Если не оплатить налог с продажи квартиры что будет

Как продать квартиру и не платить налог?

Тем, кто продает недвижимость до истечения минимального срока владения, приходится уплачивать НДФЛ. Вместе с налоговым консультантом Натальей Пеньковой разбираемся, как и в каком объеме надо платить налог с продажи, и выясняем, когда этого можно избежать.

После продажи недвижимости у бывшего собственника возникает обязанность уплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если он владел объектом меньше установленного минимального срока. В стандартном случае он составляет пять лет. По истечении этого времени можно продать недвижимость без налога.

для Справки

Ставка налога на доходы физлиц — 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, для налоговых резидентов РФ и 30% — для нерезидентов.

Гражданин утрачивает статус налогового резидента РФ, если не менее 183 дней в течение 12 месяцев (месяцы считаются подряд друг за другом) находится за пределами России (статья 207 Налогового кодекса РФ).

Разберем подробнее: всегда ли минимальный срок владения неизменен, что такое единственное жилье с точки зрения закона, как обстоит дело с наследной недвижимостью, надо ли платить налог, если нет дохода от продажи, как избежать претензий от налоговой.

О сроках владения

По общему правилу минимальный срок владения недвижимостью — пять лет. Обычно он отсчитывается с момента регистрации объекта в ЕГРН.

Но в некоторых случаях (они перечислены в пункте 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ) этот срок сокращается до трех лет.

Срок уменьшается, если недвижимость:

• унаследована;
• приватизирована;
• получена в подарок от члена семьи и/или близкого родственника;
• перешла по договору пожизненного содержания с иждивением;
• является единственным жильем (долей в праве собственности на единственное жилье).

Наследство: есть нюансы

Говоря о налогообложении при продаже унаследованной квартиры, нужно учитывать несколько важных моментов.

1. При налогообложении доходов от продажи квартиры до истечения трехлетнего срока владения учитываются также и расходы наследодателя на ее приобретение, если они документально подтверждены (статья 220 Налогового кодекса РФ). Таким образом, наследник вправе использовать вычет в размере документально подтвержденной стоимости и уменьшить на эту сумму налогооблагаемую базу.

Но если таких документов нет, наследнику остается воспользоваться общим имущественным налоговым вычетом, размер которого составляет 1 млн рублей (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ). Подробнее о вычете мы расскажем ниже.

2. Трехлетний срок для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже унаследованной квартиры следует отсчитывать с даты смерти наследодателя, так как право собственности на унаследованное имущество у наследника возникает именно с этого дня, а не с даты его госрегистрации (письма Минфина России от 18.06.2019 № 03-04-05/44444, от 24.05.2019 № 03-04-05/37838).

Наталья Пенькова, налоговый консультант:

«Если квартира получена по наследству от умершего супруга и была куплена в браке, то срок владения высчитывается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность. Согласно статье 256 ГК РФ, такая квартира считается совместной собственностью супругов, если иное не установлено брачным договором.

При этом неважно, кто из супругов по документам был владельцем объекта и рассчитывался за нее. Если недвижимость куплена в браке и нет брачного договора, то квартира общая, и отсчет срока владения начинается с момента покупки».

Какое жилье признается единственным

Если на момент продажи гражданин владеет на праве собственности только одним жилым объектом, то это жилье признается единственным. Необязательно, чтобы это была квартира: комната в коммуналке, дом или даже доля в объекте в этом случае тоже считаются.

А вот апартаменты не могут быть признаны единственным жильем, так как не имеют статуса жилого помещения.

Таким образом, если у гражданина в собственности есть квартира и дом, то при продаже, например, дома он должен будет заплатить налог, потому что дом не является единственной жилой собственностью. Но и тут есть исключение: если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого, налог платить не придется.

Антон купил дом в августе 2020 года и продал его в сентябре 2023 года — по истечении трехлетнего минимального срока владения. Но перед этим, в июле 2023 года, он купил квартиру.

НДФЛ с продажи дома Антон платить не будет, так как проданный объект по «правилу 90 дней» все еще считался единственным.

Надо иметь в виду, что срок в 90 дней между покупкой и продажей объектов считается по датам регистрации сделок в Росреестре, а не по заключению договора купли/продажи, фактической оплате или составлению акта приема-передачи.

Если квартира является совместной жилой собственностью супругов и другого совместного жилья у них нет, то при продаже налоговая классифицирует ее как единственную недвижимость. Жилье, которое находится в личной собственности каждого из супругов, при этом не учитывается.

Таким образом, недвижимость не является совместно нажитой, если:

• приобретена до брака;
• получена по наследству, в дар или по приватизации (вне зависимости от того, до или после брака это произошло).

В июне 2023 года супруги решили продать квартиру, приобретенную в апреле 2020-го, в браке. При этом у жены также есть комната, купленная до замужества.

В этом случае платить налог с продажи квартиры не придется, так как совместно нажитое имущество считается единственным, а срок владения им уже превысил три года.

Надо ли подавать декларацию, если минимальный срок владения уже вышел

В стандартном случае, если недвижимость находилась в собственности дольше минимального срока владения, подавать налоговую декларацию после ее продажи не нужно.

Но когда продавец пользуется льготой, например трехлетним сроком владения, налоговый инспектор не видит, что квартира подпадает под нее, и рассчитывает налог так, как будто ее нет.

Наталья Пенькова, налоговый консультант:

«Бывшему владельцу недвижимости, который хочет применить льготный режим, нужно до истечения срока подачи декларации (лучше — прямо в январе года, следующего за годом продажи квартиры) направить в ФНС пояснение, приложив подтверждающие льготу документы, и дождаться уведомления, что данные приняты и подавать декларацию не требуется.

Случается, что из-за сбоя в базе ФНС в течение года все равно присылает требование об уплате налога. Тогда для снятия претензий надо направить в налоговую полученный ранее ответ. Все эти действия удобно совершать дистанционно, через личный кабинет на сайте ФНС».

Налог 0%

Есть ряд ситуаций, когда собственнику не придется платить НДФЛ вне зависимости от минимального срока владения жильем.

1. Продажа квартиры не дороже 1 млн рублей

При продаже недвижимости ранее минимального срока владения НДФЛ не взимается, если стоимость сделки не превышает 1 млн рублей, т. е. размера стандартного налогового вычета.

Налоговый кодекс позволяет налогоплательщику пользоваться этим вычетом один раз в год.

Такой вариант встречается редко. Во-первых, большинство объектов недвижимости стоит дороже 1 млн рублей. Во-вторых, если сумма сделки окажется меньше, чем 70% от официальной кадастровой стоимости объекта, то при налогообложении доходы налогоплательщика от его продажи пересчитают по формуле «кадастровая стоимость × 0,7».

2. Двое или больше детей — налога нет

С 2021 года семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости, но для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• в семье должно быть двое и более детей младше 18 лет (24 лет, если ребенок учится очно), усыновленные дети тоже учитываются;
• взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда произошла сделка, или до 30 апреля следующего года;
• кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей;
• новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
• на момент сделки продавцу и членам его семьи не должно принадлежать в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого.

