Как проверить продавца квартиры на банкротство
Перейти к содержимому

Как проверить продавца квартиры на банкротство

  • автор:

Как проверить продавца квартиры на банкротство и почему это важно сделать

Покупка квартиры или дома – сделка, с множеством юридических тонкостей. Поэтому крайне важно перед ее проведением внимательно проверить документацию по недвижимости и данные о продавце. Иначе впоследствии можно столкнуться с серьезными проблемами, например, с банкротством продавца и потерей недвижимости.

638 открытий
Чем для покупателя опасно банкротство продавца

Согласно законодательству, гражданин РФ может объявить себя банкротом. В этом случае для оплаты долгов реализуется вся недвижимость должника, кроме его единственного жилья. Если человек продал своё единственное жильё — ничего страшного не будет, сделки с единственным жильём не оспариваются.

Например у человека есть две квартиры, он планирует банкротиться, чтобы не потерять свою вторую квартиру, помимо единственного жилья, да еще и получить прибыль с неё, человек может начать самостоятельно продавать свою недвижимость перед процедурой, не до конца понимая последствия этих действий.

Если такую сделку суд признает недействительной, то покупатель должен будет вернуть купленную квартиру. При этом деньги, отданные за квартиру, он получит не сразу. Обманутый покупатель станет еще одним кредитором и получит деньги в порядке очередности, если вообще что-то получит, так как средства от реализованного имущества, в том числе от квартиры, будут распределены между всеми кредиторами.

Продавец не всегда может являться банкротом в момент совершения сделки купли-продажи. О своем банкротстве он может заявить и после ее совершения. В таком случае риск лишиться купленной квартиры также сохраняется. В течение трех прошедших лет после признания гражданина банкротом все сделки с его имуществом могут быть оспорены. То есть, если человек подал на банкротство в 2023 году, то все его сделки по отчуждению имущества (продал, подарил) за последние 3 года, то есть с 2020 по 2023 будут пристально изучены и могут быть оспорены. Особенно если это имущество было реализовано по очень низкой цене, продано родственникам или вообще подарено. Все сделки по дарению имущества — оспариваются 100%Даже если новый хозяин, уже продал приобретенную квартиру, он будет должен вернуть ее полную стоимость.

Проверка продавца перед покупкой квартиры

Покупатель должен не только внимательно ознакомиться с документацией по недвижимости, но и сделать запросы в различные инстанции, чтобы проверить финансовую состоятельность продавца.

Покупателю необходимо проверить информацию о продавце:

1. В базе данных Арбитражных судов. Там содержится информация о тех, в отношении кого ведется процедура банкротства. 2. На портале «Правосудие». Можно найти данные о ведении в отношении лица исковых производств. 3. На сайте ФССП. Можно узнать, ведутся ли в отношении продавца иные исковые производства. 4. В Едином реестре сведений о банкротстве. На сайте публикуются данные об обанкротившихся лицах.

Можно попросить у продавца выписку по его кредитной истории. Покупатель получить такие данные сам не сможет. Запросить ее может человек сам на себя или тот у кого есть нотариальная доверенность на это.

Пошаговая инструкция проверки продавца на банкротство

Необходимо зайти на сайт ЕФРСБ. Во вкладке «Должники» заполнить данные продавца – физического лица. Необходимо знать:• ФИО продавца; • дату его рождения; • регион, в котором он зарегистрирован; • полный адрес квартиры. Если ввести только ФИО, то может выйти несколько лиц с однотипными данными. Такая ситуация возможна даже при выборе региона. Адрес квартиры окончательно позволит убедиться в финансовой состоятельности продавца. Если все же вышла запись по введенным данным, стоит на нее нажать. Это позволит окончательно убедиться в банкротстве продавца. При нажатии открывается карточка должника. Там содержатся дополнительные данные (например, ИНН). Зная их, можно полностью удостовериться в финансовой несостоятельности продавца и отказаться от сделки.

