше 1 млн рублей, но декларацию заполнить все-таки придется.

У недвижимости несколько владельцев. Кто должен подавать декларацию и уплачивать налог?

Если вы продаете доли как отдельные объекты недвижимости, то каждый подает свою декларацию 3-НДФЛ и может использовать вычет в размере 1 млн рублей.

Что такое минимальный срок владения

• унаследована;
• получена в подарок;
• приобретена по договору ренты;
• досталась после приватизации;
• является единственным жильем.

В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.

Отсчет начинается в тот день, когда Росреестр зарегистрировал право собственности. То есть если договор дарения вы оформили 15 мая, а зарегистрировали недвижимость только 1 июня, то время владения нужно отсчитывать с последней даты.

Из этого правила есть одно исключение: если квартиру вы получили по программе переселения, в том числе после московской реновации, то в этом случае в срок владения засчитывается время, когда в собственности была квартира в старом доме.

Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения первой части. А для договоров долевого участия — момент оплаты договора целиком собственными средствами или за счет ипотеки.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

Доход с продажи квартиры и другой недвижимости не облагается налогом в том случае, если вы выдержали минимальный срок владения недвижимостью.

К примеру, вы приватизировали жилье в январе 2019 года. Значит уже с января 2022 года вы можете продать жилье и не уплачивать налог, так как для этой категории действует трехлетний срок. Если вы купили недвижимость в 2023 году и она не входит ни в одну льготную категорию, то продать ее без подачи декларации и уплаты налога вы сможете только по истечении общего пятилетнего срока, то есть в 2028 году.

Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья

Единственное жилье — это дом, квартира или комната, где зарегистрирован и живет человек. Налоговый кодекс разрешает покупку новой недвижимости в течение 90 дней до продажи старой. Покупка не повлияет на статус единственного жилья. Если у него есть в собственности другая жилая недвижимость или доли в ней, то ни один из объектов единственным быть не может.

В 2020 году для единственного жилья сократили минимальный срок владения на 2 года. Теперь продавать его можно каждые 3 года и не уплачивать при этом НДФЛ.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов

Жилье, которым супруги владеют вместе, будет считаться единственным, если другого совместного у них нет. Подаренная, унаследованная, купленная до брака или полученная в результате приватизации недвижимость, которой единолично владеет любой из супругов, не учитывается при оценке.

Пример. У семьи Черепановых есть квартира, которую они три года назад купили в браке. У мужа до свадьбы была доля в семейном дачном домике. Черепановы решают продать квартиру. Могут ли они воспользоваться сокращенным сроком владения и не уплачивать налог? Да, так как квартира — единственное совместное жилье, соответственно, минимальный срок владения для него 3 года. Однако если бы они после покупки квартиры приобрели бы еще и дом, то тогда пришлось бы заплатить 13% с дохода от продажи.

Какой размер налога при продаже квартиры и другой недвижимости

Размер НДФЛ — 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов. Этот статус никак не зависит от гражданства. Налоговый резидент — это гражданин России или иностранец, который проживает в стране больше 183 дней в течение календарного года. Исключение — российские военнослужащие и госслужащие, командированные на службу за границу. Их налоговый статус сохраняется вне зависимости от фактического времени нахождения на территории страны.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры

Продавец необязательно платит 13% или 30% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи или ренты. Чтобы рассчитать конечный налог, нужно определить налоговую базу. Есть две методики:

• реально вырученные средства по договору купли-продажи;
• 70% от кадастровой стоимости жилья.

После подачи декларации налоговая сама определит, какой из методик расчета воспользоваться, и выберет ту налоговую базу, которая окажется больше.

Пример. Ксения продала квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн рублей. Именно эту стоимость она указала в декларации. До изменений 2016 года в Налоговом кодексе ей просто выставили бы уведомление на 325 тыс. рублей. Однако теперь налоговая проверит кадастровую стоимость — к примеру, в случае Ксении она составляет 5,3 млн, а 70% этого значения — 3,71 млн рублей. Соответственно, 13% от 70% кадастровой стоимости — 482 300 рублей. Это больше, чем налог с фактической продажи, а значит, именно последнюю сумму Ксении придется уплатить за сделку.

Как уменьшить налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Самый простой способ уменьшить НДФЛ при продаже недвижимости — соблюдать минимальный срок владения. Тогда вам вовсе не придется уплачивать налог. Однако если соблюсти это правило не получается, можно воспользоваться вычетом «доход минус расход» либо уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.