При выполнении всех этих условий семье с детьми не нужно соблюдать никаких сроков владения недвижимостью. То есть можно сегодня купить квартиру, через месяц — продать, и никакого налога не возникнет.

Эта льгота распространяется на любую жилую недвижимость семьи, а не только на квартиры.

3. Продажа квартиры, полученной по реновации

Для квартир, полученных жителями Москвы по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается время, в течение которого собственнику принадлежала квартира в старом доме.

Андрей купил квартиру в доме, который позднее попал под реновацию, в 2015 году. В сентябре 2022 года он получил новое жилье и продал его через два месяца.

Срок владения для новой квартиры будет отсчитываться от 2015 года и составит семь лет. Следовательно, НДФЛ при продаже новой квартиры Андрею платить не придется.

Налог и продажа квартиры в новостройке, или Льготы для дольщиков

С 2020 года при продаже новостройки минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты ДДУ. При этом неважно, оплачивал собственник дополнительные метры при приемке жилья или нет (абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).

Так что три или пять лет надо считать не как раньше, со дня регистрации права собственности, а с момента полного расчета по договору.

Обычно расчет происходит в день сделки или в течение нескольких месяцев (если предусмотрена рассрочка). В последнем случае срок полного расчета отсчитывается от последней оплаты, а не от первой. При этом, отметим еще раз, оплата дополнительных метров на сроки не влияет.

Эта норма действует для сделок, проведенных с 2019 года, и касается квартир, купленных по договорам:

• долевого участия (ДДУ);
• переуступки права требования по ДДУ;
• участия в жилищно-строительном кооперативе.

Если собственник продал новостройку в 2019 году (но до внесения поправок в закон), владел на тот момент квартирой дольше минимального срока по новым правилам и уже заплатил налог — он имеет право обратиться в ФНС и вернуть деньги, подав корректирующую декларацию.

Раньше покупатели новостроек должны были дождаться ввода дома в эксплуатацию и вступления в право собственности. Только после этого начинался отсчет времени до безналогового периода.

Присоединение доли и минимальный срок владения

Если в собственности гражданина уже есть доля в квартире и он приобретает еще одну долю в ней же или эта же квартира оказывается в его полной собственности, то минимальный срок владения для него рассчитывается с момента приобретения первой доли.

С 2017 года Сергей владел ½ квартиры, в 2021 году выкупил вторую половину, а в 2023 году продал это жилье. НДФЛ он платить не должен, так как минимальный срок владения для него считается с 2017 года, а не с 2021-го.

Учитываем налоговый вычет

Напомним, что для налоговых резидентов РФ размер НДФЛ составляет 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, а для нерезидентов — 30%.

При расчете с налоговой бывший собственник вправе использовать налоговый вычет (пункт 2.1 статьи 220 Налогового кодекса РФ). Он позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей в случае продажи квартиры, комнаты, доли, дома, земельного участка.

Павел унаследовал квартиру и сразу продал ее за 4 млн рублей. Налог без использования вычета составил: 4 млн × 13% = 520 тыс. рублей.

Но Павел сможет заплатить НДФЛ не с полной суммы, а только с 3 млн рублей, если приложит к налоговой декларации заявку на оформление вычета. В этом случае сумма налога уменьшится до 390 тыс. рублей.

Помимо стандартного вычета продавец может добавить в декларацию и другие положенные вычеты, которые он не использовал за год (например, вычет за оплату учебы или лечение), и таким образом еще уменьшить сумму НДФЛ.

Как снизить или даже обнулить налог за счет расходов на покупку

Иногда для уменьшения налоговой базы выгоднее не использовать налоговый вычет, а учесть расходы на покупку квартиры. Этот способ подходит тем, кто купил жилье, а не получил в дар или по наследству.

Анна купила квартиру за 4 млн рублей, а спустя год продала ее за 4,5 млн рублей. К декларации она приложила документы, подтверждающие факт покупки. Это позволило снизить налоговую базу с 4,5 млн до 500 тыс. рублей и уменьшить налог с 585 тыс. до 65 тыс. рублей.

В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Но этот вариант осложнен одним принципиальным условием: на руках должны быть документы, которые подтверждают расходы на приобретение. Если их нет, то использовать методику «доход минус расход» не получится.

В некоторых случаях при использовании этого метода собственник может уменьшить НДФЛ до нуля: если гражданин приобрел квартиру и продал ее за ту же или меньшую цену, то дохода не возникает, а следовательно, и обязанности уплачивать налог нет.

В 2022 году Петр купил квартиру за 3 млн рублей, а в 2023-м продал ее за 2,9 млн рублей. Дохода от продажи он не получил, даже немного ушел в минус.

Подтверждающие документы были в порядке, поэтому НДФЛ Петр не платил, хотя он владел квартирой всего год.

Подробно о том, как рассчитать налог

и заполнить декларацию

Напоминаем, что декларацию подают в срок до 30 апреля следующего за продажей года, а налог платят до 15 июля. Например, если вы продали квартиру в 2023 году, то декларацию нужно подать до 30 апреля 2024-го, а до 15 июля 2024-го — уплатить начисленный налог.

Основной вывод, который можно сделать из всего сказанного: есть много способов сэкономить на налогах. Добиться таких льгот по силам каждому. Главное проявить терпение, трезво оценивать фактическое состояние дел и подкреплять свою позицию документами. В сложных, запутанных случаях имеет смысл обратиться за консультацией к профессионалам.

Налог с продажи недвижимости: квартиры, дома, земельного участка и др.

С дохода от продажи жилой недвижимости нужно платить 13% налога. Эксперты НДФЛки поделятся своим опытом и расскажут, как продать жилье без налога и декларации, в каких случаях необходимо уплатить НДФЛ и отчитаться перед налоговой, как рассчитать сумму налога и каковы законные способы уменьшить его размер.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Отдельного понятия налога с продажи квартиры не существует, однако сумма выручки учитывается в доходах физического лица. Заплатить налог придется при продаже недвижимого имущества дороже 1 млн. рублей. Однако в некоторых случаях после продажи можно не переживать о том, что вырученными деньгами придется делиться. Льготы, послабления и полное освобождение от налогов действуют в ряде ситуаций. Так, если вы выдержали минимальный срок владения, подавать декларацию и вносить финансовые средства не придется. Если недвижимость обошлась вам дешевле миллиона, платить налог тоже не потребуется. Однако избежать заполнения соответствующего документа все-таки не получится.

У недвижимости несколько владельцев. Кто должен подавать декларацию и уплачивать налог?

Если доли продаются в качестве отдельных объектов, каждый собственник самостоятельно заполняет соответствующий документ. Обратите внимание: право на вычет также имеет каждый собственник.

