Что такое сделка с недвижимостью

Сделки с недвижимостью

Самой распространенной сделкой в сфере жилой недвижимости является купля-продажа. Это самый простой способ осуществления перехода права собственности на квартиру или дом.

Поделиться:

Решать жилищный вопрос приходится каждому человеку, и зачастую не один раз: продажа, покупка или обмен жилья, получение наследства и многие другие действия с недвижимостью – не такая уж редкость. На языке юристов подобные операции называются сделками. Каждая такая сделка должна проводиться согласно описанным в законодательстве требованиям.

К сделкам с недвижимостью можно отнести действия, направленные на прекращение, изменение или установления гражданских прав в отношении конкретного объекта – квартиры, комнаты, дома и т.д. Весь процесс проведения таких сделок жестко регламентируется Гражданским Кодексом РФ. Кроме того, многие сделки с недвижимостью в настоящее время контролируются государством: как переход прав собственности на объект недвижимости, так и сам договор, на основе которого осуществляется этот процесс, подлежит государственной регистрации.

Какими бывают сделки с жилой недвижимостью?

По-большому счету, все сделки разделяются на односторонние и многосторонние. К односторонним сделкам относятся действия, для совершения которых достаточно волеизъявления одной стороны. Их не так много, в качестве примера можно привести оформление доверенности. Основная же часть операций с недвижимостью требует выражения воли двух сторон и носит название договора.

Самой распространенной сделкой в сфере жилой недвижимости является купля-продажа. Причина кроется в универсальности: кроме наличия жилья у продавца и денег у покупателя нужен минимум дополнительных условий. По сути, это самый простой способ осуществления перехода права собственности на квартиру или дом. Договор купли-продажи жилья обязательно регистрируется государственными органами, как и переход права собственности.

Менее распространены сделки мены (обмена), сейчас этот тип сделок все реже используется. Договор мены предполагает обмен правами собственности на объекты жилой недвижимости. В случае неравноценного обмена, в договоре мены указывается размер доплаты. Главное достоинство договора мены перед договором купли-продажи заключается в меньшей рискованности сделки.

Помимо купли-продажи и мены, существует немало различных типов сделок, осуществляемых с жилой недвижимостью: аренда, дарение, рента и т.д. Обязательным требованием к действиям с недвижимостью является письменное оформление договора. В большинстве случаев, при оформлении сделки потребуется государственная регистрация договора и возникающих прав, в отдельных случаях – достаточно нотариального заверения.

Нужен ли юрист для сделки с недвижимостью?

К наиболее частым и наиболее рискованным сделкам с недвижимостью можно отнести куплю-продажу. Для человека непосвященного эта сфера таит немало опасностей и подводных камней, поэтому осуществлять куплю-продажу квартиры или дома без помощи квалифицированного юриста крайне нежелательно. Кроме риска стать жертвой аферистов существует возможность потери права собственности на приобретенное жилье на вполне законных основаниях, то есть при признании совершенной сделки недействительной. Чтобы свести к минимуму подобную вероятность, всегда необходимо проводить оценку юридической чистоты жилья, которую лучше всего выполнят специалисты.

Не помешает помощь юриста и в менее рискованных операциях. Любой юридический документ, как минимум, должен быть правильно оформлен, иначе могут возникнуть проблемы с регистрацией договора или же он может быть признан недействительным. Сделки с недвижимостью относятся к наиболее крупным финансовым операциям, осуществляемым среднестатистическим гражданином. Поэтому даже незначительные, на первый взгляд, неточности в документах могут принести ощутимые материальные последствия.

Сделки с недвижимостью: техника безопасности

Что нужно помнить гражданину, который намерен продать, купить, обменять жилье или совершить любую другую сделку? Прежде всего, то, что существуют юридические нормы для каждого такого действия. Необходимо крайне внимательно изучать все документы и уточнять непонятные вопросы. Обязательно следует оценить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Лучше всего прибегнуть к помощи специалистов – юристов и риелторов, которые лучше любого обывателя ориентируются на рынке недвижимости.

Кроме того, важно помнить, что любые попытки незнакомых людей взывать к вашему доверию могут быть задуманы с целью обмана. В договорах следует фиксировать реальные суммы, а не надуманные. Попытка сэкономить таким образом на налогах может обернуться гораздо большими потерями. И, разумеется, нужно использовать только безопасные способы передачи денег (например, банковскую ячейку), которые вам объяснит любой риелтор.