В каких случаях проданная банкротом квартира останется за покупателем

Покупатель не всегда лишается квартиры, если приобрел ее у банкрота. Если покупатель действовал добросовестно и никак не причастен к мошенническим схемам продавца-банкрота, то квартиру у него не отберут. Гражданин, приобретающий имущество у обанкротившегося лица, не понесет ответственности, если купил квартиру по рыночной стоимости. То есть не получил дополнительной выгоды. Если квартира приобретена по заниженной стоимости, то покупатель может лишиться приобретенного имущества. В такой ситуации он приобретает выгоду, а продавец несет убытки. Выгода может расцениваться как соучастие в преднамеренном банкротстве. Поэтому стоит насторожиться и внимательно проверить все данные, если стоимость квартира подозрительно низкая. Ну и в договоре ни при каких условиях нельзя указывать заниженную стоимость объекта недвижимостиСпособ расчета в таких случаях не имеет значения. Риск потерять квартиру возникает, когда она приобретена например на 500 тысяч рублей дешевле, чем ее рыночная цена.

Проверка продавца является важной составляющего договора купли-продажи. А проверка на признание банкротства позволит не потерять дорогостоящее имущество и не лишиться значительной суммы денежных средств.

Как проверить продавца квартиры

Елизавета Кобрина

Недвижимость на вторичном рынке чаще всего покупают с участием риэлторов или юристов. И это неспроста. Без специалиста сложно заключить безопасную сделку, если не знаешь, на что обращать внимание. В статье расскажем о том, как проверить продавца, чтобы не купить квартиру, которую потом отберут.

Как проверить продавца квартиры

Как проверить продавца квартиры при покупке

Проверка квартиры на юридическую чистоту — обязательный этап любой сделки купли-продажи на рынке недвижимости. Чаще всего проверяют саму недвижимость, но личность продавца важна не меньше. В его жизни могут быть факторы, которые приведут к признанию сделки недействительной, и не всегда это следствие мошенничества. Юристы обращают внимание и на то, что проверить личность предыдущего собственника тоже стоит, особенно, если сделка была заключена в последние три года. Так как срок исковой давности и признание сделки недействительной может коснуться и вас, несмотря на то что вы в цепочке продаж лишь второй или даже третий.

Читайте также Проверить объект недвижимости и продавца квартиры самостоятельно. Узнать о залогах на квартиру и банкротстве собственника за один клик!

  1. Вариант №1. Выписка о характеристиках и правах. Расскажет о текущем собственнике, залогах и запрете на регистрацию. А также покажет кадастровую стоимость объекта.
  2. Вариант №2. Выписка о переходе прав. Покажет информацию о собственниках, историю владений, дату регистрации и дату прекращения прав.
  3. Вариант №3. Полная выписка. Содержит всю актуальную информацию о собственнике и недвижимости.

Однако в большинстве ситуаций выписки из ЕГРН бывает недостаточно. Как проверить продавца квартиры детально, расскажем далее.

как проверить продавца квартиры

Проверьте личность продавца квартиры

Проверьте продавца квартиры по паспорту и убедитесь, что документ не поддельный или не просрочен. В обоих случаях в регистрации сделки Росреестр просто откажет, и вы потеряете время.

Однако если продавец забыл поменять паспорт, сделку можно попытаться зарегистрировать еще раз по новому документу. А вот в случае с мошенником, который выдает себя за настоящего продавца, купить недвижимость или вернуть деньги наверняка не удастся.

Осмотрите паспорт визуально. В нем не должно быть посторонних надписей, помарок или опечаток. На всех страницах должны быть серия и номер паспорта, необходимые разрешающие отметки, печати, штампы.

Передавать деньги продавцу с сомнительным паспортом ни в коем случае нельзя. Проверить реальность и действие паспорта можно на сайте МВД.

Проверьте продавца квартиры на розыск

На сайте МВД можно посмотреть еще, не находится ли собственник в розыске. Возможны также ситуации, когда человек уже не является владельцем недвижимости. К примеру, когда пропал без вести, а спустя несколько лет квартиру получили по наследству его родственники.

Важно! Если пропавший внезапно вернется, он имеет право вернуть жилье.