Какой размер налога при продаже квартиры и другой недвижимости

Сумма налога различается в зависимости от статуса физического лица. Так, налоговому резиденту потребуется уплатить в казну 13%, а вот нерезиденту — 30%. При этом гражданство в этом вопросе роли не играет. Резидентом может быть не только гражданин РФ, но и иностранец, если он присутствует на территории государства более 183 дней в течение года.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры

• По реально вырученным средствам;
• 70% от кадастровой стоимости жилья.

Обратите внимание: налоговый орган самостоятельно выбирает методику расчета, исходя из большей суммы налога.

Квартира была реализована дешевле кадастровой стоимости. До изменений в Налоговом кодексе, которые были приняты в 2016 году, налог рассчитывался бы исключительно с фактически полученной суммы. Однако теперь налоговый орган проверяет кадастровую стоимость и отталкивается от нее в случае, если она окажется больше.

Как рассчитать налог, если недвижимость была продана дешевле кадастровой стоимости?

При расчете используется простая формула: налог = кадастровая стоимость * 0,7 * 0,13.

Даже если продажа была осуществлена по меньшей стоимости, система расчета не меняется.

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

Налог всегда составляет 30%, а право на налоговый вычет отсутствует. Платить налог не придется только в том случае, если вы выдержали срок в 3 или 5 лет в зависимости от условий.

Когда продажа недвижимости не облагается налогом

В Налоговом кодексе РФ есть понятие «минимальный срок владения имуществом». Если вы владеете недвижимостью дольше минимального срока, то вы не должны платить налог с ее продажи.

Законодательством установлены два минимальных срока для безналоговой продажи – 3 года и 5 лет. Срок зависит от того, как и когда получена недвижимость.

Проверить, облагается ли налогом ваша сделка можно с услугой «Проверка документов».

Что такое минимальный срок владения

Варианта всего два: три и пять лет.

• Трех лет для освобождения от налога достаточно, если квартира досталась вам в качестве подарка или была оформлена в наследство. Кроме того, такой же срок определяется для приватизированной недвижимости, единственного жилья, а также при оформлении ренты.
• Для всех остальных ситуаций действует пятилетний срок.

Отсчитывать минимальное время необходимо с того момента, как было зарегистрировано соответствующее право покупателя. Так, если вам подарили квартиру 18 апреля, а собственность зарегистрировали только 1 августа, срок отсчитывается с последней даты.

Однако и из этого правила существует исключение: программа переселения. Так, при получении квартиры по соответствующей программе в зачет идет срок проживания в старом доме.

Если же речь идет об увеличении доли в жилом помещении, срок отсчитывается с момента приобретения первой доли.

Для договора ДДУ срок начинает отсчитываться с момента полного внесения денежных средств, в том числе — с применением ипотеки.

В каких случаях применяется трехлетний срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже квартиры

1. Квартира или другая недвижимость – это наследство. Трехлетний срок начинает истекать со дня смерти наследодателя.

Например, в марте 2020 года вы получили в наследство земельный участок. Без уплаты налога вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2023 года.

1. Подарок от близких родственников. Не нужно платить НДФЛ через три года после получения права собственности.

Например, 19 февраля 2020 года родная сестра подарила вам комнату в коммунальной квартире. Если продадите ее после 20 февраля 2023 года, то вправе не платить НДФЛ, так как комната получена в подарок от близкого родственника.

1. Приватизированная квартира. Допустим, в феврале 2022 года вы продали квартиру, которую приватизировали в январе 2019 года. Срок владения начинался с даты подписания договора передачи квартиры в собственность. С момента приватизации прошло больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от НДФЛ при продаже квартиры.
2. Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением. Пример. Вы заключили договор ренты и пожизненного содержания с иждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно вы выплачивали ей ренту. После того как соседка скончалась, вы на законных основаниях стали собственником ее квартиры. Через три года после регистрации права собственности продажа квартиры будет без налога.
3. С 1 января 2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016, сокращен до 3 лет. Но при условии, что это ваше единственное жилье. То есть, на момент совершения сделки в вашей собственности нет еще одной квартиры.

Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года.

Пример. В мае 2019 года вы купили первую квартиру. В марте 2022 года покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без налога, сделать это нужно, начиная с марта 2022 года в течение 90 дней с момента покупки второй квартиры. В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будет составлять 3 года, несмотря на то, что на момент продажи это было не единственное ваше жилье.

Выше указанные условия для безналоговой продажи через три года распространяются как на жилое помещение, так и на земельный участок под ним.

Во всех перечисленных случаях вам не нужно информировать налоговый орган о сделке и подавать декларацию 3-НДФЛ.

Для всех остальных случаев действует пятилетний срок. То есть тот, кто купил недвижимость, а потом ее продал, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода. Это правило действует с 01.01.2016 года и касается жилья, купленного после этой даты.

Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составлял три года. На сегодняшний день это правило утратило свою актуальность, так как 3 года уже прошло.

Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья

Это жилье, в котором вы проживаете при условии, что других зарегистрированных объектов нет. Действующее законодательство позволяет продать жилье без необходимости уплаты налога, если новое будет куплено в течение трех месяцев.

Для такого жилья установлен сниженный срок владения в два года.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов

Это жилье, в котором зарегистрированы и проживают супруги при отсутствии другого совместно приобретенного жилья. Если супруг владеет какой-либо недвижимостью единолично, в оценке она не участвует. Например, квартиру подарили, оформили наследство, купили до брака.

Так, если вы продаете квартиру, купленную в браке, но у вас есть добрачная квартира или доля, платить налог не придется при соответствии срокам. А вот если в браке была приобретена доля или еще одна квартира, условия уже будут другими.

Какие льготы есть на налог при продаже квартиры и другой недвижимости

В настоящее время не существует льгот, которые можно было бы применить в этом случае.

Однако применяются некоторые послабления, так или иначе связанные с минимальным сроком или статусом правообладателя:

• Срок считается с момента полной выплаты денежных средств. Это право касается собственников по ДДУ, участников ЖСК, дольщиков.
• Семьи минимум с двумя детьми могут отказаться от уплаты налога вне зависимости от сроков. Но только в том случае, если в течение налогового периода будет приобретено жилье с лучшими условиями.

Как семьям с детьми не уплачивать налог с продажи квартиры и другой недвижимости

Важно учитывать соответствие семьи требованиям:

• Должно быть минимум двое детей, не достигших 18-летнего возраста;
• В тот же год необходимо купить новое жилье или приобрести его до окончания отчетного периода;
• Приобретенная недвижимость должна обладать лучшими условиями: более обширной площадью, более высокой кадастровой стоимостью и так далее;
• Кадастровая стоимость реализованной недвижимости не должна превышать 50 миллионов рублей.

Освобождение от уплаты налога допускается только при полном соответствии всем требованиям.

Как уменьшить налог с продажи жилья

Если вы продали недвижимость до истечения минимального срока владения, то обязаны заплатить налоги. Законодательством РФ предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие налоговую базу – сумму, которую вам заплатили за квартиру.

Есть два способа, с помощью которых можно существенно, а иногда и до нуля, снизить налоговую нагрузку. Главное – правильно выбрать и применить вид льготы.