Виды сделок с недвижимостью

В этой статье рассказываем, какие бывают сделки с недвижимостью. Объясняем, в чем плюсы и минусы свободной сделки и какие возникают сложности в альтернативных сделках. Подробно о том, какие сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации или нотариальному удостоверению.

Поделиться:
Ссылка скопирована
Недвижимость

• Какие бывают виды сделок с недвижимостью?
• Свободная сделка с недвижимостью
• Что значит прямая продажа квартиры в объявлении?
• Плюсы и минусы свободной сделки с недвижимостью
• Как проходит прямая продажа залогового имущества?
• Альтернативная сделка при покупке недвижимости
• Особенности оформления альтернативной сделки
• Сложности и риски альтернативной сделки с недвижимостью
• Какие сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации или нотариальному удостоверению?
• Заключение

Какие бывают виды сделок с недвижимостью?

На рынке недвижимости постоянно совершаются сделки или операции с недвижимостью с целью приобретения права собственности или права пользования. В зависимости от правовой природы выделяют такие сделки, как:

1. Купля-продажа — это сделка, в результате которой право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю взамен на уплаченные деньги.
2. Дарение — это сделка, в результате которой право собственности на недвижимость переходит от дарителя к одаряемому безвозмездно и без каких-либо дополнительных условий.
3. Наследование — это односторонняя сделка, в результате которой наследник вступает в наследство на имущество, оставшееся после смерти наследодателя. Наследование бывает по закону или по завещанию. По закону наследовать имущество могут только родственники и супруги, наследником по завещанию может стать любой человек, выбранный наследодателем.
4. Рента — это сделка между собственником недвижимости (рентополучателем) и плательщиком ренты. В результате этой сделки владелец передает свою недвижимость второй стороне в собственность, т.е.плательщику ренты, в обмен на регулярно получаемый доход, т.е. ренту. Рента может быть представлена в виде определенной суммы денежных средств, либо в виде оказываемых услуг, к примеру, регулярный уход за рентополучателем. Рента может быть постоянной или пожизненной.
5. Аренда и найм — это сделки, при которой объект недвижимости передается собственником арендатору или нанимателю во временное пользование за определенную арендную плату в случае аренды, и во владение и/или пользование за плату в случае найма.

Если посмотреть на все объявления о продаже на рынке недвижимости, можно выделить два основных вида сделок:

• свободная или прямая сделка — это сделка купли-продажи объекта, не связанная с другими сделками. То есть продавец не связывает продажу своей недвижимости с одновременной покупкой другого объекта.
• альтернативная сделка — это по сути цепочка сделок, поскольку продавец намерен не только продать свой объект недвижимости, но и приобрести для себя альтернативную недвижимость. В итоге, сделки зависят друг от друга. Иногда такая цепочка может увязывать три-четыре взаимосвязанные сделки.

Свободная сделка с недвижимостью

Свободная сделка — это самый простой вид сделок с недвижимостью. Еще такую сделку называют «чистой» или «прямой» продажей.

Что значит прямая продажа квартиры в объявлении?

Если в объявлении указано, что продажа свободная или прямая, то это значит, что продавец выставил свою недвижимость на продажу без намерения приобрести что-то взамен. А это значит, что покупателю не придется подстраиваться под последующую покупку продавца.

Продавцы в тексте своих объявлений, как правило, указывают, что продажа свободная. Это существенно повышает шансы быстро найти покупателя на недвижимость.

Плюсы и минусы свободной сделки с недвижимостью

Плюсы свободной сделки:

1. Свободные сделки очень просты в оформлении, так как не связаны с другими сделками.
2. Свободная сделка совершается быстро. Договор заключается за один день и еще какое-то время уходит на регистрацию сделки в Росреестре.
3. Свободные сделки срываются реже, поскольку в переговорах участвуют только продавец и покупатель, тогда как в альтернативной сделке сторонам придется считаться с мнением продавца альтернативной квартиры.