Еще одна неприятная ситуация связана с приватизацией. Отказавшись от нее, человек автоматически получает право проживать в квартире бессрочно. Такой внезапно объявившийся жилец не прибавит радости после покупки.

Поэтому обязательно проверьте продавца квартиры перед покупкой и выясните все обстоятельства, связанные с жильем.

kak-proverit-prodavtsa-kvartiry

Проверьте семейное положение собственника квартиры

Если у продавца квартиры в паспорте стоит штамп о регистрации брака, убедитесь, что супруг дал свое согласие на сделку. Необходимость этого согласия проистекает из права каждого из супругов распоряжаться совместно нажитым имуществом. Это нужно сделать, даже если в выписке из ЕГРН собственником указан только один супруг. А если супруг бывший, а квартира приобреталась в период брака, его согласие так же необходимо.

как проверить продавца квартиры особенно если был брак

Исключение — получение квартиры в собственность до брака или брачный договор. Так же под необходимость согласования не попадают сделки с унаследованной, полученной в дар или приватизированной квартирой.

Согласие представлено в виде письма-заявления, удостоверенного нотариусом. Супруг должен четко обозначить в нем свою волю и указать, что не возражает против продажи жилья. Если согласия не было, то супруг имеет право оспорить сделку через суд.

Проверьте наличие других собственников

Квартирой может быть как в совместной, так и в долевой собственности. Долевую собственность легко увидеть в выписке или отчете из ЕГРН. Однако продавец может скрыть этот факт и попытаться продать жилье, будто он его единственный владелец. При этом у него наверняка будет только доля в квартире, но даже ее он не вправе продать без согласия содольщиков.

Отдельная тема – несовершеннолетние собственники. Чаще всего проблема возникает, когда родители не выделяют им доли по маткапиталу. Или же не получают разрешение органов опеки на продажу. Между тем, разрешение органов опеки обязательно. Их задача – убедиться, что ребенка не лишат недвижимости и что он будет жить не хуже, чем в старой квартире.

Проверьте вменяемость и дееспособность

Дееспособность продавца подтверждается справками из ПНД и НД. Их не требует Росреестр для регистрации сделки, но наличие справок обезопасит покупателя.

При этом даже две такие справки не могут полностью избавить покупателя от рисков. Гражданский кодекс предусматривает возможность признать сделку недействительной, если ее заключил человек, который не способен в принципе или в момент сделки не мог понимать смысл своих действий и управлять ими. При этом не обязательно, чтобы он считался недееспособным, достаточно его невменяемости в тот момент, когда был подписан договор.

как проверить продавца квартиры

Напротив, если по справкам вы увидите, что продавец состоит на учете в одном из этих учреждений, это не всегда говорит о его недееспособности. По закону, только суд может признать таковым гражданина. При этом он ставит в известность органы опеки и попечительства, у которых можно узнать о дееспособности точнее. Но такую информацию они обычно не предоставляют третьим лицам.

Для проверки продавца Надежда Легостаева, специалист по недвижимости АН «Домос», предлагает три варианта:

  1. Вариант 1. Запросить водительское удостоверение – в ряде случаев этого может быть достаточно. Стоимость: бесплатно.
  2. Вариант 2. Запросить у продавца справки из психо- и наркодиспансера. Это обязательно должны быть официально признанные гос. структуры, а не частные компании, зачастую просто зарабатывающие на продаже справок, которые могут и не содержать достоверной информации. Стоимость: не более 1000-1500 руб.
  3. Вариант 3. Провести сделку у нотариуса. Относительно совсем недавно нотариусам представили полномочия с доступом к базам, где они могут проверить дееспособность не только продавца, но и всех участников сделки. Единственный минус данного способа – это дорогое удовольствие, которое имеет смысл применять, когда есть существенные сомнения. Стоимость: до 25000 руб.

Важно! Даже у недееспособного продавца можно покупать квартиру. Для этого необходимого согласие его законного опекуна или попечителя, а также разрешение органов опеки.