Вычет расходов (разница между покупкой и продажей)

Налоговая льгота подразумевает, что 13% уплачивается не со всей суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом расходов на приобретение этой недвижимости. Чтобы воспользоваться этим способом, нужно документально подтвердить расходы на покупку жилья.

Пример 1. В 2021 году вы купили квартиру за 2 млн рублей, а в 2022 продали за 5 млн. В 2023 году вам надлежит подать в ИФНС декларацию и уплатить налог. Все документы, подтверждающие покупку и оплату, у вас имеются. А значит, вы вправе воспользоваться вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход). На следующий год после продажи квартиры нужно заплатить налог с полученной разницы в 3 млн рублей: 13% * 3 млн = 390 тыс. рублей.

В 2021 году вы купили земельный участок за 3 млн рублей, а в 2022 году продали его за 2,8 млн. Так как продажная стоимость была меньше покупной, то вы освобождены от уплаты налога.

После покупки и продажи недвижимости обязательно сохраняйте документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с декларацией 3-НДФЛ.

Если какой-то документ утерян, его можно восстановить. Налоговые консультанты НДФЛка.ру подскажут, как это сделать, а также помогут решить все остальные вопросы.

Имущественный вычет при продаже квартиры

Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была получена в наследство, подарена или приватизирована.

Наследники вправе получить налоговый вычет с расходов, понесенных наследодателем при покупке жилья, если сам наследодатель при жизни не воспользовался таким правом.

Для таких случаев законодательством предусмотрен имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Применив его, вы снижаете сумму продажи на 1 млн рублей и с полученной разницы платите налог.

Пример. Вы продали приватизированное жилье за 2 млн рублей. Вы не тратили деньги на его приобретение. Но вы можете использовать имущественный вычет при продаже квартиры в 1 млн. рублей. НДФЛ к уплате = 130 тыс. рублей (2 млн — 1 млн) * 13%.

Доход от продажи долевой собственности облагается НДФЛ по общим правилам. Но есть нюансы и даже преимущества у продавцов долевой собственности. Об этом мы подробно рассказали в нашей статье «Налог на доход от продажи доли в квартире».

Покупка и продажа недвижимости в одном году

Распространены ситуации, когда в календарном году продается одна квартира, а следом покупается другая.

Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно.

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру

Оксане Д. достался в наследство дом, и в 2022 году она продала его за 3 млн. рублей. В том же году она купила квартиру за 4 млн. рублей. Какие можно применить способы для уменьшения налога с продажи?

Эксперт внимательно изучил все представленные документы и разъяснил клиенту следующее. На продажу квартиры Оксана получает имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.

Специалист сделал расчет НДФЛ и заполнил налоговую декларацию. Итог: в 2022 году клиент должен будет заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, налоговая нагрузка снижена до 0.

Что важно знать при расчете налога и декларировании дохода

1. Имущественный вычет в размере 1 млн рублей используется только раз в году и на один объект недвижимости. Если в одном календарном году вы продаете несколько квартир, уменьшить налог с продажи за счет имущественного вычета можно только по одной из них.

Пример. В 2021 году вы получили в наследство квартиру и дом. В 2022 году продали дом за 3 млн и квартиру за 2 млн. Так как ни один из объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на их приобретение у вас не было, в 2023 году при подготовке 3-НДФЛ используйте имущественный вычет.

Но имейте в виду – применить вычет можно только к одному объекту. Налог с продажи квартиры и дома по наследству = 520 тыс. рублей: 13% * (3 млн + 2 млн – 1 млн).

У вас может быть ситуация, отличная от нашего примера. Например, вы продаете две квартиры и имеете на руках все документы, или документы сохранились только на одну квартиру. А может случиться так, что у вас нет документов ни на что. В любом случае вы можете связаться с нашими налоговыми экспертами и получить консультацию о том, как не платить налог с продажи квартиры или как снизить налоговую нагрузку.

1. По одному объекту недвижимости нельзя применить оба вычета. Вы должны выбрать – снизить налоговую базу за счет имущественного вычета в размере 1 млн рублей или за счет расходов на приобретение. Вы вправе применить тот вид вычета, который максимально снизит ваш налог.

Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру

Наш постоянный клиент Сергей Г. купил квартиру в 2021 году за 3 млн рублей, а в 2022 году продал ее за 3,5 млн. рублей. Имущественный вычет на покупку жилья он уже получил. В 2023 году Сергей должен подать декларацию и заплатить налог с продажи квартиры. Клиент обратился к личному консультанту с просьбой рассчитать НДФЛ по более выгодной для него схеме.

Внимательно изучив документы, эксперт пришел к выводу, что все документы в порядке. Далее специалист рассчитал налог и представил клиенту более выгодный вариант — вычет затрат на приобретение. Налог берется с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% * (3,5 млн – 3 млн) = 65 тыс. рублей.

Если бы клиент выбрал вариант с применением имущественного вычета, то налог с продажи квартиры в 2021 году был бы гораздо выше: (3,5 млн — 1 млн) * 13% = 325 тыс. рублей.

1. Если после использования льготы налог стал равен нулю, все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. В декларации отражается доход от продажи и расчет налога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы законно не платите налог с продажи квартиры.

Начиная с отчетности за 2021 год не нужно подавать налоговую декларацию, если доход от продажи недвижимости не превысил 1 миллиона рублей. Вопрос — нужно ли платить налог с продажи такой квартиры также отпадает. Это правило распространяется и на недвижимость, которой владели меньше минимального срока.

Как влияет кадастровая стоимость на размер налога

Если вы продаете жилье, купленное после 01.01.2016 года, то при расчете НДФЛ нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре недвижимости на 1 января года совершения сделки.

Сравнивается сумма по договору купли-продажи и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Например, стоимость квартиры по договору – 4 млн рублей. Кадастровая стоимость составляет 6 млн рублей, умножаем ее на понижающий коэффициент и получаем 4,2 млн рублей (6 млн * 70%). НДФЛ к уплате = 546 тыс. рублей (4.2 млн * 13%).

Например, недвижимость продают за 5 млн рублей. Кадастровая стоимость – 6 млн рублей, с понижающим коэффициентом – 4,2 млн рублей (6 млн * 13%). Налог с продажи квартиры считаем с большей суммы: (5 млн * 13%) = 650 тыс. рублей.

С какой даты исчисляется срок владения жильем в отдельных случаях для определении налоговой базы при продаже

• Срок владения самостоятельно построенным домом начинается с момента государственной регистрации права на дом.
• Если подписан договор с жилищно-строительным кооперативом, срок владения начинается тогда, когда полностью выплачен паевой взнос. То есть при продаже имеет значение только дата полной оплаты.
• Если вы получили жилье от государства после переселения из аварийного жилья, срок владения считается с момента регистрации нового жилья.
• Если вам досталось жилье через суд, срок владения начинается с момента вступления решения суда в законную силу.
• Если подписан договор ДУ в строительстве, то срок владения отсчитывается с момента полной оплаты жилья. Дата регистрации права собственности значения не имеет. Это же правило распространяется на жилье, полученное по договору уступки права требования.