Минусы свободной сделки:

1. Стороны часто отказываются от услуг юристов или риелторов. Это приводит к тому, что сделка не проверяется третьими сторонами, а значит выше риски нарваться на недвижимость с обременением..
2. Возможность нарваться на недобросовестного продавца, который просто решил побыстрее продать недвижимость и указал, что сделка свободная. А сам намерен приобретать другое жилье, а значит затянет сроки выезда с занимаемой им жилплощади.

Как проходит прямая продажа залогового имущества?

Бывают ситуации, когда продавец продает недвижимость, которая выступает в качестве залога по договору займа между ним и кредитной организацией, как правило, банком. То есть недвижимость ранее была приобретена в ипотеку. Такую залоговую (ипотечную) недвижимость владелец также может выставить на прямую продажу. Но есть определенные нюансы:

• прямая продажа продавцом залоговой недвижимости может быть осуществлена только с согласия кредитной организации, т.е. банка, в котором данная недвижимость находится в качестве залога;
• покупатель залоговой недвижимости сначала должен перечислить деньги на счет в банке для погашения долга продавца. Когда приходит погашение по остатку долга, банк снимает обременение с недвижимости. А оставшуюся сумму по сделке покупатель вносит в тот же день, когда получает от банка закладную с записью о погашении всей суммы долга.

Но нередки случаи, когда покупатель по предварительному договору дает продавцу аванс или задаток в размере суммы, нужной для погашения кредита, и продавец гасит кредит и снимает обременение. Затем стороны подписывают договор купли-продажи, и продавец получает оставшиеся деньги, а покупатель объект недвижимости. Тогда банк в таком случае никакого отношения к сделке не имеет.

Альтернативная сделка при покупке недвижимости

Альтернативная сделка — это сделка, в которой продавец, собирается покупать себе взамен другую недвижимость на деньги от этой сделки. То есть у продавца нет «живых» денег на приобретении для себя нового жилья в текущем моменте, поэтому он планирует приобрести или частично оплатить новую недвижимость за счет денег от продажи имеющегося у него жилья. Следовательно, в такой сделке участвуют несколько продавцов и покупателей, которые одновременно параллельно продают и покупают квартиры.

На российском рынке вторичной недвижимости значимая часть сделок — это альтернативные сделки. Это связано с тем, что многие собственники, продавая свою текущую недвижимость, намерены взамен приобрести другую.

Особенности оформления альтернативной сделки

Логическая схема в альтернативной сделке следующая: продавец первой квартиры намерен на деньги от сделки приобрести альтернативную (вторую) квартиру. Таким образом, он является одновременно и продавцом и покупателем. Еще в сделке участвуют покупатель первой квартиры и продавец второй квартиры. Деньги от покупателя первой квартиры могут поступить на счет продавца квартиры, а оттуда на счет продавца второй квартиры или же сразу на счет продавца второй квартиры. Продавец первой квартиры, в зависимости от ситуации, доплачивает разницу в цене продавцу второй квартиры или оставляет себе часть денег, полученных от покупателя своей квартиры.

Получается, что в альтернативной сделке участвуют, как минимум, три стороны и два объекта недвижимости.

В альтернативных сделках могут одновременно продаваться и покупаться от двух до пяти квартир. Такие сделки называются «цепочками». Если в сделке участвуют больше пяти квартир, то, как правило, сделку разбивают на несколько альтернативных или прямых продаж.

Существует несколько видов альтернативной сделки:

• сделка без доплаты — продавец первой квартиры отдает за покупку второй все полученные от покупателя деньги;
• сделка с доплатой — продавец первой квартиры добавляет к вырученным от продажи деньгам еще какую-то сумму, чтобы купить вторую квартиру;
• разъезд (или съезд) — продавец первой квартиры взамен покупает две или три квартиры меньшего размера. Либо продавец нескольких первых квартир взамен приобретает один объект большего размера .

Оформление альтернативной сделки с недвижимостью ничем не отличается от прямой продажи. Разница только в количестве лиц и объектов недвижимости, участвующих в процессе. Все этапы сделки остаются прежними:

• оценка объектов недвижимости;
• поиск и привлечение покупателей;
• проверка юридической чистоты и владельцев объектов недвижимости: запрос выписок ЕГРН и выписок из домовых книг, проверка задолженностей по коммунальным платежам и т.д. Обычно на этом этапе привлекают юриста;
• выбор правильной схемы всех взаиморасчетов;
• составление предварительного договора, в котором прописываются стороны, сроки сделки, условия оплаты и порядок взаиморасчетов;
• подготовка всех необходимых документов с привлечением юриста и нотариуса: соглашение о задатке, договоры купли-продажи на каждый объект недвижимости;
• регистрация перехода права собственности на недвижимость в Росреестре: пакеты документов (паспорта, договоры купли-продажи, правоустанавливающие документы на продаваемые объекты, квитанция об оплате госпошлины) подаются на все объекты недвижимости одновременно;
• получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности покупателя на объект недвижимости.

Оформление альтернативных сделок с ипотекой немного технически сложнее и дольше, так как необходимо получение одобрения сделки от банка. В таком случае обязательно, чтобы сделку вело лицо, которое владеет всеми нюансами и могло бы профессионально координировать весь процесс. Как правило, таким лицом выступает риелтор, специализирующийся на альтернативных сделках с привлечением ипотеки, либо юрист.

Вы можете обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к агентам Самолет Плюс

Сложности и риски альтернативной сделки с недвижимостью

Основные сложности альтернативной сделки с недвижимостью:

• сложно организовать процесс, требуются усиленные координация и контроль из-за большего количества участников и необходимости оформить несколько сделок,
• процесс сильно затягивается во времени, из-за чего кто-то из участников может передумать и выйти из цепочки,
• возрастают расходы по обслуживанию сделки за счет большой комиссии риелтора, вознаграждений юриста или ипотечного консультанта. Однако стоит отметить, что каждый участник сделки платит за свою часть расходов.

Так как альтернативная сделка — это сложный процесс, то и риски выше. К основным рискам альтернативной сделки можно отнести:

• риск выхода из процесса одной из сторон. Если в процессе оформления кто-то из участников откажется от подписания договора, высок риск, что остальные сделки тоже сорвутся;
• риск регистрации в Росреестре только прав собственности по одному договору и отказ по другому. Для того, чтобы такое не случилось, в двух договорах нужно указать, ссылаясь на ст.157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием» , что переход права собственности в Росреестре на объекты недвижимости осуществляется при одновременной регистрации переходов права собственности по остальным сделкам;
• сделка может затянуться на неопределенный срок из-за процесса поиска альтернативной недвижимости.

Какие сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации или нотариальному удостоверению?

Согласно статьям 131 и 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат 2 типа сделок:

1. сделки, в отношении которых законом предусмотрена государственная регистрация. Например, регистрируется право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного ведения и оперативного управления, ипотека и пр.;
2. сделки, в результате которых происходит изменений условий уже ранее зарегистрированных сделок.

Стоит понимать, что регистрация сделки и регистрация право собственности, которое возникло в результате сделки, — это разные вещи. Если, согласно законодательству, сделка подлежит регистрации, то это значит, что сделка будет считаться недействительной до тех пор, пока она не будет зарегистрирована в гос.органе. А если регистрации подлежит право собственности, которое возникает в результате сделки, то сделка считается действительной с момента подписания договора. В таком случае в гос.органе регистрируется только право нового собственника на недвижимость, возникшие в результате сделки.

К сделкам, которые подлежат государственной регистрации согласно законодательству, относят:

1. договор аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ),
2. договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге),
3. договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости),
4. договор безвозмездного пользования (ссуды) п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 3 ст. 689 ГК РФ,
5. соглашение об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ),
6. соглашение о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (п. 4 ст. 391, п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Существуют сделки, которые согласно законодательству требуют удостоверения нотариуса. К ним относятся:

1. сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, и из-за чего подписантом выступает иное лицо,
2. сделки по договорам ренты,
3. сделки по отчуждению или договорам ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество,
4. сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки,
5. сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину,
6. брачные договоры,
7. наследственный договор и отказ наследодателя от него.

Почти все сделки можно заверить у нотариуса по собственному желанию, т.к. нотариальное заверение означает, что сделка проверена на законность.

Заключение

Любая сделка с недвижимостью должна быть законной и правильно оформленной. А для этого прежде чем выходить на сделку, необходимо тщательно проверять юридическую чистоту объектов недвижимости, а также самих продавцов. Разобраться во всех нюансах и юридических тонкостях, в особенности в сложных альтернативных сделках, бывает нелегко, а поэтому рекомендуем вам обращаться за помощью к профессионалам.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости,
• продажи недвижимости,
• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;
• капитальный ремонт квартир;
• помощь в переезде;
• меблировка;
• страхование;
• оценка недвижимости;
• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Формы и виды сделок с недвижимостью

Сделка с недвижимостью – это любые действия граждан или юридических лиц, направленные на изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей по объекту недвижимости. Сюда входит оформление домов и коттеджей, продажа квартир, заключение договора дарения, наследства, раздел участка, оформление актов на землю, выписки из единого земельного кадастра, оформление технического и строительного паспорта, получение справки о присвоении почтового адреса.

Виды сделок с недвижимостью

Виды сделок с объектами недвижимости регламентирует гражданский кодекс Украины.

1. Договор купли-продажи квартиры или дома. Представляет собой письменное и нотариально заверенное соглашение на передачу объекта недвижимости. Сегодня является самым распространенным способом купли-продажи участков, квартир, домов, коттеджей.
2. Договор дарения – документ, заверенный нотариусом на передачу объекта недвижимости в дар. Вместе с подарком новому владельцу переходят все обязанности, связанные с объектом.;
3. Приватизация. Представляет договор между физическим лицом и государством на бесплатный переход недвижимости в собственность гражданина.
4. Строительство. По закону нельзя начинать строительство на своей земле без предварительного получения разрешительных документов.
5. Договор мены или обмен – это нотариально закрепленное соглашение, подтверждающее смену собственников у двух объектов недвижимости одновременно. Сделка может проходить бесплатно или с доплатой.
6. Ипотечное соглашение. Представляет договор между банком и физическим лицом на предоставление рассрочки платежей на недвижимость. При покупке недвижимости банк является собственником, а физическое лицо – пользователем до момента выплаты стоимости, указанной в договоре.
7. Аренда недвижимости передает права на пользованием квартирой, домом, землей на оговоренный в договоре срок за фиксированную плату.

Сделки с объектами недвижимости

Сделкой является любое действие, ведущее к гражданско-правовым последствиям: возникновению, изменению или прекращению прав и обязанностей. Сделка может быть односторонней, например, выдача доверенности и многосторонней, что роднит ее с договором. Многосторонние договоры и сделки всегда требуют согласования между сторонами-участниками.

Мы рассмотрели основные типы сделок с недвижимостью и их отличительные особенности.

Следует помнить, что все виды сделок с недвижимостью требуют проверки профессионалами. Сегодня на рынке можно встретить не добропорядочных продавцов и покупателей. Для защиты своих интересов необходимо обратиться к специалистам, которые:

• Проведут юридическую проверку объекта недвижимости перед покупкой;
• Проведут проверку продавца/покупателя;
• Произведут проверку на предмет полноты оформления документов и законности схемы отчуждения;
• Детально изучат договор купли-продажи и согласуют все моменты с клиентом;
• Окажут юридическое сопровождение при подписании договора.

В статье мы рассказали о видах сделок с недвижимостью, основных терминах и важности юридического сопровождения купли-продажи.

Сделки с объектами недвижимости

Операции (сделки) с недвижимым имуществом — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Цель сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

• законность содержания;
• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
• соблюдение формы сделки.

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственника

С изменением состава собственников

С добавлением иных субъектов прав

• Купля-продажа
• Наследование по закону или по завещанию
• Реализация обязательств (залог или долги)
• Приватизация; национализация
• Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением
• Изъятие земельного участка и снос строения
• Обмен и мена

• Акционирование
• Изменение состава с разделом имущества
• Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия
• Внесение имущества в уставный капитал
• Долевое строительство с выделением долей
• Оформление кредита под залог недвижимости
• Расселение (коммунальной квартиры)
• Вступление в кондоминиум

• Инвестирование средств
• Строительство, реконструкция
• Передача в доверительное управление
• Аренда, наем, поднаем, перенаем
• Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
• Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование
• Введение и снятие сервитутов, бронирование
• Страхование

Купля-продажа

Купля-продажа — сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион — публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

Конкурс — способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена и обмен

Мена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен — сделка:

• между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
• между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение и наследование

Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;
• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

• если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
• для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.

Рента

Рента — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

• постоянная рента;
• пожизненная рента;
• пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда и найм

Аренда

Аренда — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Найм

Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.