Воспользоваться сразу двумя вычетами нельзя.

Вычет «доход минус расход». Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных при покупке жилья. В этом случае вы заплатите 13% только с той части, которая превышает ваши расходы — таким образом налог можно значительно уменьшить либо вовсе свести к нулю, если продавать жилье за ту же цену, за которую вы ее купили. Правда, у вас должны быть на руках документы, подтверждающие вашу изначальную покупку: договор-купли продажи или платежные поручения.

К примеру, в 2021 году вы купили дом за 6,4 млн рублей, но в 2023 году вы решили продать жилье за 6,6 млн рублей. Если у вас сохранились документы с покупки, то вы можете заявить вычет и заплатить 13% только с 200 тыс. рублей разницы, то есть 26 тыс. рублей вместо 858 тыс. рублей без вычета.

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c разницы.

Правда, есть одна сложность. Разъяснений, что включать в расходы при покупке недвижимости, нет. К примеру, включить стоимость услуг риелтора не получится (Минфин против), а вот проценты по ипотеке — можно. Этот нюанс поможет вовсе не платить налог с продажи квартиры.

Например, вы купили в новостройке квартиру за 2,5 млн рублей. Первоначальный взнос составил 500 тыс. рублей, остальное вы оплатили за счет ипотеки. Пять лет платили проценты — 600 тыс. рублей. Дом сдали, и вы решаете продать квартиру за 3 млн рублей. В расходы вы включаете и стоимость жилья по договору, и сумму ипотечных процентов. Таким образом, по вычету «доход минус расход» у вас получается отрицательная налоговая база, то есть уплачивать налог с продажи вам вовсе не нужно.

Для сравнения: если не включать ипотечные проценты, то пришлось бы заплатить 65 тыс. рублей — 13% с разницы между покупкой и продажей квартиры в новостройке.

Вычет по процентам ограничен суммой в 3 млн рублей максимум. Пока вы заплатите эту сумму банку, наверняка пройдет уже минимальный срок владения, а значит, продать жилье вы так и так сможете вообще без уплаты НДФЛ.

Что касается жилья, полученного в наследство или в дар, то для вычета вы можете предоставить документальное подтверждение расходов прежнего собственника.

03.04.2023 19:05

А если недвижимость вы получили по договору дарения и при этом уплатили с этой сделки налог, то при продаже такого объекта можно учитывать уже уплаченную сумму налога за подарок для уменьшения налога с продажи. ФНС это разрешает.

Вычет в 1 млн рублей. Из суммы вашей продажи нужно просто вычесть 1 млн рублей. Никаких документов не нужно, просто заявите о вычете в декларации. Пользоваться этим вычетом можно неограниченное количество раз, но за один налоговый год сумма вычета не должна превышать 1 млн рублей. С помощью этого вычета можно вовсе не платить налог, если стоимость жилья в договоре будет меньше этой суммы.

К примеру, вам в наследство достался дачный домик, вы решаете его продать. Документов по покупке не осталось, поэтому вычет «доход минус расход» применить не получится. Стоимость продажи — 1,3 млн. Вы заполняете декларацию и заявляете о вычете — налоговая база уменьшается на 1 млн рублей. Вы заплатите 13% только с 300 тыс. рублей, а именно 39 тыс. рублей вместо 169 тыс. рублей.

Еще один способ уменьшить налоговую базу — раздробить недвижимость на доли. В таком случае можно продать доли по разным договорам. Тогда каждый владелец доли может снизить налоговую базу на 1 млн рублей.

Какие льготы есть на налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Льгот, которые бы освобождали от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, нет. Все послабления связаны с минимальным сроком владения, который освобождает продавца от налоговых обязательств:

• Для дольщиков, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), покупателей квартир по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ) минимальный срок владения начинается после полной оплаты договора, заключенного с 1 января 2022 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее.
• Семьи с двумя и более детьми могут продать жилье без учета минимального срока владения и уплаты НДФЛ, но придется купить жилье лучше прежнего в течение налогового периода.

Для всех остальных категорий действуют общие правила по сроку владения.

Как семьям с детьми не уплачивать налог с продажи квартиры и другой недвижимости

С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога, даже если не прошел минимальный срок владения имущества. Но нужно соблюсти несколько требований:

• в семье двое и более несовершеннолетних детей. Для учащихся очно или солдат-срочников ограничение по возрасту — 24 года;
• после продажи семья в тот же год покупает другое жилье. На самом деле допускается отложить покупку, но совершить ее не позже 30 апреля следующего года;
• новое жилье лучше прежнего — просторнее, площадь больше, кадастровая стоимость выше;
• кадастровая стоимость жилья, которое семья продала, не превышает 50 млн рублей.

Если по всем критериям вы подходите, то НДФЛ уплачивать не придется.

Как заполнить декларацию при продаже квартиры

Декларацию нужно подавать только в том случае, если вы не выдержали минимальные сроки владения. То есть если вы продаете недвижимость, которая находится в собственности больше 3 или 5 лет, то будьте спокойны — вы не обязаны заполнять 3-НДФЛ.

В остальных случаях стоит начать со сбора вот этих документов:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• банковская выписка или расписка, которые подтверждают получение денег;
• выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие право на вычет «доход минус расход».

Далее до 30 апреля года, следующего за тем, когда вы продали недвижимость, нужно подать 3-НДФЛ. Это можно сделать тремя способами:

• вы заранее заполняете декларацию, распечатываете ее и лично вместе с другими документами приносите в отделение налоговой по месту жительства;
• вы повторяете действия из первого пункта, но отправляете 3-НДФЛ и другие документы почтой;
• заполняете декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Это самый удобный способ — вы вводите данные, а они автоматически переносятся на бланк.

После проверки документов вам начислят налог. Его нужно оплатить до 15 июля того же года. Например, квартиру вы продали в 2023 году, значит с 1 января по 30 апреля 2024 года вам нужно подать декларацию, а до 15 июля — уплатить НДФЛ.

Оплатить можно через любой банк, «Госуслуги» или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Как продавать квартиру или другую недвижимость, чтобы минимизировать налоговые расходы

Чтобы минимизировать налоговые расходы, выдерживайте минимальный срок владения недвижимостью. Это убережет не только деньги, но и время на подачу декларации 3-НДФЛ. Следите за изменениями, которые касаются этого аспекта. Проверьте, какой минимальный срок в случае вашей недвижимости — 3 года или 5 лет.

Второй нюанс: сохраняйте договоры купли-продажи недвижимости при покупке. Причем как свои, так и прошлых собственников, от которых вам досталось жилье в подарок или в наследство. Эти бумаги понадобятся, чтобы воспользоваться вычетом «доходы минус расходы».

Заявляйте в расходную часть проценты по ипотеке — ни ФНС, ни Минфин не против этого. Сумма там, как правило, значительная, а значит, с высокой долей вероятности можно будет привести налогооблагаемую базу к нулю.

Какой штраф за неуплату налога с продажи квартиры

Если вы получили доход, который обязаны задекларировать, то до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию в налоговый орган, а до 15 июля заплатить рассчитанный в декларации налог на доходы. Если этого не сделать, вас ждет сразу несколько наказаний:

• штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки в случае неподачи декларации (статья 119 НК РФ);
• штраф в размере 20% от суммы налога, а если вы сделали это умышленно, то есть пытались скрыть сделку, штраф возрастает до 40% (статья 122 НК РФ). Это наказание последует, только если налоговая инспекция обнаружила неуплату налога. Если до уведомления налогового органа вы обнаружили ее сами, оплатили налог и пени, то налоговый орган не вправе применить к вам этот штраф;
• пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день;
• уголовное преследование за уклонение от уплаты налога, если сумма сбора превышает 900 тыс. рублей (статья 198 УК РФ). Если такое случилось впервые, то как только вы подадите декларацию и уплатите налог, уголовное преследование прекращается.

В случае, если декларация подана, но вы вовремя не заплатили налог, то начисляется только пени. Штрафов нет.

Как продать квартиру, чтобы не платить налог: памятка

• Подать декларацию и уплатить 3-НДФЛ должны только те собственники, которые продают недвижимость раньше минимального срока владения — 3 и 5 лет.
• Трехлетний срок распространяется на недвижимость, полученную в наследство и по договорам дарения и ренты, а также на приватизированное либо единственное жилье.
• Во всех остальных случаях придется выждать 5 лет.
• Минимальный срок владения недвижимостью начинается со дня регистрации права собственности в Росреестре. Исключения: недвижимость, полученная по программе переселения из аварийного жилья и по программам реновации, а для договоров долевого участия — с момента оплаты целиком, при этом неважно, собственными средствами была оплачена недвижимость или за счет ипотеки.
• Если налог все-таки придется уплатить, то можно воспользоваться налоговыми вычетами.
• Вычет «доход минус расход» уменьшит налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые вы понесли при покупке недвижимости. Сюда включается не только первоначальная стоимость жилья по договору купли-продажи, но и ипотечные проценты.
• Налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 млн рублей — это второй вычет.
• Воспользоваться обоими вычетами одновременно нельзя, зато они доступны неограниченное количество раз.
• Если вы продали недвижимость за сумму меньше, чем ее кадастровая стоимость, придется уплатить НДФЛ не с суммы, указанной в договоре, а с 70% ее кадастровой стоимости.
• Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Нужно ли платить налог с проданной доли в квартире, которая принадлежит ребенку?

Несмотря на то, что доля принадлежит ребенку, у налоговой есть основания начислить налог с дохода, полученного от ее продажи. В этом случае родителям в обязательном порядке следует подать налоговую декларацию за несовершеннолетних детей. При этом налог за несовершеннолетнего ребенка платят родители либо опекуны (законные представители).

Исключение составляют случаи, когда жилье находилось в собственности более минимального срока владения (от 3 до 5 лет в зависимости от ситуации). При этом срок владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности, в том числе на долю в квартире.

С 2021 года налог с продажи могут не платить семьи, в которых есть 2 и более детей, даже если не прошел минимальный срок владения недвижимостью.

Подробней о налоге можно узнать из нашей инструкции: Налог с продажи недвижимости.

Как рассчитать налог при продаже долей в квартире?

В феврале 2020 года мы решили построить загородный дом. Участок купили уже давно, а накопленной подушки безопасности хватало на первоначальный взнос. Для строительства нужно было взять кредит. В какой-то момент банк перестал выходить на связь, а отступать мы не хотели. Поэтому осенью 2020 года продали квартиру супруги в другом регионе, чтобы строить на свои деньги.

У проданной квартиры было два собственника — по 1 /2 доли принадлежали жене и дочери. Эту квартиру они получили по договору соцнайма, приватизировали, владели ею 1,5 года и продали за 3,15 млн рублей.

Поскольку дочь несовершеннолетняя, сделку согласовывали с органами опеки. По их требованию мы с женой купили на имя дочери квартиру за 1,5 млн и открыли особый счет в банке на 75 000 ₽. Супруга новое жилье не покупала.

Как рассчитать сумму налога с продажи квартиры для жены и дочери? Как я понял, родитель обязан подать декларацию и уплатить налог за ребенка.

Хотелось бы узнать мнение опытного человека.

Вы правильно думаете, что вашей семье придется платить налоги. Но если вашей супруге это надо будет сделать обязательно, то с дочерью все не так однозначно. Если вы купили ей новую квартиру в 2020 году, то есть в том же , в каком продали предыдущую, то при подаче декларации от имени дочери за 2020 год можно воспользоваться вычетом на покупку квартиры. Тогда платить налог от имени дочери не придется: он будет равен нулю.

Поскольку вы продали квартиру целиком по одному договору купли-продажи, то вычет в размере 1 000 000 ₽ будет делиться на обоих собственников, то есть по 500 000 ₽ на дочь и жену.

С 75 000 ₽, которые вы внесли на особый счет, платить налог не надо. Вы будете платить НДФЛ, только если доход от процентов по всем счетам и вкладам, которые вы открыли на имя дочери, превысит установленный лимит — в 2021 году это 42 500 ₽.

Расскажу обо всем по порядку.

Как рассчитать налоги с продажи квартиры

Если человек продает приватизированную квартиру или долю в ней и при этом владеет такой квартирой более трех лет, то платить НДФЛ он не должен. Если срок меньше, платить налог с дохода от продажи придется.

Ваша жена и дочь владели квартирой 1,5 года. То есть НДФЛ от ее продажи они платить должны. Налог можно уменьшить, если воспользоваться имущественным вычетом в размере доходов от продажи квартиры или долей, но не более 1 000 000 ₽.

Если недвижимость в общей долевой собственности и ее продали по одному договору купли-продажи, то вычет в размере 1 000 000 ₽ распределяется между совладельцами пропорционально долям.

Ваша жена и дочь владели по 1 /2 квартиры, и, как следует из вашего вопроса, квартиру вы продали целиком по одному договору купли-продажи . Таким образом, и жена, и дочь имеют право на вычет в размере 500 000 ₽ каждая.

Сумма налога к уплате для каждой из них с учетом вычета:

• (3 150 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 1 /2 × 13% = 139 750 ₽

Если бы вы продали каждую долю по отдельному договору купли-продажи, то и жена, и дочь могли бы воспользоваться вычетом в полном размере — каждая по миллиону.

Тогда сумма налога к уплате для каждой из них с учетом вычета была бы :

• (3 150 000 ₽ − 2 000 000 ₽) × 1 /2 × 13% = 74 750 ₽

Обычно у налогоплательщиков есть выбор: воспользоваться вычетом либо уменьшить доходы от продажи квартиры или доли на расходы на их приобретение. Но в вашем случае жена и дочь получили квартиру в результате приватизации, то есть расходов у них не было.

Как победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Начать учиться

Вычет на покупку квартиры для дочери

При покупке квартиры предусмотрен имущественный налоговый вычет в сумме расходов на квартиру, но не более 2 000 000 ₽. В Тинькофф-журнале есть подробная статья, как получить такой вычет.

Если новую квартиру для дочери купили в 2020 году, то при подаче декларации от ее имени можно воспользоваться вычетом не только на продажу старой квартиры в размере 500 000 ₽, но и на покупку новой.

Посчитаем доход дочери от продажи квартиры с учетом вычета по этой сделке:

• (3 150 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 1 /2 = 1 075 000 ₽

Если применить вычет на покупку квартиры в той же сумме — 1 075 000 ₽, то результат будет нулевым, и платить НДФЛ не придется. Но декларацию все равно нужно подать.

К декларации надо приложить документы, которые подтверждают право на вычет. Если вы купили квартиру в новостройке, необходимо приложить копии:

1. Договора о приобретении квартиры или прав на нее.
2. Акта о передаче квартиры.
3. Платежных документов.

Если вы приобрели квартиру на вторичном рынке, то подтвердить право на вычет можно копиями:

1. Выписки из ЕГРН.
2. Договора купли-продажи.
3. Акта приема-передачи, если в договоре не зафиксирован этот момент.
4. Платежных документов.

Поскольку максимальный размер вычета — 2 000 000 ₽, а дочь использует только 1 075 000 ₽, то остатком вычета — 925 000 ₽ — она сможет воспользоваться позднее при покупке другого объекта.

Если новую квартиру для дочери купили в 2021 году, то в декларации за 2020 год от ее имени заявить вычет на покупку квартиры не получится. Им можно будет воспользоваться, только когда будете подавать декларацию за 2021 или последующие годы. Срок для вычета не установлен — его можно заявить спустя сколько угодно лет после покупки квартиры.

Если у дочери в 2021 году доходов не будет, воспользоваться вычетом она не сможет и заявит вычет за тот год, когда доходы у нее появятся.

Вычет для родителей. Поскольку вы купили квартиру дочери на деньги, которые получили от продажи ее доли, то вы и ваша жена не сможете воспользоваться своими вычетами на покупку квартиры. Как родители, вы могли бы использовать вычет, если бы купили квартиру не только на деньги от продажи доли дочери, но и на свои собственные.

Например, если бы вы купили дочке квартиру за 2 000 000 ₽, то вы или ваша жена могли бы претендовать на вычет:

• 2 000 000 ₽ − (3 150 000 ₽ × 1 /2) = 425 000 ₽

Но вы вправе были бы получить вычет за ребенка, только если ранее не использовали свое право на вычет по 2 млн на каждого. Вычет за ребенка не увеличивает максимальную сумму вычета, на которую может претендовать человек.

Как заплатить налог

Уплатить налог за несовершеннолетнюю дочь и подать декларацию от ее имени должны родители. То есть вам не позднее 30 апреля 2021 года нужно представить в инспекцию две декларации 3-НДФЛ : от имени жены и дочери.

Подать декларацию удобнее всего через личный кабинет на сайте налоговой. На имя дочки вы также можете открыть личный кабинет. Для этого нужно обратиться с заявлением в любую ИФНС.

Уплатить налог, если он будет, надо не позднее 15 июля 2021 года.

Нужно ли платить налог с суммы на счете

С 75 000 ₽, которые вы внесли на особый счет на имя дочери, дополнительно платить НДФЛ не нужно. Эта сумма входит в доход от продажи доли.

С суммы самого счета или вклада, куда вы положили эти 75 000 ₽, налога нет. Налог платится только с доходов по счету или вкладу. Но по вкладам, которые открываются на имя детей по распоряжению опеки, очень маленький процент, а значит, и доход там низкий. Поэтому шансов, что ваш доход от этих денег превысит лимит на год — в 2021 году 42 500 ₽ — нет.

В любом случае банки сами сообщают в налоговую, какой доход от вкладов и счетов получил их клиент. Если инспекция увидит, что нужно заплатить налог, то она направит уведомление об этом.

Какие налоги в итоге придется заплатить

Если вы купили дочери новую квартиру в 2020 году, то платить налог от ее имени с продажи старой квартиры не придется: он будет равен нулю. Но декларацию все равно надо подать. Жене с продажи доли в старой квартире в любом случае нужно будет уплатить НДФЛ — 139 750 ₽.

Если новую квартиру приобрели в 2021 году, то с продажи в 2020 году доли в старой квартире от имени дочери придется уплатить 139 750 ₽ НДФЛ.

С 75 000 ₽ на банковском счете платить налог не надо.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Вопрос был задан 03.02.21 и дополнен ответом эксперта 27.04.2021

Надежда Шорохова
Какие у вас были сложности с продажей долей в квартире?

Возможно, что второй. К тому же ещё не указали сколько стоят доли каждой и какова кадастровая стоимость квартиры

Можно в Воркуте купить за рубль трешку и прописать ребенка. Вуаля

Читаю — не могу понять по долям. Если 2 собственника владеют 1/4 каждый в течение 3+ лет, и один собственник (ОС) владеет 1/4 3+ лет, а также 1/4 менее трех лет — что с налогами выходит, если квартира продается по единому ДКП? Может ли ОС воспользоваться правом на вычет на весь 1000000 руб? Обязан ли он сначала выплатить налог, а потом возвращать его?

Отредактировано

Андрей, если доли получены в разное время, то срок считается с даты владения первой доли. У Вас собственник владеет двумя долями, где одна дольше 3 лет, а другая меньше? Тогда налог с продажи платить ему не нужно. Или подробней опишите свою ситуацию.

Как по вашему мнению поступать в такой ситуации, когда продается до истечения минимального срока владения квартира, купленная в долях с детьми (не мат.капитал)? Смогут ли родители воспользоваться правом на вычет в сумме расходов на приобретение в полном объеме или только пропорционально своим долям? Понятно, что дети сами расходов не несли никаких и смогут применить только вычет в 1 млн. пропорционально своим долям. А родители?

Отредактировано

Ольга, «Смогут ли родители воспользоваться правом на вычет в сумме расходов на приобретение в полном объеме или только пропорционально своим долям?» — если не был задействован мат.капитал, тогда только пропорционально своим долям. То есть с доходов детских долей нельзя вычесть расходы родителей.
Абз. 19—22 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:
При получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:
расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой)

Если квартира будет продавать одним договором, то родители могут выбрать только одно: или вычесть свои расходы при покупке, или вычесть 1 000 000.

Я владел 2/3 доли и купил 1/3 в ипотеку 3140000, хочу теперь продать квартиру за 9300000 какой налог мне нужно будет заплотить

Подскажите пожалуйста, как исчислить налог от продажи детских долей.

Ситуация: в 2016 купил квартиру в ипотеку за 3.5 млн с использованием маткапитала. В 2021 закрыл ипотеку, выделил доли детей, оставшаяся часть — в общей совместной собственности с супругой.

Сейчас продал квартиру за 7.5 млн.
Насколько я понимаю, с нашей с супругой доли платить налог не нужно, поскольку мы владеем квартирой более 5 лет.

А как считать налог с детских долей (деньги от продажи поступили на спец. счета и так там и останутся до конца года)?

Добрый день! СЕМЬЯ состояла из 4 человек. 2 взрослых и двое детей. В 2010 году мы купили дом и земельный участок. Он был оформлен по 1/ 2 на старшего сына и на мужа. В 2015 году мы покупаем квартиру в ипотеку , при этом используем материнский капитал для частичного погашения ипотеки. Оформляем по 1/ 2 на меня и мужа. Ипотеку погасили, но доли не успели разделить на 4. В 2022 году умер муж. Вступили в право наследования я и двое сыновей. Квартира , которая была куплена используя маткапитал , при разделе наследования была переоформлена на 4. Через полгода со дня смерти я всё продала и уехала. Скажите, какой налог и за что я должна буду заплатить?

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, мы с женой в 2017 году купили участок за свои средства и небольшой дом за средства материнского капитала, ( разделив доли между двумя детьми и нами), в 2019 году построили на этом же участке уже большой дом, не трогая маленький дом. Регистрация в Росреестре прошла в конце 2020 года ( также в долевой собственности). В этом году мы приняли решение переехать в другой региони и естественно продать дом с участками. Какую сумму налога с продажи мы должны заплатить государству, если вычетом на покупку жилья мы не пользовались?