Срок подачи декларации и уплаты налога

После продажи недвижимости вы должны отчитаться перед налоговым органом. Не позднее 30 апреля следующего года нужно подготовить и передать в инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов.

В декларации отражается доход, полученный в результате сделки, и примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас больше ничего не требуется. Если после применения вычетов остался НДФЛ, его следует заплатить. Уплата налога при продаже квартиры или другой недвижимости — не позднее 15 июля.

Важно знать, что уклонение от уплаты налогов, нарушение сроков отчетности и платежей, влечет за собой административные штрафы и пени за каждый день просрочки платежа. А именно:

• Декларация подана позже 30 апреля — размер штрафа составит от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.
• Инспектор установил, что доход от продажи занижен — штраф составит 20% от доначисленной суммы налога.
• Инспектор доказал, что доход занижен умышленно — штраф составит 40% от суммы налога.

После того как вы представите в ИФНС налоговую декларацию и пакет документов, начинается камеральная проверка, которая по правилам занимает три месяца.

Как заполнить декларацию при продаже квартиры

Обратите внимание: этот документ предоставляется только в том случае, если вы не выдержали минимальный срок владения.

Предварительно необходимо подготовить пакет документов:

• Паспорт гражданина РФ;
• Договор, подтверждающий сделку;
• Финансовые документы, которые подтвердят получение денег;
• Выписка из ЕГРН;
• Документы, которые подтвердят ваше право на вычет.

Подать декларацию можно до 30 апреля следующего за покупкой года. Как это сделать:

• Распечатать и заполнить декларацию вручную, а затем предоставить ее в налоговый орган при личном посещении;
• Отправить все соответствующие документы почтой;
• Заполнить документ в режиме онлайн на сайте налоговой службы.

Налог начисляется после полной проверки документов, а уплатить его необходимо 15 июля того же года. Внести платеж можно любым удобным способом.

Какой штраф за неуплату налога при продаже квартиры

Санкции вводятся в том случае, если вы пропустили срок подачи декларации, отказались от ее предоставления или не внесли сумму налога в установленный срок.

• За каждый месяц просрочки при пропуске сроков предоставления декларации налагается штраф в размере 5% от налога;
• Штраф возрастет до 20% при умышленном отказе от предоставления декларации, а при попытке скрыть сделку — до 40%;
• За каждый просроченный день назначаются пени в размере 1/300 от ставки Центробанка;
• При превышении суммы в 900 тысяч рублей наступает уголовное преследование. Прекращается оно лишь при полной уплате налогов и штрафов, а также исключительно в том случае, если нарушение допущено впервые.

Если вы подали декларацию вовремя, а налог внести забыли, штрафы назначены не будут: только пени.

Как считается минимальный срок при продаже квартиры, полученной по реновации?

При получении квартиры по такой программе в зачет идет срок проживания в старом доме.

Как рассчитывается минимальный срок при покупке дополнительной доли в объекте недвижимости?

По действующему законодательству срок считается с момента покупки первой доли.

Как рассчитывается минимальный срок в случае продажи квартиры, купленной по ДДУ?

Срок отсчитывается с момента внесения полной суммы, причем это должно быть подтверждено финансовыми документами.

Подводим итоги:

• Недвижимость можно продать без уплаты налогов и необходимости отчитываться в ИФНС, если продавец владел недвижимостью три или пять лет и более. Отмену налога с продажи жилья подтверждать не нужно.
• Налог при продаже единственного жилья, купленного после 01.01.2016 г. платить не нужно, если владелец продает его не ранее, чем через три года.
• При отсутствии документов, подтверждающих расходы на приобретение жилья, применяется имущественный налоговый вычет при продаже этой недвижимости в размере 1 млн рублей. Вычет предоставляется один раз в календарный год.
• Можно не указывать доход от продажи недвижимости в декларации при условии, что он не превышает 1 млн рублей.
• Часто возникают трудности в расчете налога с продажи квартиры или другого жилья, срока владения, льгот и т.п. Поэтому перед тем, как декларировать доходы и заявлять вычеты, рекомендуем обращаться к налоговым консультантам.

Вопросы и ответы

Вопросы могут оставлять только зарегистрированные пользователи

Спасибо за ваш вопрос!

В ближайшее время на него будет дан ответ и с вами свяжется налоговый консультант НДФЛки.

Здравствуйте. С начала 2000х мне принадлежит 1/4 квартиры родителей. В 2020 купил свою квартиру на этапе стройки, документы получил в конце 2022. Подскажите, в этом случае из-за доли в квартире родителей безналоговый срок 5 лет получается? И от какой даты идёт отсчёт, от даты покупки или получения документов на готовую квартиру?

Кирилл, добрый день.

При продаже квартиры возникшей на основании договора долевого участия в строительстве период владения исчисляется с даты полном оплаты застройщику по дату продажи.

Мы можем помочь с оформлением декларации либо подготовкой пояснения.

Здравствуйте, мама умерла в 2017 году Мы с братом открыли наследственное дело , но не вступили Брат умер 2022 в феврале Я вступила в наследство в обе доли за маму и за брата в 2023 в сентябре Мне нужно платить налог с продажи дома

Елена, добрый день.

С Вашей доли однозначно налога не будет (с 2017 по 2023гг. прошло более 3-х лет). А на долю брата — нужно посмотреть как оформлены документы.

Если Вам нужна помощь, то готовы изучить Ваши документы и предоставить конкретный ответ.

Здравствуйте, в 2019 году купили квартиру за 1,470 млн в 2023 продали за 2,450 млн. У меня и у мужа есть ещё доли в других квартирах полученные до брака. Будет ли налог с продажи квартиры?

Полина, добрый день.

Если у Вас была оформлена в 2019г. купля-продажа квартиры, то при продажи квартиры в 2023г. у Вас возникает налогообложение.

Мы можем помочь с оформлением декларации и попробовать найти возможности снизить налог к уплате.

Здравствуйте Почему вы пишете «Можно не указывать доход от продажи недвижимости в декларации при условии, что он не превышает 1 млн рублей.» Правильно нарисать что стоимости недвижимости до 1 млн. А не «доход до 1 млн» Ведь если я вчера купил за 5 млн а завтра продаю за 5,5 млн, я в любом случае буду платить налог с прибыли т.е с 500 тыс рублей .

Антон, здравствуйте! Доход от продажи имущества равен сумме, за которое продали недвижимость либо 70 процентам от кадастровой стоимости. При расчете налоговой базы сумму дохода можно уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества. Сумма дохода от продажи имущества при этом не изменится.

Здравствуйте, после смерти отца получил по наследству 1/2 доли на земельный участок и дом, другая 1/2 доли перешла матери как совместно нажитое имущество. Планируем продавать данный участок, 3 года с смерти отца еще не прошло, что мне нужно сделать, что бы не платить налог с продажи?

Евгений, добрый день!

При продаже имущества вы праве уменьшить налогооблагаемый доход на 1/2 часть имущественного налогового вычета 1 000 000 руб. или заявить расходы наследодателя на приобретение имущества.

Закажите услугу «ВИП Консультация» и мы будем консультировать Вас по всем вопросам налогообложения физических лиц и расскажем о других возможностях получить налоговый вычет.

После смерти родителей, в течении одного года продал свои доли в квартире и частном доме сестрам, на общую сумму менее 600 тыс рублей! Налоговая требует объяснения, почему не представлен мною декларация ! Что нужно сделать?

Для более полного ответа на ваш вопрос сообщите, пожалуйста:

• были ли вы собственником жилья до смерти родителей и сколько лет?
• сколько лет в вашей собственности был частный дом?

В целом, декларация по продаже недвижимого имущества стоимостью менее 1 млн.руб не должна предоставляться в налоговую.

А можно не платить вообще? Как разобраться с налогом за продажу жилья и не попасть на штраф

Если в 2022 году вы продали квартиру, дом или другую недвижимость — не забудьте, что до этого года вам надо задекларировать доход с продажи и заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). А это, напомним, 13% от величины полученного дохода. Суммы иногда получаются совсем не маленькие.

Директор агентства недвижимости в Екатеринбурге Екатерина Торопова рассказала, есть ли способы снизить размер налога, а когда его не надо платить вовсе. Публикуем максимально подробный и полезный разбор.

Разумеется, такие способы есть. На всякий случай напомню: НДФЛ в размере 13% платят только налоговые резиденты РФ. Если человек в календарном году пробыл за границей больше , то он теряет статус налогового резидента и налоговая ставка для него возрастает до 30%.

И еще напомню, что если вовремя не подать декларацию о доходах с продажи квартиры, ФНС начислит штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. А если не оплатить сам налог до , то придется заплатить еще один штраф в размере 20% от суммы налога. Или даже 40%, если налоговая докажет, что вы так поступили умышленно.

Когда вообще не надо платить налог с продажи недвижимости

1. Прошел минимальный срок владения

По закону собственники, которые владеют жильем больше пяти лет, не платят налог. Срок сокращается до трех лет, если квартира:

• перешла по наследству;
• подарена близким родственником;
• досталась от государства бесплатно и была приватизирована;
• является единственным жильем;
• передана по договору пожизненного содержания с иждивением.

2. Вы не получили дохода от продажи

Если вы продали жилье за ту же цену (или меньше), что ранее купили, то налогооблагаемая база равна нулю. Налога нет, но декларацию всё равно подать надо. При этом расходы на покупку, естественно, должны быть подтверждены документально.

3. Недвижимость продали меньше чем за миллион рублей

Это правило распространяется на квартиры, комнаты, дома и земельные участки. Для гаражей «безналоговая» сумма ниже — рублей. При такой продаже декларацию подавать не нужно. Но сначала убедитесь, что сумма, за которую вы продали объект, не ниже 70% от его кадастровой стоимости.

4. У вас двое детей, и вы улучшили жилищные условия

С 2022 года работает закон, согласно которому семьи с двумя и более детьми не должны выплачивать НДФЛ с продажи недвижимости, если это связано с улучшением жилищных условий. Критерии следующие:

• в семье воспитываются двое детей в возрасте до 18 лет или до 24 лет (при очном обучении);
• новое жилье приобретено в тот же календарный год либо до следующего года;
• площадь и кадастровая стоимость нового жилья выше, чем проданного;
• кадастровая стоимость проданного жилья не превышает рублей;
• на момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.

Как можно уменьшить налог?

Если вы не подпадаете ни под один из перечисленных выше пунктов, то НДФЛ с продажи недвижимости вам платить нужно. Но есть способы сократить его сумму.

1. Вычесть расходы

Доход от продажи жилья можно уменьшить на расходы по его приобретению. Тогда НДФЛ платится только с оставшейся суммы. То есть если вы покупали квартиру за рублей, а продали за , то 13% вам нужно будет заплатить только с суммы рублей. Расходы, повторим, должны быть подтверждены.

Кстати, если квартира вам подарена или вы получили ее в наследство, то доход можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя.

2. Применить налоговый вычет

Если у вас нет документов, которые бы подтверждали ваши расходы, то вы, по крайней мере, можете использовать налоговый вычет в рублей, который предоставляется всем гражданам России. Если брать пример выше: — = рублей. Налог платится с этой суммы.

3. Зачесть имущественный вычет с покупки

Если человек еще не использовал имущественный вычет на покупку жилья или использовал его не полностью, то на эту сумму также можно уменьшить налог с продажи недвижимости. На сегодня это сумма до рублей на одного человека.

4. Использовать другие вычеты

Если в том же году вы, например, проходили дорогостоящее лечение или потратили значительную сумму на обучение детей — эти суммы можно дополнительно вычесть из налогооблагаемой базы. Но здесь, опять же, надо будет собрать подтверждающие документы.

5. Вычесть маткапитал

Если часть квартиры оплачена маткапиталом — его сумму можно учесть в составе расходов, которые уменьшают налоговую базу.

6. Вычесть уплаченные проценты по ипотеке

Если квартиру купили в ипотеку и платили банку проценты по кредиту, то их можно и нужно учесть в составе расходов. Налоговая об этом обычно не напоминает, поэтому проявите инициативу сами: в личном кабинете банка закажите справку и укажите в расходах общую сумму уплаченных процентов. Иногда это весьма значительные цифры!

Вот лишь некоторые способы сэкономить на уплате НДФЛ. Есть также уменьшение доходов от продажи детских долей на расходы родителей, уменьшение доходов одного супруга на расходы другого — и еще масса тонкостей, о которых не расскажешь в одной статье. Но даже если вы будете знать самое основное — это уже убережет вас от многих ошибок при расчете налога.

На этой неделе Госдума приняла в III чтении законопроект, увеличивающий размер социальных налоговых вычетов. Прочитайте, кто теперь сможет получить больше.

Если в этом году недвижимость вы не продавали, но планируете это сделать — прочитайте советы, как адекватно оценить стоимость своей квартиры. Также эксперт объясняла, почему некоторые квартиры месяцами и годами висят на сайтах объявлений.

Как законно не уплачивать налог при продаже квартиры и другой недвижимости

В России налог с продажи недвижимости не является отдельным налогом. Однако взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уплачивать налог нужно с продажи любого имущества дороже 250 тыс. рублей, в том числе недвижимости. Скрыть факт продажи земли, гаража, квартиры или дома невозможно. Однако есть хорошие новости: если вы владели недвижимостью 3 или 5 лет, то подавать декларацию и уплачивать налог после продажи не нужно. Но есть нюансы. Также не нужно платить налог за недвижимость стоимостью меньше 1 млн рублей, но декларацию заполнить все-таки придется.

У недвижимости несколько владельцев. Кто должен подавать декларацию и уплачивать налог?

Если вы продаете доли как отдельные объекты недвижимости, то каждый подает свою декларацию 3-НДФЛ и может использовать вычет в размере 1 млн рублей.

Что такое минимальный срок владения

• унаследована;
• получена в подарок;
• приобретена по договору ренты;
• досталась после приватизации;
• является единственным жильем.

В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.

Отсчет начинается в тот день, когда Росреестр зарегистрировал право собственности. То есть если договор дарения вы оформили 15 мая, а зарегистрировали недвижимость только 1 июня, то время владения нужно отсчитывать с последней даты.

Из этого правила есть одно исключение: если квартиру вы получили по программе переселения, в том числе после московской реновации, то в этом случае в срок владения засчитывается время, когда в собственности была квартира в старом доме.

Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения первой части. А для договоров долевого участия — момент оплаты договора целиком собственными средствами или за счет ипотеки.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

Доход с продажи квартиры и другой недвижимости не облагается налогом в том случае, если вы выдержали минимальный срок владения недвижимостью.

К примеру, вы приватизировали жилье в январе 2019 года. Значит уже с января 2022 года вы можете продать жилье и не уплачивать налог, так как для этой категории действует трехлетний срок. Если вы купили недвижимость в 2023 году и она не входит ни в одну льготную категорию, то продать ее без подачи декларации и уплаты налога вы сможете только по истечении общего пятилетнего срока, то есть в 2028 году.

Нужно ли платить налог при продаже единственного жилья

Единственное жилье — это дом, квартира или комната, где зарегистрирован и живет человек. Налоговый кодекс разрешает покупку новой недвижимости в течение 90 дней до продажи старой. Покупка не повлияет на статус единственного жилья. Если у него есть в собственности другая жилая недвижимость или доли в ней, то ни один из объектов единственным быть не может.

В 2020 году для единственного жилья сократили минимальный срок владения на 2 года. Теперь продавать его можно каждые 3 года и не уплачивать при этом НДФЛ.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов

Жилье, которым супруги владеют вместе, будет считаться единственным, если другого совместного у них нет. Подаренная, унаследованная, купленная до брака или полученная в результате приватизации недвижимость, которой единолично владеет любой из супругов, не учитывается при оценке.

Пример. У семьи Черепановых есть квартира, которую они три года назад купили в браке. У мужа до свадьбы была доля в семейном дачном домике. Черепановы решают продать квартиру. Могут ли они воспользоваться сокращенным сроком владения и не уплачивать налог? Да, так как квартира — единственное совместное жилье, соответственно, минимальный срок владения для него 3 года. Однако если бы они после покупки квартиры приобрели бы еще и дом, то тогда пришлось бы заплатить 13% с дохода от продажи.

Какой размер налога при продаже квартиры и другой недвижимости

Размер НДФЛ — 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов. Этот статус никак не зависит от гражданства. Налоговый резидент — это гражданин России или иностранец, который проживает в стране больше 183 дней в течение календарного года. Исключение — российские военнослужащие и госслужащие, командированные на службу за границу. Их налоговый статус сохраняется вне зависимости от фактического времени нахождения на территории страны.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры

Продавец необязательно платит 13% или 30% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи или ренты. Чтобы рассчитать конечный налог, нужно определить налоговую базу. Есть две методики:

• реально вырученные средства по договору купли-продажи;
• 70% от кадастровой стоимости жилья.

После подачи декларации налоговая сама определит, какой из методик расчета воспользоваться, и выберет ту налоговую базу, которая окажется больше.

Пример. Ксения продала квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн рублей. Именно эту стоимость она указала в декларации. До изменений 2016 года в Налоговом кодексе ей просто выставили бы уведомление на 325 тыс. рублей. Однако теперь налоговая проверит кадастровую стоимость — к примеру, в случае Ксении она составляет 5,3 млн, а 70% этого значения — 3,71 млн рублей. Соответственно, 13% от 70% кадастровой стоимости — 482 300 рублей. Это больше, чем налог с фактической продажи, а значит, именно последнюю сумму Ксении придется уплатить за сделку.

Как уменьшить налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Самый простой способ уменьшить НДФЛ при продаже недвижимости — соблюдать минимальный срок владения. Тогда вам вовсе не придется уплачивать налог. Однако если соблюсти это правило не получается, можно воспользоваться вычетом «доход минус расход» либо уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.

Воспользоваться сразу двумя вычетами нельзя.

Вычет «доход минус расход». Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных при покупке жилья. В этом случае вы заплатите 13% только с той части, которая превышает ваши расходы — таким образом налог можно значительно уменьшить либо вовсе свести к нулю, если продавать жилье за ту же цену, за которую вы ее купили. Правда, у вас должны быть на руках документы, подтверждающие вашу изначальную покупку: договор-купли продажи или платежные поручения.

К примеру, в 2021 году вы купили дом за 6,4 млн рублей, но в 2023 году вы решили продать жилье за 6,6 млн рублей. Если у вас сохранились документы с покупки, то вы можете заявить вычет и заплатить 13% только с 200 тыс. рублей разницы, то есть 26 тыс. рублей вместо 858 тыс. рублей без вычета.

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c разницы.

Правда, есть одна сложность. Разъяснений, что включать в расходы при покупке недвижимости, нет. К примеру, включить стоимость услуг риелтора не получится (Минфин против), а вот проценты по ипотеке — можно. Этот нюанс поможет вовсе не платить налог с продажи квартиры.

Например, вы купили в новостройке квартиру за 2,5 млн рублей. Первоначальный взнос составил 500 тыс. рублей, остальное вы оплатили за счет ипотеки. Пять лет платили проценты — 600 тыс. рублей. Дом сдали, и вы решаете продать квартиру за 3 млн рублей. В расходы вы включаете и стоимость жилья по договору, и сумму ипотечных процентов. Таким образом, по вычету «доход минус расход» у вас получается отрицательная налоговая база, то есть уплачивать налог с продажи вам вовсе не нужно.

Для сравнения: если не включать ипотечные проценты, то пришлось бы заплатить 65 тыс. рублей — 13% с разницы между покупкой и продажей квартиры в новостройке.

Вычет по процентам ограничен суммой в 3 млн рублей максимум. Пока вы заплатите эту сумму банку, наверняка пройдет уже минимальный срок владения, а значит, продать жилье вы так и так сможете вообще без уплаты НДФЛ.

Что касается жилья, полученного в наследство или в дар, то для вычета вы можете предоставить документальное подтверждение расходов прежнего собственника.

03.04.2023 19:05

А если недвижимость вы получили по договору дарения и при этом уплатили с этой сделки налог, то при продаже такого объекта можно учитывать уже уплаченную сумму налога за подарок для уменьшения налога с продажи. ФНС это разрешает.