как проверить продавца квартиры

Проверьте долги продавца квартиры

Даже само по себе наличие долгов у продавца многое говорит о его надежности и добросовестности. Но если долги крупные, и в отношении продавца начаты исполнительные производства, то с его имуществом могут быть проблемы в виде обременений. В этом случае продавец не может свободно распоряжаться своим имуществом.

Если продавец недвижимости накопил огромные долги, скорее всего, на его жилье будет обременение в виде ареста или запрета на регистрационные действия. Покупать такую квартиру нельзя. Сделку не зарегистрируют в Росреестре.

проверьте продавца квартиры на долги

Проверить наличие долгов и исполнительных производств по ним можно в картотеке исполнительных производств ФССП. Для этого понадобится ФИО и год рождения продавца.

Внимательно изучите договор. Нет ли там условия о том, что вы принимаете на себя долги старого собственника за жилье. Старый собственник может передать долг по налогу на имущество покупателю, воспользовавшись его невнимательностью и включив такое условие в договор (ст. 391 ГК РФ).

Проверьте статус банкротства

Лица, которые проходят процедуру банкротства, не могут свободно распоряжаться своим имуществом. Продажей занимается только арбитражный управляющий, а само жилье, как правило, реализуют на торгах. Если продавец скрыл свое банкротство и продал квартиру, сделку признают недействительной.

Кроме того, возможна ситуация, когда продавец еще не банкрот, но уже имеет долги. О том, что не стоит связываться с таким собственником, мы уже говорили выше. В дальнейшем в отношении продавца могут начать процедуру банкротства, и все сделки, совершенные за 3 года до подачи заявления о несостоятельности, аннулируют (ст. 61.2 ФЗ-127). Поэтому даже купив квартиру за год-два до признания собственника банкротом, вы рискуете потерять недвижимость.

Уточнить информацию об уже начавшейся процедуре банкротства поможет специальный сайт. Это Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

Проверьте ипотечный «хвост»

Недвижимость может быть обременена не только арестом или запретом на регистрацию, если у собственника долги. Очень часто продавцы предлагают купить ипотечное жилье. В этом случае тоже не нужно расслабляться, ведь без согласия кредитора объект не продать. По-хорошему заемщик должен погасить долг, снять обременение и затем продавать квартиру, дом или участок. Также он может переоформить ипотеку на покупателя или же закрыть кредит за счет вырученных денег.

Как и другие обременения, ипотека отражена в выписке или отчете на ее основании из ЕГРН.

проверили продавца квартиры

Самый удобный способ проверить продавца и недвижимость перед покупкой – заказать комплексный отчет из ЕГРН.Реестра. В нем собрана вся информация о недвижимости и ее владельцах, а именно:

  • прошлые и настоящие собственники (без ФИО физлиц, так как с 1 марта 2023 года персональные данные скрыли в ЕГРН);
  • как часто имущество переходило от одного владельца другому;
  • обременения на квартиру, дом или земельный участок (арест, залог, запрет на регистрационные действия, рента, аренда и т.д.);
  • залоги движимого имущества, например, автомобиля;
  • подлинность паспорта нынешнего собственника;
  • розыск;
  • долги и банкротства;
  • исполнительные производства;
  • долги собственника по кредитам, ЖКУ, алиментам, штрафам и пр.;
  • начисления по налогам и многое другое.

Важно! В отчете содержится официальная информация из государственных баз данных.

Пример отчета о проверке недвижимости смотрите здесь. ЕГРН.Реестр сформирует отчет в кратчайшие сроки и сэкономит ваше время на поиск информации о собственнике и недвижимости на разных сайтах.

Проверка недвижимости перед покупкой: Как проверить продавца недвижимости на предмет банкротства?

Дополнительным риском при покупке недвижимости может служить неплатежеспособность продавца, а именно его банкротство. Поэтому, прежде чем принять окончательное решение о столь ответственной покупке, стоит дополнительно проверить продавца на наличие исполнительных производств. Что должно насторожить при покупке недвижимости: низкая стоимость квартиры, нахождение в собственности продавца непродолжительное время, прошлая сделка являлась сделкой дарения либо сделкой купки-продажи с родственниками. Провести проверку платежеспособности продавца можно на следующих ресурсах: 1. Служба судебных приставов — проверка на наличие исполнительных производств 2. Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства 3. Арбитражный Суд г. Москвы — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства 4. Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (в данном случае, необходимо письменное разрешение продавца на запрос информации). Посмотреть полный перечень параметров, необходимых для проверки недвижимости при покупке, Вы можете в разделе «Методика выполнения юридической проверки недвижимости». Другие материалы из раздела «Юридическая консультация»

ПРОВЕРКА ПРОДАВЦА НА БАНКРОТСТВО

ПРОВЕРКА ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ
НА БАНКРОТСТВО И ДОЛГИ

Здесь можно проверить Продавца квартиры на предмет его возможного банкротства, а также на наличие долгов по исполнительным производствам.

Сведения предоставляются из официальных источников – онлайн-сервисов в составе федеральных баз данных.

ЗАЧЕМ ПРОВЕРЯТЬ ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ
НА БАНКРОТСТВО И ДОЛГИ?

Согласно закону, сделка с недвижимостью может быть оспорена в суде по требованиям кредиторов, если в отношении собственника жилья инициирована (или будет инициирована в течение от одного года до трех лет после сделки) процедура банкротства. Такая сделка может быть признана недействительной, и тогда квартира возвращается в конкурсную массу для реализации с торгов, а Покупатель становится в общую очередь кредиторов Продавца.

Информацию о банкротстве гражданина или о его текущих и возможных долгах, которые могут привести его к банкротству, можно узнать из нескольких официальных баз данных (см. ниже).

Если квартира является общим имуществом супругов, то информацию о долгах необходимо проверить и в отношении супруга продавца.

ЗАКОН О БАНКРОТСТВЕ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Банкротство физических лиц стало возможным в РФ с 2015 года, когда были внесены соответствующие поправки в ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», который регулирует также вопросы несостоятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Этот закон с одной стороны, дал возможность физлицам снимать с себя долговые обязательства, а с другой стороны – добавил проблем Покупателям жилья у таких Продавцов. Теперь при покупке квартиры приходится собирать и проверять сведения о долгах собственников, чтобы не лишиться потом квартиры по требованию их кредиторов.

Федеральный реестр сведений о банкротстве

Единая база данных всех лиц в России, в отношении которых инициированы или уже завершены процедуры банкротства (включая юрлица и ИП).

В поисковой строке выбираем «Поиск по должникам» и вводим ФИО (можно только фамилию или фамилию и имя) владельца квартиры (продавца). Чуть ниже указываем регион и статус дела (все / в производстве / завершено). Жмем «поиск» и получаем подборку дел о банкротстве.
Важно! Сведения представлены на двух вкладках – «Юридические лица» (включая ИП) и «Физические лица». Не забываем проверять и там, и там.

Банк данных исполнительных производств ФССП

Дополнительную проверку на наличие задолженности Продавца по исполнительным документам можно провести через официальный сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Выбираем город, вводим ФИО и год рождения искомого персонажа.
На выходе получаем номер и дату исполнительного производства по должнику, название суда, вынесшего решение о взыскании, вид задолженности и т.д.

Федеральный портал ГАС «ПРАВОСУДИЕ»

Здесь собраны решения всех существующих в России судебных инстанций.
Для поиска судебных актов по конкретному человеку, выбираем «Федеральные суды общей юрисдикции» / Поиск по делам и судебным актам.
Далее указываем ФИО участника (кого ищем).

Поиск по базе происходит не быстро, т.к. количество дел и актов огромно. Для более точного и быстрого поиска желательно указывать в запросе дополнительную информацию, например, регион, где рассматривалось дело (по месту регистрации Продавца и месту нахождения квартиры), временной период, вид судопроизводства (уголовные /гражданские /административные дела) и т.п.

На выходе получаем информацию о принятых судебных актах и о делах, находящихся на рассмотрении в судах общей юрисдикции в отношении конкретного гражданина. По ним можно узнать, например, о том, какие долги есть или вскоре могут появиться по решению суда у данного гражданина.

Картотека арбитражных дел

В картотеке собрана база данных по всем делам арбитражных судов РФ. Поиск можно вести по ФИО участника дела и его ИНН, с фильтрами по датам и регионам. Дела, связанные с банкротствами граждан и юрлиц (включая ИП) – см. в разделе «Банкротные».
Для помощи поиска по картотеке, там есть «Руководство по использованию».

В отличие от данных Федерального реестра сведений о банкротстве (см. выше), где публикуются сведения об уже возбужденных процедурах банкротства, в картотеке показаны арбитражные дела на текущий момент, которые могут привести к решению суда о банкротстве.

Судебные и нормативные акты РФ

Это крупнейший (неофициальный!) интегратор судебных решений всех судов РФ (арбитражных, районных, мировых и т.д.). Сбор информации ведется с официальных сайтов судов, все судебные акты включаются в банк данных в том виде, как они размещены в первоисточнике, без редактирований, сокращений или изменений.

При поиске по ФИО участника судебного спора, фамилию нужно вводить в поле «Текст документа». Там же следует выбрать раздел для поиска (суды общей юрисдикции, суды арбитражные, Верховный суд и т.д.)
Поиск довольно быстрый, но (по опыту использования) не все судебные решения там удается найти. Ресурс годится как дополнение к основным (официальным) базам данных (см. выше).

В ПОМОЩЬ ПОКУПАТЕЛЮ КВАРТИРЫ

Услуги, справки, консультации и бесплатные базы данных
для проверки квартиры и продавца, новостройки и застройщика

ВЫПИСКИ ИЗ ЕГРН
онлайн заказ
ВЫПИСКИ ИЗ ЕГРН
онлайн заказ

Онлайн-заказ выписок из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и правообладателях, о переходе прав собственности на квартиру, и др.

ЮРИДИЧЕСКИЙ КАБИНЕТ
правовая поддержка
ЮРИДИЧЕСКИЙ КАБИНЕТ
правовая поддержка

Консультации специализированных юристов по недвижимости. Проверка «юридической чистоты» квартиры и полномочий продавца. Полное сопровождение сделки «под ключ».

ЗАЩИТА ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ
(Москва и область)
ЗАЩИТА ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ
(Москва и область)

Защита прав участников долевого строительства по 214-ФЗ. Ведение судебных дел в спорах с застройщиками.

ВОЗВРАТ 13%-НДФЛ
за покупку жилья
ВОЗВРАТ 13%-НДФЛ
за покупку жилья

Консультации по налогам и налоговым вычетам в недвижимости. Помощь в заполнении декларации 3-НДФЛ и возврате налога за покупку жилья.

ПРИЕМКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
(Москва и СПб)
ПРИЕМКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
(Москва и СПб)

Помощь профессиональных строителей в приемке новой квартиры у застройщика, контроль качества строительства.

ДОКУМЕНТЫ БТИ
(Москва и область)
ДОКУМЕНТЫ БТИ
(Москва и область)
Заказ Технического паспорта на квартиру или Поэтажного плана с Экспликацией.

ВСЕ СЕРВИСЫ

КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру – образовательный ресурс, целиком посвященный правилам покупки и продажи квартир без участия посредников и агентов. Пошаговая инструкция, основы законодательства, ответы на вопросы, образцы документов, сопутствующие сервисы и все, что нужно для самостоятельной подготовки сделки купли-продажи квартиры.

Проект создан при поддержке Центра юридического консалтинга. Информация регулярно обновляется в соответствии с изменениями в законодательстве (см. даты публикаций).

Официальный информационный
партнер ресурса —
Правовая система «ГАРАНТ»

Содержание ресурса не является призывом к действию
и носит информационно-справочный характер.

При использовании материалов ресурса, ссылка
на источник обязательна.

Правила купли-продажи квартир: онлайн-методичка

Copyright © 2014 — 2023 Все права защищены

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *