Какой порядок расчетов за квартиру самый безопасный

Способы расчётов при покупке квартиры в ипотеку

Передача оплаты – самый важный момент сделки купли-продажи. На этом этапе риски несёт и продавец, и покупатель квартиры. О том, как выбрать безопасный способ расчётов при покупке недвижимости в ипотеку, читайте в этой статье.

Поделиться

Почему важна безопасность расчётов

Часто покупатели квартиры в ипотеку недооценивают риски, надеясь, что банк сделает всю работу за них. Это ошибочное мнение. Конечно, банк не допустит откровенного мошенничества. У сотрудников ипотечного отдела достаточно квалификации и опыта, чтобы не допустить такого развития событий.

Банки заинтересованы в ликвидности залога, а значит и в чистоте сделки.

С другой стороны, расслабляться тоже не стоит. Если вы подписали кредитный договор и получили деньги, то платить по обязательствам придётся в любом случае. Независимо от того, въехали ли в новую квартиру или нарвались на мошенничество. Тот же совет и для продавцов недвижимости: обязательно разберитесь, как будут происходить расчёты. Или привлеките специалиста, уже проводившего сделки (юриста, риелтора). Это избавит от лишних переживаний.

Сделки с недвижимостью всегда привлекали «нечистых на руку» людей. Основные причины этого: неподготовленность продавцов и покупателей, а также большие суммы расчётов. Рисков для участников сделки предостаточно:

• ошибки при пересчёте купюр;
• использование банкнот-подделок;
• ограбление продавца после получения средств.

Поэтому на рынке устоялись способы оплаты, которые максимально уменьшают риски. Стоит отметить, что выбор способа передачи средств часто зависит от банка, выдающего ипотеку. На 2018 год применяются 4 основные модели расчётов. Пройдёмся по особенностям каждой из них, а после сравним и подведём итог.

Аккредитив

Один из самых надёжных способов, находит всё большее применение. Риски здесь практически сведены к нулю, так как гарантом честности расчётов выступает банк. Процедура происходит следующим образом:

1. оговариваются условия сделки;
2. открывается специальный счёт в банке, куда и переводит деньги покупатель;
3. после регистрации сделки продавец получает оплату.

Помимо надёжности, этот способ удобен продавцу – необязательно обналичивать средства. Можно просто перевести их на счёт в другой банк.

Есть у аккредитива и свои особенности. К примеру, требование к «прозрачности» операций – сделки с занижением стоимости недвижимости недопустимы.

Банковская ячейка

Этот способ расчётов некогда был самым распространённым, но постепенно уступает позиции более технологичным вариантам. Да и продавцы недвижимости не всегда готовы получать оплату наличными. Алгоритм следующий:

1. покупатель в присутствии продавца помещает оговорённую сумму в ячейку, после чего её закрывают;
2. продавец получает доступ к ячейке только после регистрации недвижимости.

Эта модель также характеризуется высокой надёжностью, так как если сделка сорвётся, покупатель без проблем вернёт деньги.

Расчёт наличными и безналичный перевод

Эти способы простые и не требуют дополнительной оплаты. Но рисковые. И при покупке недвижимости с использованием ипотеки применяются редко.

Ни у продавца, ни у покупателя нет гарантий, что другая сторона выполнит обязательства.

Как и когда будет происходить расчёт, решают сами стороны сделки. Часто продавцы просят внести аванс перед тем, как перерегистрировать недвижимость. Чтобы уменьшить риски и привлечь свидетелей сделки, стороны пользуются услугами нотариусов, юристов, кредитных брокеров и риелторов.

Сервис безопасных расчётов

Сервис безопасных расчётов – ноу-хау платформы ДомКлик, через которую оформляется ипотека в Сбербанке. Банк выступает гарантом безопасности сделки. Процедура происходит следующим образом:

1. для покупателя открывается специальный счёт «Центра недвижимости от Сбербанка»;
2. банк отправляет запрос в Росреестр о регистрации сделки;
3. средства перечисляются продавцу только после подтверждения регистрации недвижимости.

Помимо безопасности, выбор этого способа имеет и другие преимущества:

• экономия времени;
• простота и надёжность.

На этом обзор способов расчёта при покупке недвижимости закончен. Теперь вы знаете о нюансах каждого из них. Чтобы подвести итог, ниже приведена таблица соотношения стоимости и степени риска рассмотренных вариантов. Надеемся, это вам поможет.

Безопасный способ расчета за квартиру

Передача денег — важная часть сделки. Казалось бы, отлично это осознавая, и покупатели, и продавцы должны проявить здесь разумную осмотрительность и выбирать наиболее безопасную форму расчета.

Однако самым распространенным способом до сих пор остается расчет наличными до регистрации в Росреестре. Другими словами, деньги передаются еще до того, как покупатель станет законным собственником квартиры. Между тем ежегодно Управление Росреестра по Красноярскому краю отказывает в регистрации права собственности на квартиру по нескольким сделкам.

Случаи отказа в регистрации, как пояснили в Управлении Росреестра Красноярского края, все же исключение и связаны с явным мошенничеством со стороны продавца. Гораздо чаще происходит приостановка регистрации из-за того, что стороны сделки не подготовили все необходимые документы. К примеру, забыли предоставить согласие второго супруга на продажу квартиры. Тогда регистрация приостанавливается на месяц, до того, пока это обстоятельство не будет устранено. И все это время покупатель, уже отдавший деньги, проводит в нервном ожидании.

«В 90 процентах сделок наличные передаются до регистрации перехода права собственности, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова. — Основная масса сделок представляют собой цепочки альтернативных сделок, продавцы обычно стремятся сразу получить деньги, для того чтобы они сами смогли выйти на покупку новой квартиры, поэтому хотят видеть наличные».

Желание получить расчет наличными исходит от продавца, объясняют специалисты.

«В практике нашего агентства был случай, когда сделка сорвалась только из-за нежелания продавца использовать другой способ расчета, кроме передачи наличных до регистрации права собственности в Росреестре, деньги ему нужны были уже сегодня, — рассказывает директор АН «ИЖИ» Наталья Полянская. — По моим наблюдениям, схема расчетов наличными сохранилась только у нас. Жителям европейской части страны, которые приезжают в Красноярск и приобретают здесь квартиры, непонятно, как можно отдавать деньги перед сделкой. Там гораздо более распространены другие схемы расчета».

Готовых полностью рассчитываться еще до регистрации права на нового собственника красноярцев сегодня по-прежнему достаточно, при этом их не останавливает и то, что, если регистрация перехода права собственности не произошла, даже при наличии расписки сразу вернуть деньги покупатель сможет, только если сам продавец отдаст их добровольно. В противном случае возвращать переданную сумму придется через суд. После решения суда сумма будет вычитаться из доходов продавца, и насколько растянется этот процесс, сказать невозможно.

Варианты расчета при сделке с недвижимостью

Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом. При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки). Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.

Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру

Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.

В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег. В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.

Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.

Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.

Росреестр рекомендует порядок расчета

Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.

«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.

Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека). После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.

Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.

По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.

Способ расчета, которому отдают предпочтение банки

Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.

В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.

Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.

«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская. — Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца. Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».

Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.

При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.

«При ипотечной сделке существует наибольшая уверенность, что все пройдет хорошо, потому что расчеты по сделке контролирует не только риелтор, но и представители банка. Такая сделка дает наибольшую уверенность», — подчеркивает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.

Организация безопасных расчётов по сделкам с недвижимостью

Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с рисками. Люди боятся потерять деньги или лишиться права собственности, ведь нельзя гарантировать, что одна сторона не окажется мошенником или недобросовестной, и в результате договор купли-продажи квартиры признают недействительным. Распространены схемы, когда квартиры продают по доверенности, которая впоследствии оказывается поддельной. При этом собственники недвижимости на сделках не появляются, ссылаясь якобы на постоянную занятость. Бывают случаи, когда продавцом в сделках с недвижимостью выступает пожилой человек, который потом обвиняет покупателя и говорит, что его ввели в заблуждение — продавать жилье он не планировал совсем или не на таких условиях.

Если вы покупаете квартиру, не спешите подписывать договор купли-продажи квартиры. Обратите внимание на следующие нюансы на сделках, они должны вас насторожить:

• Квартиру купили недавно и сразу продают. Часто именно мошенники используют такую схему, чтобы быстро перепродать квартиру.
• Договор купли-продажи оформляют по доверенности, а собственника вы никогда не видели.
• Собственник получил квартиру в наследство. В этом случае нельзя быть уверенным, что вы заключите сделку, а со временем не объявятся другие наследники, которые смогут претендовать на недвижимость.
• Квартира выступает обременением или выступает предметом судебных разбирательств.
• Цена в договоре гораздо ниже рыночной.

Избежать неприятных ситуаций и сделать сделку купли-продажи квартиры безопасной можно, если воспользоваться услугами банков и/или специалистов в сфере недвижимости. Это удорожает стоимость сделки для покупателя, но избавляет от многих проблем.

Сервис безопасных расчетов

Сервис безопасных расчетов при покупке недвижимости — услуга банка, которая позволяет рассчитываться за покупку квартиры удаленно. Стоимость, как правило выше, чем у аккредитива, а весь процесс занимает до 7 рабочих дней.

Порядок расчетов по договору купли-продажи недвижимости:

• Продавец и Покупатель заключают договор купли-продажи, в котором указывают, что расчет будут вести через сервис безопасных расчетов
• Покупатель открывает номинальный счет в банке, куда переводит сумму, указанную в договоре купли продажи.
• Банк запрашивает информацию в «Росреестре» о регистрации перехода прав.
• Если право собственности перешло к покупателю, банк переводит деньги продавцу.

Преимущества сервиса безопасных расчетов:

• сделку нельзя расторгнуть в одностороннем порядке;
  оформление договора занимает до 20 минут и происходит онлайн;
  покупатель не может отозвать деньги без продавца;
• если счет продавца квартиры и сервис открывают в одном банке, то деньги можно получить уже на следующий день после подтверждения перехода права собственности на квартиру.

Недостатки сервиса:

• cервисом могут воспользоваться только граждане РФ;
• услуга недоступна для недвижимости, право собственности на которую перешло до 1998 года;
• если покупатель и продавец рассорятся, то забрать деньги покупатель сможет только с согласия продавца.

Н е о т к л а д ы в а й т е продажу недвижимости н а п о т ом ! С е г од н я В ы м ож е т е з а к л ю ч и т ь д ог ов о р и п ол у ч и т ь более выгодное предложение, чем завтра . З в о н и т е и з а п и с ы в а й т е с ь н а п р о с м о т р ы п о т е л е ф о н у 8 (343 ) 363 — 69 — 63 . М ы б у д е м р а д ы п ом о ч ь В а м !

Банковский аккредитив

Суть аккредитива. Покупатель недвижимости кладет деньги в банк на специальный счет. Деньги продавцу с этого счета банк переводит только после того, как получит и проверит документы, предусмотренные в договоре, которые подтверждают переход права собственности на недвижимость.
Пока действует аккредитив покупатель не может снять деньги со счета. Это значит, продавец гарантированно получит сумму, указанную в договоре купли-продажи квартиры. Кроме того, по безотзывному аккредитиву покупатель без согласия продавца не сможет отозвать его и забрать деньги. Если по каким-либо причинам сделка не состоится, банк вернет покупателю деньги в полном объеме.
Про аккредитивы знают еще не все россияне, но на самом деле аккредитив — самый безопасный способ расчета, который становится все более популярным.

Преимущества аккредитива:

• чтобы открыть аккредитив не нужно приходить в офис банка, сделать это можно дистанционно за 10 минут, например, в Сбербанке;
• сделку проведут день в день. Столько же займет перевод денег в размере, предусмотренным договором;
• удобно — банк будет помогает на каждом этапе сделки;
• выгодно — нет скрытых платежей, вы платите комиссию только за открытие аккредитива;
• надежно — банк заблокирует деньги до тех пор, пока стороны не выполнят условия сделки купли-продажи;
  аккредитив обходится дешевле банковской ячейки.

Минусы аккредитивов:

• ограниченный список банков, которые работают через аккредитив;
• расчет за недвижимость возможен только в рублях

Банковская ячейка

Банковская ячейка — один из самых безопасных способов при покупке или продаже квартиры. Суть в том, что покупатель квартиры арендует в банке ячейку, куда закладывает необходимую сумму на квартиру. На протяжении всего срока аренды доступа к деньгам у него не будет. Продавец может быть уверен, что получит всю сумму и деньги не будут, например, фальшивыми.
Продавец квартиры сможет получить доступ к ячейке на условиях и в сроки, предусмотренных в допсоглашении к договору аренды ячейки. Если продавец квартиры не предоставит документы, которые подтверждают продажу квартиры, то и деньги он не получит — сделка с недвижимостью не состоялась. Если сделка сорвется, покупатель квартиры сможет забрать свои деньги обратно в полном объеме, но только после окончания срока аренды банковской арены.
Ячейку, как правило, арендуют на месяц — это срока хватает, чтобы провести сделку.
Банковская ячейка представляет из себя небольшой сейф, который хранят в специальном помещении (бункере) в банке. При этом банк не контролирует содержимое ячеек, а только их охраняет. То есть, клиенты могут хранить там что угодно, кроме запрещенных законами вещей. Хранение ценностей в ячейке регулирует статья 922 ГК.

Преимущества банковской ячейки:

• банк гарантирует сохранность денег;
  деньги пересчитывают и проверяют на подлинность;
• продавец не сможет получить деньги, если не предъявит оригинал зарегистрированного договора, который подтверждает, что сделку с недвижимостью провели;
• покупатель не сможет забрать свои деньги пока не закончится срок аренды ячейки.

Недостатки банковской ячейки:

• надо выяснять, какие банки на каких условиях предлагают аренду ячеек;
• дополнительные затраты — в договоре купли-продажи недвижимости предусмотрите пункт о том, кто оплатит расходы на аренду ячейки;
• если у банка, в котором лежат деньги, отзовут лицензию, сделка купли-продажи может сорваться или затянуться на долгий срок.

Если на момент заключения в квартире есть прописанные люди, можно заключить дополнительное соглашение и указать, что доступ к ячейке с деньгами продавец получит только в том случае, если предоставит дополнительный документ — выписку из Домовой книги, где будет указано, что в квартире нет зарегистрированных.

Может ли что-то пойти не так

Любая сделка — всегда риск. Нельзя предусмотреть все наперед и гарантировать, что не будет никаких сложностей с покупкой или продажей недвижимости. Могут возникнуть проблемы бытовые, например, покупатель захочет расторгнуть договор, потому что передумал покупать квартиру или нашел вариант лучше, а может продавец оказаться мошенником. Чтобы минимизировать риски стоит пользоваться аккредитивом, а еще можно воспользоваться услугами наших специалистов, которые будут сопровождать сделку. Такие услуги удорожают стоимость квартиры, но делают расчет по договорам купли-продажи недвижимости безопасным, и сводят к минимуму риск связаться с мошенником.

Статья подготовлена по материалам сайта «Сбер Бизнес«

6 способов рассчитаться за покупку недвижимости

Сделки с недвижимостью всегда связаны с риском: продавец может не получить деньги, а покупатель — остаться без квартиры.

Основные опасности окружают момент расчета. Например, покупатель и продавец подписали договор купли-продажи, документы уже на регистрации. Право собственности еще не перешло покупателю, но деньги он уже отдал — в этом случае он не защищен. Дело в том, что между тем, как подписали договор, и его регистрацией проходит время — от нескольких дней до двух недель.

Для защиты участников сделки на этом этапе привлекают третье незаинтересованное лицо: банк или нотариуса. Они принимают деньги и хранят их у себя, пока не сменится собственник. Продавец получает доступ к деньгам, только когда предъявит подтверждающие документы, которые указаны в договоре.

Расскажу о нескольких вариантах оплаты недвижимости и о тонкостях, которые важно учитывать.

О каких способах расчета вы узнаете

Ячейка

Стоимость: от 3000 ₽

В чем суть. У каждого банка есть хранилище — депозитарий, там находятся индивидуальные банковские сейфы, которые называют ячейками. За определенную плату их можно взять в аренду и хранить там ценные вещи: драгоценности, семейные реликвии или деньги.

Существует два варианта аренды ячейки: с использованием или обычное предоставление сейфа. Если с банком заключен договор на предоставление сейфа, ответственности за содержимое банк не несет — описи вложения нет.

Если подписан договор на использование банковского сейфа, банк отвечает за то, что вы туда положили. Составляется опись вложения: банк проверяет, что клиент закладывает в ячейку, и фиксирует это. Эта услуга не очень выгодна банку из-за повышенной ответственности. Ее стоимость зависит от тарифов банка и обычно она минимум в полтора раза выше, чем стоимость аренды сейфа без описи вложения.

Когда используют. В сделках с недвижимостью ячейку используют нечасто, чаще всего в случаях, когда стоимость квартиры занижают или завышают. Например, у покупателей нет первоначального взноса и они просят завысить стоимость квартиры в договоре на эту сумму. Банку предъявляют расписку или документ, что продавец уже получил эту сумму в качестве аванса. Если продавец хочет уйти от НДФЛ, он просит занизить стоимость квартиры. Эти варианты классифицируются уголовным кодексом как налоговое преступление или мошенничество.

Но бывают и случаи, когда никаких подвохов нет — просто один из участников сделки не доверяет безналичным способам расчетов.

Расчет через ячейку не подходит для валютных нерезидентов — это иностранные граждане без вида на жительства в РФ.