Вычет в 1 млн рублей. Из суммы вашей продажи нужно просто вычесть 1 млн рублей. Никаких документов не нужно, просто заявите о вычете в декларации. Пользоваться этим вычетом можно неограниченное количество раз, но за один налоговый год сумма вычета не должна превышать 1 млн рублей. С помощью этого вычета можно вовсе не платить налог, если стоимость жилья в договоре будет меньше этой суммы.

К примеру, вам в наследство достался дачный домик, вы решаете его продать. Документов по покупке не осталось, поэтому вычет «доход минус расход» применить не получится. Стоимость продажи — 1,3 млн. Вы заполняете декларацию и заявляете о вычете — налоговая база уменьшается на 1 млн рублей. Вы заплатите 13% только с 300 тыс. рублей, а именно 39 тыс. рублей вместо 169 тыс. рублей.

Еще один способ уменьшить налоговую базу — раздробить недвижимость на доли. В таком случае можно продать доли по разным договорам. Тогда каждый владелец доли может снизить налоговую базу на 1 млн рублей.

Какие льготы есть на налог при продаже квартиры и другой недвижимости

Льгот, которые бы освобождали от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, нет. Все послабления связаны с минимальным сроком владения, который освобождает продавца от налоговых обязательств:

• Для дольщиков, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), покупателей квартир по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ) минимальный срок владения начинается после полной оплаты договора, заключенного с 1 января 2022 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее.
• Семьи с двумя и более детьми могут продать жилье без учета минимального срока владения и уплаты НДФЛ, но придется купить жилье лучше прежнего в течение налогового периода.

Для всех остальных категорий действуют общие правила по сроку владения.

Как семьям с детьми не уплачивать налог с продажи квартиры и другой недвижимости

С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога, даже если не прошел минимальный срок владения имущества. Но нужно соблюсти несколько требований:

• в семье двое и более несовершеннолетних детей. Для учащихся очно или солдат-срочников ограничение по возрасту — 24 года;
• после продажи семья в тот же год покупает другое жилье. На самом деле допускается отложить покупку, но совершить ее не позже 30 апреля следующего года;
• новое жилье лучше прежнего — просторнее, площадь больше, кадастровая стоимость выше;
• кадастровая стоимость жилья, которое семья продала, не превышает 50 млн рублей.

Если по всем критериям вы подходите, то НДФЛ уплачивать не придется.

Как заполнить декларацию при продаже квартиры

Декларацию нужно подавать только в том случае, если вы не выдержали минимальные сроки владения. То есть если вы продаете недвижимость, которая находится в собственности больше 3 или 5 лет, то будьте спокойны — вы не обязаны заполнять 3-НДФЛ.

В остальных случаях стоит начать со сбора вот этих документов:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• банковская выписка или расписка, которые подтверждают получение денег;
• выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие право на вычет «доход минус расход».

Далее до 30 апреля года, следующего за тем, когда вы продали недвижимость, нужно подать 3-НДФЛ. Это можно сделать тремя способами:

• вы заранее заполняете декларацию, распечатываете ее и лично вместе с другими документами приносите в отделение налоговой по месту жительства;
• вы повторяете действия из первого пункта, но отправляете 3-НДФЛ и другие документы почтой;
• заполняете декларацию в личном кабинете налогоплательщика. Это самый удобный способ — вы вводите данные, а они автоматически переносятся на бланк.

После проверки документов вам начислят налог. Его нужно оплатить до 15 июля того же года. Например, квартиру вы продали в 2023 году, значит с 1 января по 30 апреля 2024 года вам нужно подать декларацию, а до 15 июля — уплатить НДФЛ.

Оплатить можно через любой банк, «Госуслуги» или с помощью личного кабинета налогоплательщика. Также можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц».

Как продавать квартиру или другую недвижимость, чтобы минимизировать налоговые расходы

Чтобы минимизировать налоговые расходы, выдерживайте минимальный срок владения недвижимостью. Это убережет не только деньги, но и время на подачу декларации 3-НДФЛ. Следите за изменениями, которые касаются этого аспекта. Проверьте, какой минимальный срок в случае вашей недвижимости — 3 года или 5 лет.

Второй нюанс: сохраняйте договоры купли-продажи недвижимости при покупке. Причем как свои, так и прошлых собственников, от которых вам досталось жилье в подарок или в наследство. Эти бумаги понадобятся, чтобы воспользоваться вычетом «доходы минус расходы».

Заявляйте в расходную часть проценты по ипотеке — ни ФНС, ни Минфин не против этого. Сумма там, как правило, значительная, а значит, с высокой долей вероятности можно будет привести налогооблагаемую базу к нулю.

Какой штраф за неуплату налога с продажи квартиры

Если вы получили доход, который обязаны задекларировать, то до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию в налоговый орган, а до 15 июля заплатить рассчитанный в декларации налог на доходы. Если этого не сделать, вас ждет сразу несколько наказаний:

• штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки в случае неподачи декларации (статья 119 НК РФ);
• штраф в размере 20% от суммы налога, а если вы сделали это умышленно, то есть пытались скрыть сделку, штраф возрастает до 40% (статья 122 НК РФ). Это наказание последует, только если налоговая инспекция обнаружила неуплату налога. Если до уведомления налогового органа вы обнаружили ее сами, оплатили налог и пени, то налоговый орган не вправе применить к вам этот штраф;
• пени в размере 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый просроченный день;
• уголовное преследование за уклонение от уплаты налога, если сумма сбора превышает 900 тыс. рублей (статья 198 УК РФ). Если такое случилось впервые, то как только вы подадите декларацию и уплатите налог, уголовное преследование прекращается.

В случае, если декларация подана, но вы вовремя не заплатили налог, то начисляется только пени. Штрафов нет.

Как продать квартиру, чтобы не платить налог: памятка

• Подать декларацию и уплатить 3-НДФЛ должны только те собственники, которые продают недвижимость раньше минимального срока владения — 3 и 5 лет.
• Трехлетний срок распространяется на недвижимость, полученную в наследство и по договорам дарения и ренты, а также на приватизированное либо единственное жилье.
• Во всех остальных случаях придется выждать 5 лет.
• Минимальный срок владения недвижимостью начинается со дня регистрации права собственности в Росреестре. Исключения: недвижимость, полученная по программе переселения из аварийного жилья и по программам реновации, а для договоров долевого участия — с момента оплаты целиком, при этом неважно, собственными средствами была оплачена недвижимость или за счет ипотеки.
• Если налог все-таки придется уплатить, то можно воспользоваться налоговыми вычетами.
• Вычет «доход минус расход» уменьшит налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые вы понесли при покупке недвижимости. Сюда включается не только первоначальная стоимость жилья по договору купли-продажи, но и ипотечные проценты.
• Налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 млн рублей — это второй вычет.
• Воспользоваться обоими вычетами одновременно нельзя, зато они доступны неограниченное количество раз.
• Если вы продали недвижимость за сумму меньше, чем ее кадастровая стоимость, придется уплатить НДФЛ не с суммы, указанной в договоре, а с 70% ее кадастровой стоимости.
• Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог — до 15 июля.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >